"경미한 위반도 계약취소"… 분양현장 비상

2024년 수도권 서남부에서 오피스텔 개발 사업을 진행하던 A개발업체는 3년 전 낸 분양공고에서 교육환경보호구역 표시를 누락한 사실을 발견했다. 업체는 지방자치단체에 이를 신고하고 분양 홈페이지에 위반 사실과 정정 내용을 게시했다.

하지만 지자체는 A업체에 시정명령을 내렸다. 그러자 일부 수분양자가 이를 근거로 계약해제 집단소송을 제기했다. 분양계약서상 사업자가 시정명령이나 과태료 처분을 받으면 계약해제가 가능했기 때문이다. A업체는 지자체를 상대로 시정명령 무효소송을 냈고 2심까지 승소했다. 업체 관계자는 "위법 상태를 없애기 위한 시정명령이 이미 정정이 끝난 뒤 내려진 이유를 이해하기 어렵다"고 말했다.

최근 생활형숙박시설, 오피스텔, 지식산업센터 등 수익형 부동산을 둘러싼 집단소송이 확산하는 가운데 지자체의 소극적 행정이 분쟁을 키우고 있다는 지적이 나온다. 이미 위반 사항이 시정됐는데도 뒤늦게 행정처분을 내려 계약해제 소송의 빌미를 제공한다는 것이다.

15일 개발 업계에 따르면 건축물 분양 과정에서 경미한 광고 위반을 스스로 정정했음에도 지자체가 시정명령을 내려 소송으로 번지는 사례가 잇따르고 있다.

지난달 수원고등법원에서도 비슷한 판결이 나왔다. B개발업체는 2021년 게재한 오피스텔 분양광고의 위반 사항을 발견해 정정공고를 냈지만 지자체에서 시정명령을 받았고, 이후 수분양자들의 계약해제 소송으로 이어졌다. 고법은 "법 위반행위가 있었더라도 그 결과가 존재하지 않는다면 시정명령을 할 수 없다고 보는 것이 타당하다"며 지자체 처분이 위법하다고 판단했다.

개발 업계에서는 지자체가 민원을 의식해 시정명령 철회나 취소에 소극적이라는 불만이 나온다.

법원의 계약해제 판단도 엇갈리고 있다. 서울중앙지방법원은 최근 인천 부평구 한 오피스텔 계약자들이 시행사를 상대로 낸 분양대금 반환 청구소송에서 원고 청구를 기각했다. 계약자들은 시행사가 분양광고에 교육환경보호구역 설정 여부를 누락해 구청의 시정명령을 받은 점을 들어 계약해제를 요구했다. 그러나 재판부는 계약서상 해제 조항은 입주 지연이나 중대한 하자처럼 계약 목적을 달성하기 어려운 경우를 전제로 해석해야 한다고 판단했다.

이는 지난해 12월 대법원 판단과 차이가 있다. 대법원은 유사한 계약 조항에 대해 시정명령의 경중을 따질 필요 없이 문언대로 계약자의 해제권을 인정해야 한다고 판결했다. 경미한 위반이라도 시정명령을 받았다면 계약해제가 가능하다는 취지다.

분양 현장의 혼란이 커지자 국토교통부는 해약 요건을 구체화하는 시행령 개정을 추진하고 있다. 시정명령이나 과태료 처분을 받았더라도 정상적인 분양 목적 달성과 관련이 없다면 해약 사유로 보기 어렵게 하겠다는 것이다. 다만 건설 업계는 시정명령 사유와 분양 목적의 관련성을 둘러싸고 또 다른 해석 분쟁이 생길 수 있다고 우려한다. 뒤늦은 시정명령을 막기 위한 행정 기준까지 함께 정비하지 않으면 혼란이 반복될 수 있다는 지적이다.

[손동우 기자]