강력 규제에 임대사업자 이탈 조짐…"시장 혼란"

내년 8년 장기임대 의무 기간 대거 만기 도래
'등록임대사업자' 대거 이탈 우려
임대료 5% 상한 풀리고 '임대료' 급등 가능성
"전·월세 감소→임차료 상승→매수 수요 전환→집값 상승"

[이데일리 박지애 기자] 정부가 연이어 전세 대출을 조이는 데다 임대사업자에 대한 규제를 강화하면서 등록 임대사업자들이 이탈할 가능성이 커지고 있다. 특히 내년에는 대다수 등록 임대사업자들의 의무 임대기간이 종료된다. 부동산 시장에선 벌써부터 빌라 등 비아파트를 중심으로 전·월세 임대료가 급등할 수 있다는 관측이 나온다. 동시에 전세 보증금 상환이 어려워 빌라가 경매로 나가거나 매물로 쏟아질 수 있다는 우려가 나온다.

서울의 한 공인중개업소 거리 모습(사진=연합뉴스)

9일 부동산 업계 및 정부에 따르면 2017~2018년 대거 등록된 8년 장기 민간임대주택 의무 임대기간이 올해 말부터 본격 만료되기 시작한다.

민간임대주택 사업은 2017년 12월 문재인 정부 시절 양도소득세, 종합부동산세 감면 등의 혜택을 주기 시작하며 2018년 가입자가 눈에 띄게 증가했다. 국토교통부 통계누리에 따르면 민간임대주택은 2016년 158만8000가구에서 2017년 180만가구, 2018년 212만1000가구, 2019년 220만5000가구 등으로 꾸준히 증가했다.

당시 등록 민간임대주택 사업자는 4년 단기형과 8년 장기형으로 신청이 가능했는데, 정부가 8년으로 등록을 장려하며 대부분 장기 의무임대주택 사업자로 등록이 됐다. 때문에 2018년 등록된 민간임대주택 사업자 중 대부분이 2026년 만기가 도래한다.

등록 임대주택사업자들은 각종 세제혜택을 받는 대신 임대료 인상을 연간 5% 이내로만 할 수 있고 임차인이 원할 경우 장기간 거주하도록 해야 한다. 정부는 이를 통해 임대차 시장의 안정을 꿰한 것이다. 하지만 등록임대주택 제도가 주택 시장 과열을 일으킨다는 지적이 나오며 2020년 정부는 돌연 아파트 임대주택 유형을 폐지했고 4년 단기 임대사업자도 폐지했다. 장기 의무 임대기간도 8년에서 10년으로 늘린 바 있다. 이후 전반적으로 등록임대주택이 대거 줄어 2024년 기준 민간임대주택 수는 134만9000가구로 감소했다.

이런 상황에서 이재명 정부는 임대차 시장에서 전세 수요자들을 압박하는 정책을 지속 발표하고 있다. 전세보증 기준이 주택공시가격의 126% 이내로 깐깐해진 데 이어 9.7 주택공급 확대에 따라 8일부터 1주택자의 전세 대출 한도가 2억원으로 일원화됐다. 이러한 전세 대출 조이기 정책이 등록임대주택 사업 만료와 맞물리면서 부동산 시장에 혼란을 가중시킬 것이란 전망이 나온다.

가뜩이나 월세화 현상이 강화되는 상황에서 등록임대주택 사업자가 대거 이탈하게 되면 등록임대로 제한됐던 전·월세 임대료 인상 상한(5%)이 사라지며 임대인이 임대료를 한꺼번에 올릴 가능성도 제기된다.

이 와중에 전세 보증금 반환을 위한 목돈이 마련되지 않은 임대인들의 경우 월세 전환도 힘들뿐더러 전세 세입자도 찾기 힘들기 때문에 보유한 주택을 팔거나 이마저도 힘들 경우 경매나 파산으로 귀결될 수 있다. 빌라 등 비아파트의 경우 시장에 매물이 대거 쏟아지면 매도 자체도 순조롭지 않을 수 있다. 민간임대주택의 70% 가량은 빌라, 오피스텔, 다가구 주택 등 비아파트로 구성돼 있다.

강희창 한국임대인연합회장은 “정부는 다각도로 전세대출보증을 압박하며 묵시적으로 월세 전환을 명령하면서 담보대출까지 금지하고 있다”며 “결국 자금 압박으로 임대사업 지위를 지속하는 것이 어려워지며 임대인은 매물을 내놓거나 이마저도 힘든 임대인들은 경매나 파산으로 내몰릴 수 밖에 없다”고 토로했다. 이어 강 회장은 “임대차 시장 공급 자체가 줄면 결국 임차인들도 머물 곳이 사라져 주거시장에 혼란만 가중될 것”이라고 목소리를 높였다.

한편에선 빌라 등 비아파트 시장에서 임차료는 올라가는 반면 매매 매물이 쏟아지면서 임차 수요가 매매 수요로 전환될 가능성도 거론된다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전세보증금을 돌려주기 어려워 월세 전환도 힘든 임대인들은 보유 주택을 시장에 내놓을 수밖에 없어 전·월세 매물 자체가 감소할 것”이라며 “임차인들은 전·월세 등 임차 주택의 임차료가 오를수록 임차 대신 주택을 매수하는 수요로 전환할 수 있다. 길게 보면 집값을 상승시키는 요인이 될 것”이라고 밝혔다.