1기 신도시 정비마저 하세월 … 분당 재건축 최대어 '공회전'

◆ 신도시 조성 속도전 ◆

1기 신도시 재건축 선도지구인 경기도 성남시 분당에서 '대장 단지'로 불리며 이재명 대통령도 아파트를 소유하고 있는 양지마을의 통합재건축이 표류하고 있다. 분당 최대 통합재건축 단지인 데다 역세권과 우수한 학군 등 입지적 장점을 갖추고 있지만 출발점인 사업방식에 대한 주민들 간 합의가 늦어지고 있어서다. 수도권 주택 공급 확대를 위해 정부가 제시했던 '2027년 착공, 2030년 입주' 목표 달성이 요원해졌다는 분석도 나온다.

10일 부동산업계에 따르면 양지마을 주민들은 통합재건축 방식에 대한 합의점을 찾지 못하고 있다. 작년 11월 1기 신도시 선도지구로 지정된 후 9개월째 사업의 첫 단추를 끼우지 못하고 있는 셈이다.

갈등의 핵심은 제자리 재건축·독립정산이냐, 통합분양·통합정산이냐다. 제자리 재건축은 기존 단지 위치를 거의 그대로 유지하면서 새 아파트를 짓고 우선 배정한다. 기존 위치와 무관하게 분양하는 통합분양과 달리 제자리 재건축은 역세권이나 산·강·공원 조망권이 있는 기존 단지의 입지 프리미엄을 보장한다.

독립정산제는 각 단지의 용적률과 대지지분, 권리가액 등을 독립적으로 반영해 재건축 수익과 비용을 정산하는 방식이다. 통합정산은 여러 단지의 전체 수익과 비용을 합산해서 정산한다. 이익의 재분배가 발생하기 때문에 대지지분이 넓거나 용적률이 낮아 사업성이 좋은 단지가 그렇지 않은 단지의 재건축 비용을 보조하게 될 수 있다.

양지마을은 금호1단지, 청구2단지, 금호3단지, 한양1단지, 한양2단지 등 5개 아파트 단지와 주상복합으로 구성됐다. 단지들이 대지지분을 나눠 갖는 등 지분관계가 복잡한 가운데, 분당중앙공원·수내역과 가까운 금호1단지, 용적률이 낮고 역세권인 한양1·2단지 등의 주민 상당수는 제자리 재건축과 독립정산을 원하고 있다. 반면 나머지 단지의 주민들은 대체로 통합분양과 통합정산의 필요성에 공감하고 있는 상황이다. 양지마을 주민대표단 관계자는 "주민들 사이에서 의견 충돌이 있지만 통합재건축 이해도가 높아지면서 주민들의 60~70%가량은 제자리 재건축·독립정산에 찬성하는 것 같다"고 말했다.

단지의 경계가 명확한 시범단지는 제자리 재건축·독립정산을 결정하고 다음 단계인 특별정비계획 초안을 마련해 성남시에 자문 신청을 넣었다. 샛별마을은 올 연말까지 사업방식을 결정할 계획이다.

서초구 반포동 아크로리버파크, 래미안 원베일리 등 과거 통합재건축 추진 단지들은 제자리 재건축과 독립정산제를 선택하는 추세다. 백준 J&K도시정비 대표는 "제자리 재건축을 할 때 단지가 기존 경계를 조금 벗어날 수 있고, 원래 단지의 위치에 대한 분양 우선권을 보장하되 사업성이 좋은 단지가 상대적으로 낮은 단지를 도와주는 식의 접근도 가능하다"고 말했다.

재건축 속도는 더디지만 아파트값은 고공행진하고 있다. 양지마을 한양 전용면적 84㎡는 지난달 19억6000만원에 거래되며 신고가를 썼다.

국토교통부는 통합재건축 과정에서 발생하는 주민 갈등을 예방·관리하는 방안을 모색하기 위해 한국부동산원에 연구 용역을 의뢰해 진행 중이다.

[임영신 기자]

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