“동탄역 근처만 폭등인데 동탄구 전체 규제”… ‘집값 소외’ 주민들 분통

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동탄구 안에서도 국민평형 매매가 5억에서 22억까지 천차만별

“같은 동탄에서도 교통이 편하고 백화점, 편의시설이 밀집한 GTX-A 동탄역 인근과 그렇지 않은 곳의 아파트 가격은 4배 가까이 차이가 난다. 안 그래도 집값이 5억 원 언저리에서 맴돌아 답답해하던 동탄의 일부 아파트 집주인들은 이번 규제에 특히 불만이 많다.”

경기 화성시 동탄구에서 부동산공인중개사사무소를 운영하는 A 씨가 전한 민심이다. 최근 집값은 동탄역 주변, 소위 ‘노른자’ 지역만 급등하고 나머지 지역은 큰 변동이 없다는 설명이다. 최근 동탄구는 용인시 기흥구, 구리시와 함께 부동산 3중 규제(투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역) 대상에 이름을 올렸다. 이에 따라 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아지고, 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’도 금지됐다.

동탄에 규제 폭탄이 떨어진 건 삼성전자, SK하이닉스 통근 셔틀버스가 다니는 이른바 ‘셔세권’(셔틀버스 역세권)을 중심으로 부동산 가격 상승세가 가팔랐던 영향이다. 한국부동산원에 따르면 올해 상반기 동탄 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.38%로 전국 1위를 기록했다. 그 원인으로는 ‘직주 근접성’이 꼽힌다.

GTX, M버스, 통근버스

경기 화성시 동탄구에서 7월 8일 기준 30평형대가 실거래가격 12억 원(세법상 고가주택 기준)을 넘긴 아파트 단지들. GTX 동탄역(지도 가운데)을 중심으로 동쪽에 있는 동탄2신도시에 집중되어 있다. 아실 캡처

동탄은 삼성전자 화성캠퍼스를 품고 있는 데다 기흥캠퍼스(용인시), 평택캠퍼스(평택시)와도 가깝다. SK하이닉스 이천캠퍼스, 용인 반도체 클러스터 출퇴근도 용이하다. 삼성전자 직원 사이에선 한때 “아이가 어렸을 때 동탄에 살고, 학령기가 되면 분당이나 판교에 집을 사 옮긴다”는 ‘부동산 법칙’이 통용됐는데, 최근 동탄 아파트 가격이 크게 오르고 정주 여건도 개선되면서 분위기가 바뀌었다고 한다.

다만 동탄 아파트 시세는 같은 구(區)에서도 지역별로 큰 편차를 보인다. 최근 집값이 급등한 곳은 비교적 최근에 조성된 동탄2신도시다. 구체적으로는 GTX-A 동탄역 부근에 매입세가 쏠리며 신고가 행진이 이어졌다. 여울동 ‘동탄역롯데캐슬’ 84㎡(이하 전용면적)는 6월 4일 22억2500만 원에 거래돼 신고가를 썼다. 경기 남부권 부동산 상급지로 여겨지는 분당, 판교의 같은 평형대 아파트와 어깨를 나란히 하는 가격대다. 동탄호수공원을 품은 송동 ‘동탄린스트라우스더레이크’ 116㎡는 6월 22일 19억7000만 원에 손바뀜해 신고가를 기록했다.

주간동아가 부동산 플랫폼 ‘아실’ 데이터를 기준으로 살펴본 결과, 동탄구에서 7월 8일 기준 30평형대 실거래 가격이 12억 원(세법상 고가주택 기준)을 넘긴 아파트와 주상복합 등 공동주택 단지는 총 28곳이었다(지도 참조). 이 중 25곳이 동탄역에서 2㎞ 거리였다.

반면 같은 동탄2신도시라도 동탄역에서 먼 산척동 한 대단지 아파트의 경우 85㎡가 6월 3일 4억9000만 원에 거래됐다. 직전 거래(4월 22일 5억200만 원), 지난해 6월 거래(4억9800만 원)와 비교하면 매매가가 제자리걸음을 하고 있음이 드러난다. 앞서 조성된 동탄1신도시의 대단지 아파트 84㎡가 지난해 6월 8억7000만 원, 올해 6월에는 12억7600만 원에 거래된 것과 비교하면 동탄 내 매매가 상승 격차가 매우 크다는 걸 알 수 있다. 동탄에서 시세 격차를 만드는 요인은 ‘교통’이다. “동탄에선 서울 수서역까지 20분이면 갈 수 있는 동탄역이나 서울 강남북 주요 지역으로 가는 M버스(광역급행버스) 정류장, 삼성전자 셔틀버스 노선을 품었는지 여부가 아파트값을 가른다”는 게 이 지역 부동산공인중개사들의 공통된 전언이다. 이렇게 교통이 편한 곳에는 대형 쇼핑시설과 병원 등 다른 생활시설도 밀집할 수밖에 없다. 반면 마을버스를 몇 차례 갈아타야 중심 지역에 닿는 지역의 경우 ‘동탄구’ 주소에도 집값 상승폭이 크지 않은 것이다.

그렇다면 동탄 전체를 한데 묶은 이번 규제가 부동산 가격 안정 효과를 발휘할 수 있을까. 부동산 전문가들은 “반도체 호황에 자극받은 집값을 안정화할 필요가 있지만 중요한 것은 각론”이라고 입을 모은다. 익명을 원한 한 부동산 전문가는 “동탄은 지난해 10·15 부동산 대책에서 제외된 게 이상할 정도로 아파트값 상승이 예견된 곳이었다. 규제는 필요했지만 그 시기가 늦었고 동(洞)별 핀셋 규제가 필요했다”고 지적했다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “이번 규제로 집값 상승 속도와 거래량을 억제하는 효과는 얻을 수 있지만 향후 풍선효과와 역(逆)풍선효과가 우려된다”며 다음과 같이 설명했다.

“수도권 주택시장의 수요-공급 밸런스가 맞지 않는 상황에서 주식시장을 중심으로 유동성이 많이 풀렸다. 따라서 규제만으로 수도권 집값을 하락 전환하기는 어렵고, 외려 실거주 의무가 전월세난만 심화할 것이다. 화성시 동탄구와 용인시 기흥구에 대한 부동산 규제가 강화됨에 따라 인근 화성시 병점구, 용인시 처인구 등으로 풍선효과가 번질 수 있다. 반대로 ‘어차피 똑같이 규제를 받는다면 상급지로 갈아타자’고 마음먹은 실수요자들이 분당, 판교 등 상급지로 향하는 역풍선효과가 일어날 가능성도 있다.”

《이 기사는 주간동아 1547호에 실렸습니다》

김우정 기자 friend@donga.com