'홈플 자산 편입' 리츠 5개 괜찮을까…엇갈리는 '희비'

이 기사는 2025년03월17일 18시54분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.

[이데일리 김성수 기자] 홈플러스가 기업회생절차에 돌입함에 따라 홈플러스를 기초자산으로 보유한 부동산 투자회사(리츠·REIT)에 대한 우려도 높아졌다. 홈플러스가 책임임차한 자산에 투자한 리츠는 총 5개인데, 이들 사이에도 ‘희비’가 엇갈리고 있다.

홈플러스가 입점한 ‘인천 스퀘어원’에 투자한 리츠는 오는 8월까지 임대료를 모두 받았고, 향후 홈플러스와 임대차계약이 해지될 경우 리츠 최대주주가 책임 임차하기로 했다.

반면 홈플러스 남현점·평촌점·강서점을 보유한 리츠들은 향후 임대료 수취 여부에 불확실성이 있어서 부실자산 발생 가능성이 있는 상태다. 홈플러스 울산동구점을 보유한 리츠는 미수임대료가 2억원이 넘는다.

홈플러스 전경 (사진=홈플러스)

신한서부티엔디 “8월 임대료까지 받았다…책임임차할 것”

17일 부동산업계에 따르면 홈플러스가 책임임차한 점포에 투자한 리츠로는 △신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사 △케이비사당리테일위탁관리부동산투자회사 △케이비평촌리테일위탁관리부동산투자회사 △제이알제24호기업구조조정부동산투자회사 △대한제21호위탁관리부동산투자회사로 총 5개가 있다.

국토교통부는 5개 리츠 운용사를 대상으로 대출금과 자산 현황, 임차료 등을 확인하고 있다. 홈플러스 기업회생절차 신청으로 임차료 미납 가능성이 제기된 만큼 국토부가 리츠 시장 안정성을 위해 선제적 조치에 나선 것.

우선 신한서부티엔디리츠는 인천 연수구 동춘동에 있는 리테일 자산 ‘인천 스퀘어원’을 보유하고 있다. 인천 스퀘어원 지하 1층에 홈플러스가 입점해 있다.

신한서부티엔디리츠의 주요 사업은 부동산 취득·관리·개량 및 처분, 부동산 임대차, 개발 등으로 창출한 수익을 주주에게 배당하는 것이다. 신한과 부동산 개발회사 서부티엔디(서부T&D)가 함께 만들었으며 자산관리회사(AMC)는 신한리츠운용, 최대주주(지분율 50%)는 서부티엔디다.

신한서부티엔디리츠 구조 (자료=신한서부티엔디리츠)

신한서부티엔디리츠가 보유한 자산으로는 △복합 쇼핑몰 ‘인천 스퀘어원’ △호텔 ‘용산 그랜드머큐어’(자(子)리츠 신한서부티엔디제1호리츠) △‘나인트리 호텔 동대문’(자리츠 신한서부티엔디제2호리츠) △호텔·오피스 ‘광화문G타워’(자리츠 신한광화문지타워리츠) 등이 있다.

작년 7~9월 기준 투자보고서를 보면 이 기간 스퀘어원 인천으로 벌어들이는 부동산 임대료 수익은 52억3453만원이다.

신한서부티엔디리츠는 지난 12일 국토부 부동산투자제도과에 보낸 문서에서 “홈플러스로부터 오는 8월 22일까지의 임차료를 모두 수취했다”며 “현 시점에서 부동산투자회사법 제37조 3항 제2호에 따른 금융사고 또는 부실자산이 발생하지 않았다”고 밝혔다.

또한 “홈플러스에 공문을 발송해서 임대료 납부계획 등에 대한 회신을 요청했다”며 “홈플러스 기업회생 진행 사항에 대해 면밀히 모니터링하고 있으며, 홈플러스와의 임대차계약 해지가 불가피할 경우 인천 스퀘어원의 지상층 임차인이자 리츠 최대주주인 서부티엔디가 홈플러스 면적까지 책임 임차하는 것으로 협의 완료했다”고 설명했다.

(자료=신한서부티엔디리츠)

케이비사당리테일리츠는 서울 관악구 남현동에 위치한 ‘홈플러스 남현점’에 투자하고 있다. 이 리츠의 최대주주는 보통주 24.94%를 보유한 한국증권금융(파인아시아전문투자형사모부동산투자신탁2호의 신탁업자)이다.

이밖에 주요 주주(지분율 10% 이상)로 △한화투자증권(신탁) 보통주 18.95% △농협은행(케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제4호의 신탁업자) 보통주 17.64% △한국증권금융(코리아에셋리츠전문투자형사모부동산투자신탁제1호의 신탁업자) 보통주 16.24% △유안타증권 보통주 12.41%가 있다.

