“큰 불은 피하고 보자”…양도세 중과 눈앞 ‘물려주고 자녀에게 직접 팔고’ 급증

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“큰 불은 피하고 보자”…양도세 중과 눈앞 ‘물려주고 자녀에게 직접 팔고’ 급증

업데이트 : 2026.05.04 10:25 닫기

서울 집합건물 증여 2천건 육박
40개월 만에 최다 기록
저가 양도 노린 직거래도 늘어
전월 서초 직거래 비율 15.8%

다주택자 양도소득세 중과유예 제도가 종료되는 5월 9일 당일까지 토지거래허가를 신청하면, 중과에서 배제된다. 지난달 9일 서울의 한 부동산 중개업소 모습 [연합뉴스]

다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞두고 서울 증여 건수가 3년 4개월 만에 최대치를 기록한 것으로 나타났다. 매도 대신 자녀에게 집을 넘기거나, 가족 간 저가 양도를 택하는 사례가 늘어난 영향으로 보인다.

4일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난 4월 서울 집합건물(아파트·연립·다세대, 오피스텔 등) 증여 등기 건수는 총 1980건으로, 이는 전월(1345건) 대비 47.2% 증가한 수치다.

월별 기준으로는 증여취득세 과세표준 변경을 앞두고 증여 수요가 몰렸던 2022년 12월 이후 3년 4개월 만에 가장 많다.

전국 집합건물 증여 건수도 5560건을 기록했다. 이 역시 2022년 12월 이후 최대치다.

자치구별로는 송파구가 161건으로 가장 많았다. 이어 양천구 135건, 노원구 118건, 서초구 115건, 용산구 106건, 강남구·동작구 각 104건, 광진구 100건 순으로 집계됐다. 특히 송파구·용산구의 증여 건수는 전월 대비 2배에 육박했다.

시장에서는 단순 증여뿐만 아니라 임차인을 낀 ‘부담부 증여’도 늘어난 것으로 보고 있다. 부담부 증여는 채무 부분을 제외한 금액에 대해서만 증여세가 부담돼 절세 효과가 있다.

양도세 중과 시행 전 보유 주택을 처분하거나 자녀에게 넘기려는 다주택자의 움직임이 반영됐다는 분석이다.

아울러 서울 아파트 직거래도 증가세를 보였다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 서울 아파트 직거래는 지난 2월 109건에서 3월 185건으로 늘었다. 4월 거래 신고 기한이 남아 있는 상황에서도 직거래 건수는 이미 234건으로 3월 수준을 넘어섰다.

4월 신고분 기준 전체 서울 아파트 거래 4544건 중 직거래 비율은 5.15%다. 자치구별로는 서초구가 15.8%로 가장 높았다. 강남구 7.8%, 영등포구와 광진구 각 7.3% 순으로 나타났다.

직거래 중 일부는 가족 간 저가 양도일 가능성이 높을 것으로 업계와 시장에서는 보고 있다. 양도세 중과를 앞두고 다주택자가 시장에 매물을 내놓는 대신 자녀에게 낮은 가격으로 넘기는 방식이다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “저가 양도는 일정 범위 안에서는 증여세 부담을 피할 수 있어 부동산 하락기나 급매 거래가 늘어나는 시기에 활용되는 사례가 적지 않다”면서 “선호도가 높은 주택을 팔기보다 자녀에게 넘기려는 수요가 맞물리며 증여와 직거래가 함께 늘어난 것으로 풀이된다”고 짚었다.

정 대표는 이어 “양도세 중과를 앞두고 매각과 증여, 부담부 증여를 함께 검토하는 다주택자가 늘었다”면서 “향후 담보가치 상승력이 예상되는 주택의 경우 시장에 팔기보다 가족에게 이전하려는 의도로 짐작된다”고 덧붙였다.

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서울에서 다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞두고 4월 증여 건수가 3년 4개월 만에 최대치를 기록하며, 가족 간 저가 양도가 증가한 것으로 나타났다.

지난 4월 서울의 집합건물 증여 등기 건수는 1980건으로, 전월 대비 47.2% 증가했으며, 송파구가 가장 많은 161건을 기록했다.

또한, 서울 아파트 직거래도 증가세를 보이며, 다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 자녀에게 저가로 매도하는 경향이 엿보이고 있다.

