“도심 주택공급 숫자 미미”…9.7 대책에 전문가들 “공급 우려 잠재우기 부족”

부동산 전문가들은 정부가 7일 발표한 공급 대책이 서울·수도권에 만연한 주택 공급 부족에 대한 우려를 잠재우는 데 역부족이라고 평가했다. 정부가 2030년까지 5년간 수도권에서 총 135만가구 이상의 주택을 공급하겠다고 발표했지만 주택 수요가 높은 서울 내 물량은 수천가구에 불과한 데다 수도권 공공택지에서 나오는 공공임대·분양도 만성적인 ‘공급 절벽’을 해소하는 데 한계가 있을 것으로 예상되기 때문이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임 교수는 “3기 신도시의 용적률 대폭 상향을 통한 대규모 추가 물량 확보가 필요하다”며 “정부가 가장 빠르고 확실하게 주택 공급을 확대할 수 있는 방안이 빠져서 아쉽다”고 지적했다. 이어 “서울 공급 물량도 주택 수요를 충족하기엔 부족한 상황이다”며 “도심 유휴 용지를 더 적극적으로 발굴하고 착공 단계로 이어져야 할 것”이라고 말했다.

한국토지주택공사(LH)가 수도권 공공택지를 직접 시행하는 방안에 대해서도 회의적인 반응이 적지 않다. 건설 경기 부침에 상관없이 정부가 실수요자를 타깃으로 시세보다 저렴한 가격에 주택을 신속하게 공급할 수 있다는 것은 장점이지만 LH의 막대한 부채와 수요·공급의 미스 매치 등 난제도 적지 않다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “LH가 주택을 저렴하게 공급할 경우 적자가 심화할 수 있고 이에 따른 부채는 국민 세금으로 메울 가능성이 있다”고 지적했다. 박 교수도 “LH가 용적률 상향이나 공공분양가 상향 등을 통해 사업성을 확보하는 것이 과제가 될 것”이라고 말했다.

LH의 공공 주도 아파트가 주택 수요자들의 눈높이를 맞출 수 있을지도 관건이다. 정부는 LH가 민간 건설사와 과감하게 협력해 양질의 LH 아파트를 선보이겠다는 계획을 내놨지만 대부분의 실수요자는 도심 역세권의 ‘브랜드 대단지 아파트’를 선호하기 때문이다. 시장이 원하지 않은 주택을 내놔도 주택 공급 부족 해소에 효과가 없다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “품질 문제 대한 주택 수요자들의 우려를 해결하는 것이 중요하다”고 강조했다.

서울 내 도심 주택 공급 확대 방안도 실효성을 높여야 한다는 지적이 나온다. 김 소장은 “도심 내 노후시설과 유휴 용지 등을 활용해 주택을 공급하겠다는 방안은 지난 대책에서도 여러 차례 언급됐지만 현실행이 안 됐다”며 “과거 대책들이 무산된 가장 큰 이유인 주민들의 반대 등을 어떻게 해결할지에 관한 대책이 빠졌다”고 지적했다.

공공과 더불어 주택 공급의 핵심 축인 민간의 재개발·재건축에 대해서도 기존 대책을 구체화하는 수준에 머물렀다는 평가가 나왔다. 공공 재개발·재건축은 용적률을 상향한 반면 민간의 경우 향후 공론화를 통해 결정하겠다고 유보한 것도 문제라는 지적이 나온다. 민간이 주택 공급에 드라이브를 걸도록 유도하기엔 역부족이기 때문이다.

백준 J&K도시정비 대표는 “사업시행계획과 관리처분계획 인가를 동시에 신청할 수 있도록 허용한 점은 지난 대책에서 발표만 되고 실행되지 않았다”며 “이번 정부에서 현실화한다면 정비사업의 사업 기간 단축에 크게 이바지할 것”이라고 말했다. 교육환경·재해영향·소방성능 평가 등을 포함한 통합심의의도 실효성을 높이려면 구체적인 가이드라인이 필요하다. 백 대표는 “사업 기간 단축은 심리적 측면이 크고 사업비 절감이나 분양 수익 증대 등 사업성 향상으로 직결되기엔 한계가 있다”고 말했다.

이번 공급 대책이 집값을 안정화하는 데 한계가 있다는 전망이 우세하다. 고 교수는 “단기적인 공급 부족으로 가격 상승에 대한 시장 기대감이 유지될 것”이라며 “무주택자들은 정부의 공급 계획을 믿고 기다리기 어렵고 전세 대출 규제도 추가되면서 월세로 전환이 가속화해 임대 시장이 불안정해질 가능성이 있다”고 말했다.

김 소장은 “본 메뉴인 이번 공급 대책이 식전 메뉴였던 6·27 대출 규제보다 맛없는 상황이 발생했다”며 “강남·한강벨트 지역을 중심으로 한 집값 상승 문제나 서울·지방 간 부동산 양극화 문제를 해결하지 못해 부동산 시장 안정에 큰 도움을 주기 어렵다”고 지적했다.

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