강남3구 분양가 8000만원 육박 … 건축비 폭등에 분상제 힘빠져

서울 아파트 평균 분양가격이 3.3㎡당 6000만원 선 돌파를 앞두고 있다. 정부가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구에 '분양가상한제'를 적용하고 있지만 땅값이 여전히 높은 데다 자재비·인건비 등 공사 원가가 폭등한 탓에 힘을 못 쓰는 모습이다.

15일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 5905만원이다. 3년 전인 2023년(3553만원)과 비교해 66.2%나 급등했다. 분양가를 안정화하기 위해 시행 중인 분양가상한제도 제대로 효과를 내지 못하는 모습이다. 실제로 기본형 건축비가 4년여 만에 22.3% 급등하면서 분양가 상승 압력은 시간이 갈수록 거세지고 있다. 중동전쟁발(發) 원자재 가격 상승 등으로 건설업계 원가 부담이 가중되면서 소비자 가격으로 전가되는 양상이다.

◆ 중동전쟁發 건축비 부담 가중

기본형 건축비는 택지비와 택지가산비, 건축가산비와 함께 분양가상한제 주택의 분양가격을 결정하는 핵심 항목이다. 최근 추이는 공사비 상승 요인을 반영할수록 분양가를 억제하기 위한 상한제의 상한선이 계속 높아진다는 사실을 보여준다.

건설업계 관계자는 "분양가상한제 가격에서 대개 땅값이 70%, 건축비가 30%를 차지하는데 택지비는 떨어지지 않고 건축비는 급등하는 상황"이라며 "수도권은 택지 공급도 충분하지 않아 여건이 앞으로 더 나빠질 가능성이 높다"고 분위기를 전했다.

실제로 분양가상한제가 적용되는 공공택지 분양가격도 최근 몇 년 사이에 많이 올랐다. 4~5년 전 사전청약 당시 추정가 대비 본청약 분양가격이 큰 폭으로 뛰면서 사전청약 당첨자의 자금 조달 압박이 커졌다. 2021년 10월에 사전청약이 이뤄진 남양주 왕숙 2지구 A3(전용면적 84㎡)의 경우 사전청약 당시 5억6330만원이었지만 지난 5월 본청약 공고에선 7억3245만원이었다. 사전청약 때보다 1억7000만원(30.3%)이 더 필요하게 된 셈이다. 고양창릉 S-4 전용 84㎡ 역시 본청약 확정가격이 사전청약 추정가 대비 2억원가량 높은 것으로 나타났다.

민간 분양가상한제 지역인 강남권도 상황이 만만치 않다. 강남3구의 3.3㎡당 분양가는 8000만원을 바라보고 있다. 2023년 3598만원이었는데 올해 7842만원으로 2배 이상 뛰었다. 실수요자에게 주변 시세보다 저렴한 가격에 새 아파트를 공급하자는 취지에서 도입된 분양가상한제가 공사 원가 폭등 탓에 힘을 못 쓰는 셈이다.

◆ 非분상제 지역 분양가 더 오르기도

문제는 분양가상한제가 도입되지 않는 지역에선 이 같은 경향이 더 강하게 나타난다는 점이다. 올해 5월 서울의 전용 84㎡ 평균 분양가격은 21억3608만원을 기록하며 처음으로 21억원을 넘어섰는데, 모두 분양가상한제를 적용받지 않는 비강남 지역이었다. 동작구의 '써밋 더힐'과 '아크로 리버스카이'의 84㎡ 분양가가 각각 29억원대, 27억원대였고 동작구 '라클라체자이드파인'과 '드파인 아르티아'도 25억원을 넘어섰다. 또 성북구 장위동 '장위 푸르지오 마크원'의 전용 84㎡ 분양가는 17억원대로 책정됐다. 같은 장위뉴타운에서 2022년 12월 분양한 장위자이레디언트의 분양가격은 10억2350만원이었다. 공사비 압력으로 분양가가 상승하는 게 자연스러운 시장 흐름이란 얘기다.

이 같은 상황에 분양가상한제를 적용받지 않는 지역의 분양가격이 분양가상한제를 적용받지만 고가 주택 밀집 지역인 강남3구와 용산구보다 높은 '역전 현상'이 일어나기도 했다.

◆ 당첨돼도 현금 마련 걱정에 발동동

이처럼 민간과 공공을 가리지 않고 분양가가 뛰는 가운데 은행권 대출 문턱은 점차 높아지면서 청년층은 당첨돼도 계약 포기까지 걱정해야 하는 상황이다. 당장 올 하반기 서울에서 분양될 예정인 대어급 단지들도 분양가 고공 행진을 이어갈 전망이다. 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축해 5002가구 대단지로 조성되는 '반포디에이치클래스트'는 평당 분양가가 8000만원대를 넘길 것으로 보인다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 "통화량이 증가하고 원화 가치가 하락하는 데다 원자재 수급까지 불안해지면서 분양가 상단이 지속적으로 높아지고 있다"며 "당분간 이 같은 추세가 이어질 가능성이 높고 실수요자들의 내 집 마련 부담이 더욱 커질 것"이라고 설명했다.

[손동우 기자 / 박재영 기자 / 진영화 기자]

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