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양도세 중과 앞두고 40개월 만에 최대치 기록한 서울 집합건물 증여, 가족 간 저가 양도도 급증세 📈

Key Points

다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞두고 지난 4월 서울 집합건물 증여 등기 건수가 1980건으로, 3년 4개월 만에 최대치를 기록했어요. 😮
이는 전월 대비 47.2% 증가한 수치로, 송파구, 양천구, 노원구 등이 증여가 많이 늘어난 지역으로 나타났어요. 📊
서울 아파트 직거래 역시 증가세를 보이며, 4월 신고분 기준 직거래 비율이 5.15%를 기록했고 특히 서초구는 15.8%에 달했어요. 🏘️
시장에서는 양도세 중과를 피하기 위해 자녀에게 집을 넘기거나 가족 간 저가 양도를 선택하는 다주택자가 늘어난 것으로 분석하고 있어요. 🧐

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

양도소득세 중과 시행을 앞두고 서울 지역의 집합건물 증여 등기 건수가 3년 4개월 만에 최대치를 기록했어요. 📈 지난 4월, 서울에서 집합건물(아파트, 연립, 다세대, 오피스텔 등)을 증여하는 등기 건수가 총 1980건으로, 이는 전달보다 47.2% 증가한 수치랍니다. 이 수치는 2022년 12월 이후 3년 4개월 만에 가장 높은 기록인데요. 😮

이러한 증여 건수 증가는 다주택자들이 다가오는 양도소득세 중과를 피하기 위해 자녀에게 집을 물려주거나, 가족 간에 시세보다 낮게 집을 팔려는 움직임이 반영된 것으로 보여요. 💡 특히 송파구, 양천구, 노원구 등 서울 주요 지역에서 증여가 크게 늘어난 것을 확인할 수 있답니다. 🤔

뿐만 아니라, 서울 아파트 직거래 건수도 증가세를 보이고 있어요. 📊 4월 아파트 거래 중 직거래 비율은 5.15%에 달했으며, 서초구는 15.8%로 가장 높은 비율을 기록했어요. 이 중 상당수는 가족 간의 저가 양도일 가능성이 높다는 분석인데요. 🧐 이러한 현상은 매도 대신 가족에게 집을 넘기거나, 양도세 부담을 줄이기 위해 낮은 가격으로 거래하려는 다주택자들의 전략으로 풀이되고 있답니다. 🏡

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

최근 서울 지역의 집합건물 증여 등기 건수가 3년 4개월 만에 최대치를 기록했다는 소식은 다주택자들이 양도소득세 중과를 앞두고 절세 전략을 적극적으로 펼치고 있다는 것을 보여줘요. 🏠📉 이는 단순히 집을 물려주려는 움직임을 넘어, 다주택자들에게 세금 부담을 줄이려는 절박한 심리가 반영된 결과라고 볼 수 있어요. 특히, 집을 직접 팔기보다 자녀에게 넘기거나 가족 간에 시세보다 낮게 거래하는 '저가 양도' 방식이 늘어난 것은 양도세 중과라는 큰 세금 폭탄을 피하려는 다주택자들의 고심을 엿볼 수 있게 합니다. 🧐🔍

이러한 현상은 양도세 중과 시행이라는 명확한 '기한'이 있었기에 더욱 가속화되었어요. 과거 연관 기사들(2025년 12월 29일자, 2020년 7월 12일자)을 살펴보면, 다주택자에 대한 양도세 중과 방침이 있을 때마다 증여가 새로운 절세 방안으로 떠올랐던 역사가 있어요. 📈✍️ 당시에도 정부는 부동산 증여 시 취득세율 인상 등을 검토하며 세금 회피를 막으려 했지만, 결국 이러한 정책적 변화는 다주택자들이 다양한 절세 방법을 모색하게 만드는 배경이 되었죠. ⚖️

결과적으로, 현재 서울의 증여 건수 급증과 직거래 증가는 이러한 정책적 압박과 개인의 절세 욕구가 맞물려 나타난 현상이에요. 📊✨ 단순히 부동산 시장의 수요 공급 문제라기보다는, 세금이라는 큰 틀 안에서 이루어지는 다주택자들의 전략적인 의사결정이 시장에 영향을 미치고 있다는 점을 주목해야 할 것 같아요. 🧐📈

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2025년 12월

정부의 1가구 2주택자 양도소득세 중과 방침에 따라, 다주택자들이 자녀에게 집을 증여하거나 가족 간 저가 양도를 통해 세 부담을 줄이려는 움직임이 관련 기사들을 통해 보도되었어요. 2007년 이후 양도세 중과 시행을 앞두고 증여가 새로운 절세 방안으로 떠올랐으며, 양도차익이 클수록 증여가 유리하다는 분석이 있었어요. 🏡💰
2026년 4월