케이비사당리테일리츠는 홈플러스 남현점과 오는 2033년 9월 30일까지 부동산 임대차계약을 체결한 상태다. 임대차보증금은 150억원, 임대료는 기본임대료(오는 9월 30일까지 연 임대료 78억2490만원)와 추가임대료로 구성돼 있다.

작년 5~10월 투자보고서를 보면 홈플러스 남현점에서 발생하는 부동산 임대료 수익은 43억460만원이다.

또한 케이비사당리테일리츠는 내년 6월 15일에 총 1135억원 차입금의 만기가 돌아온다. 만기일시상환 조건이다. 우리은행, 다수 신용협동조합, 농협은행, iM뱅크, 경남은행, 현대커머셜, 대신저축은행 등 다수 금융기관이 참여했다.

케이비평촌리테일리츠는 경기 안양시 동안구 비산동에 있는 ‘홈플러스 평촌점’을 보유 중이다. 리츠 최대주주는 보통주 지분 62.69%를 보유한 한화투자증권이다. 이어 △SK증권(보통주 16.94%) △유안타증권(보통주 10.50%) △DB금융투자(보통주 9.37%) 등이 뒤를 잇는다.

작년 7~9월 투자보고서를 보면 홈플러스 평촌점에서는 부동산 임대료 수익 13억8552만원이 발생한다.

케이비사당리테일리츠, 케이비평촌리테일리츠는 “‘임차인(홈플러스)의 매출채권(임대료) 부실 가능성’으로 인해 부실자산이 발생할 가능성이 있다”는 점을 지난 5일 공시했다.

두 리츠 모두 홈플러스 측에 “향후 임대료 납부계획 및 매장 정상운영 여부, 향후 대책방안 회신 요청 공문 발송 등의 조치를 취할 계획”이라고 밝혔다.

(자료=리츠정보시스템)

제이알제24호기업구조조정부동산투자회사(이하 제이알제24호)의 경우 임대료 매출채권 수취에 불확실성이 생긴 상태다.

제이알제24호는 서울 강서구 등촌동에 있는 ‘홈플러스 강서점’을 보유하고 있다. 리츠 최대주주는 보통주 지분 91% 보유한 디지자산관리다. JR투자운용은 우선주 9%를 보유하고 있다.

제이알제24호는 서울 강서구 등촌동 639-11 위치한 토지 및 건물(홈플러스 강서점 및 본사사옥)을 담보로 대출을 받았고, 작년 8월 리파이낸싱을 통해 만기를 1년 연장했다. 오는 8월 10일에는 유동성장기차입금 총 2843억7139만원의 만기가 돌아온다.

작년 6~11월 투자보고서 기준 홈플러스 강서점 및 본사사옥의 부동산 임대료 수익은 92억1110만원이다.

제이알제24호는 “홈플러스 강서점 및 본사사옥의 책임 임차인인 홈플러스가 지난 4일 기업회생절차에 돌입함에 따라 임대료 매출채권 수취에 불확실성이 있을 수 있다”며 투자자에게 관련 내용을 지난 6일 공시했다.

제이알제24호는 홈플러스 측에 임대료 납부계획 회신 등 채권보전을 위한 확인을 요청하는 내용증명 공문을 발송할 예정이다.

대한제21호위탁관리부동산투자회사(이하 대한제21호)는 울산 동구 일산동에 있는 ‘홈플러스 울산동구점’을 보유하고 있다.

대한제21호 최대주주는 △YG엔터테인먼트(보통주 27.34%) △한국투자증권(보통주 17.77%) △한국투자증권(종류주 9.57%)이다. 또한 IBK투자증권(맞춤형신탁 18-005호의 신탁업자)도 보통주 16.06%를 보유하고 있다.

작년 9~11월 투자보고서에 따르면 홈플러스 울산동구점에서 발생한 부동산 임대료 수익은 21억8881만원이다. 또한 임차인 STS개발과 임대료 미납 관련 소송을 진행해왔으며, 작년 10월 화해권고 결정으로 소송이 종결됐다.

대한제21호의 미수임대료는 종전 6억4065만원에서 2억1142만원으로 약 67% 줄어든 상태다.

대한제21호는 장기차입금이 총 1005억원 있었다. 선순위로는 우리은행, 대구은행, 전북은행이 참여했고 후순위로 대신저축은행, KB저축은행, 예가람저축은행, 하나저축은행이 참여했다.

차임금의 종전 만기는 작년 7월 30일이었지만, 이 중 전북은행과 후순위 금융회사들의 경우 대출연장 계약을 통해 기존 대출의 만기를 오는 7월 30일로 1년 연장했다.