양도소득세 중과 시행을 앞두고 서울 지역의 집합건물 증여 등기 건수가 3년 4개월 만에 최대치를 기록하며 1,980건에 달했어요. 이는 전월 대비 47.2% 증가한 수치이며, 특히 송파구와 용산구의 증여 건수가 전월 대비 두 배 가까이 늘어났어요. 또한, 서울 아파트 직거래 건수도 증가세를 보여, 4월 신고분 기준 직거래 비율이 5.15%를 기록하며 저가 양도를 노린 사례가 늘어난 것으로 분석되었어요. 📈🏠
2026년 5월 4일

기준 시점이 되는 오늘, 다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞두고 서울 지역의 집합건물 증여 건수가 3년 4개월 만에 최대치인 1,980건을 기록하며 급증세를 보였다는 내용의 기사가 보도되었어요. 이러한 현상은 매도 대신 자녀에게 집을 넘기거나, 가족 간 저가 양도를 통해 세 부담을 줄이려는 다주택자들의 움직임이 반영된 결과로 풀이되었어요. 📊💰

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까? 🤔

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞두고, 집을 팔기보다는 자녀에게 물려주거나 가족 간에 낮은 가격으로 거래하려는 움직임이 늘고 있어요. 👨‍👩‍👧‍👦 2026년 4월 서울 지역의 집합건물 증여 등기 건수가 1980건으로, 3년 4개월 만에 가장 많은 수준을 기록했답니다. 이는 다주택자들이 양도세 부담을 피하기 위해 증여를 선택하는 현상이 두드러지고 있음을 보여줘요. 또한, 가족 간 저가 양도를 노린 직거래도 증가 추세를 보이고 있어, 부동산 거래 방식에 변화가 일어나고 있음을 알 수 있어요. 🏠

이러한 현상은 장기적으로는 부동산 시장의 투명성을 저해하고, 자산의 대물림을 더욱 공고히 할 수 있다는 우려도 있어요. 하지만 당장 개인 입장에서는 양도세 중과라는 세금 부담을 줄일 수 있다는 점에서 단기적인 절세 효과를 기대할 수 있답니다. 💰

부동산 시장에서 증여와 직거래가 늘어나면서, 부동산 중개업을 하는 기업들은 사업 전략을 재정비해야 할 필요성을 느끼고 있을 거예요. 🏢 특히, 아파트 직거래 비율이 높아지면서 기존의 부동산 중개 서비스에 대한 의존도가 낮아질 가능성도 있어요. 또한, 이러한 거래 방식의 변화는 부동산 시장의 전체적인 매물량을 줄이는 데 영향을 미칠 수 있으며, 이는 건설사나 분양 대행사 등 관련 산업에도 간접적인 영향을 줄 수 있답니다. 📈

증여가 늘어난다는 것은 부동산의 유동성이 다소 감소할 수 있다는 의미로 해석될 수도 있어요. 이는 부동산 관련 금융업계에도 영향을 줄 수 있으며, 자산 가치 평가나 담보 대출 등에서 새로운 고려 사항이 발생할 수 있답니다. 🏦

정부는 다주택자의 양도소득세 중과를 통해 부동산 시장의 과열을 잡고 매물을 유도하려 했지만, 오히려 증여와 직거래 증가라는 예상치 못한 결과가 나타나고 있어요. 📉 이러한 현상은 정부 정책의 효과를 재검토하고, 부동산 시장의 안정화를 위한 추가적인 정책 마련의 필요성을 시사해요. 🧐 특히, 자녀에게 부동산을 물려주는 증여가 늘어나는 것은 부동산 시장의 건전한 거래 활성화보다는 자산의 대물림이라는 측면이 강해질 수 있다는 점에서 정부의 고민이 깊어질 수 있답니다. 🤔

서울 지역에서 송파구, 양천구, 노원구 등 특정 지역의 증여 건수가 눈에 띄게 증가한 것은 해당 지역의 부동산 가치나 세금 부담이 상대적으로 높다는 점을 반영하는 것으로 보여요. 또한, 서초구의 높은 직거래 비율은 이러한 절세 움직임이 특정 지역에 집중될 수 있음을 보여주기도 한답니다. 📊

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞두고 부동산 시장에서 나타나는 일련의 움직임들은 단순히 세금 회피를 넘어, 자산 이전 및 보유 전략의 변화를 보여주고 있어요. 📈 이는 시장 참여자들이 변화하는 세제 환경에 맞춰 능동적으로 대응하고 있음을 시사하며, 향후 부동산 시장의 거래 패턴과 자산 형성 방식에도 영향을 미칠 것으로 보입니다. 🏡

특히, 자녀에게 부동산을 증여하거나 가족 간 저가 거래를 통해 양도소득세를 회피하려는 시도는 부동산이 단순히 투자 자산을 넘어 가업 승계나 자산 대물림의 수단으로 더욱 중요하게 인식되고 있음을 보여줍니다. 👨‍👩‍👧‍👦 이러한 흐름은 부동산 시장의 장기적인 안정성 및 세수 확보 측면에서 정부의 정책 방향과 끊임없이 상호작용할 가능성이 높아요. 💰

앞으로 양도세 중과 제도가 본격적으로 시행되면, 이러한 증여 및 직거래 현상은 더욱 확대될 수 있습니다. 이는 부동산 시장의 거래 투명성을 저해하고, 일부에서는 세금 회피를 위한 복잡한 거래 구조를 만들어낼 수도 있다는 점에서 주목할 필요가 있어요. 🤔 또한, 정부는 이러한 현상을 예의주시하며 추가적인 세제 보완책을 내놓을 가능성도 배제할 수 없어요. 🧐

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

양도세 중과 시행이 예정대로 진행되면서, 다주택자들이 양도보다는 증여나 가족 간 저가 양도를 선택하는 추세가 지속될 것으로 보여요. 🏡 이는 서울뿐만 아니라 전국적으로 집합건물 증여 건수의 증가세를 뒷받침할 거예요. 특히 송파구나 양천구처럼 증여가 많이 발생하는 지역에서는 이러한 흐름이 더욱 두드러질 수 있어요. 📈 직거래 비율의 증가 역시 이러한 경향을 반영하며, 이는 세금 부담을 줄이기 위한 전략적인 움직임으로 해석될 수 있답니다. 🤔
부담부 증여와 같이 세금 절세 효과가 있는 방식들이 계속해서 활용될 것이고, 이는 시장에 일시적인 거래량 증가를 유발할 수 있어요. 📊 하지만 장기적으로는 주택 소유 구조의 변화나 특정 지역으로의 자산 이전 집중 현상을 심화시킬 수도 있답니다. 🗺️
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 양도세 중과 정책이 예상보다 강력하게 시행되거나, 이에 대한 다주택자들의 절세 니즈가 더욱 커진다면, 증여 및 가족 간 저가 거래의 증가세는 더욱 가팔라질 수 있어요. 🚀 이러한 상황에서는 단순히 서울에 국한되지 않고 전국적으로 유사한 움직임이 확산될 가능성이 높아요. 🌐 특히 부동산 시장이 활발한 지역에서는 증여 건수가 기하급수적으로 늘어나고, 직거래 비율 역시 눈에 띄게 상승할 수 있겠죠. 📈
또한, 세금 부담을 줄이기 위한 다양한 변칙적인 거래 방식들이 등장할 수도 있으며, 이는 관련 세법이나 정책의 허점을 이용하려는 시도로 이어질 수 있어요. 💡 이는 정부의 부동산 정책 방향에 대한 지속적인 점검과 대응을 요구하게 될 거예요. 🧐
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

예상치 못한 정책 변화나 시장 외적인 변수가 발생할 경우, 현재의 증여 및 저가 거래 증가는 둔화되거나 반전될 가능성이 있어요. 🔄 예를 들어, 정부가 증여나 저가 양도에 대한 추가적인 세금 규제를 도입하거나, 부동산 시장 전반에 대한 강력한 하락세가 예상된다면, 다주택자들은 다른 절세 방안을 모색하거나 보유를 유지하는 쪽으로 전략을 수정할 수 있어요. 📉
또한, 가족 간의 재산 이전 과정에서 예상치 못한 갈등이 발생하거나, 자녀 등 수증자가 세금 부담이나 관리 부담을 이유로 증여를 거부하는 사례가 늘어난다면, 현재의 흐름은 약화될 수 있어요. 🤔 법적, 제도적 허점을 이용한 거래에 대한 정부의 단속 강화 역시 이러한 흐름을 제약하는 요인이 될 수 있답니다. ⚖️

[주요 용어 해설 (Glossary)]

양도소득세

부동산이나 주식 등 자산을 팔 때 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금을 말해요. 🏠 다주택자의 경우, 집을 팔았을 때 생기는 차익에 대해 일반적인 경우보다 더 높은 세율이 적용될 수 있는데, 이를 '양도세 중과'라고 해요. 📈 이 중과를 피하기 위해 집을 직접 팔기보다는 다른 방법을 선택하는 경우가 있어요.
증여

재산의 소유권을 이전하는 것 중 하나로, 무상으로 재산을 주는 것을 의미해요. 🎁 특히 부동산의 경우, 부모가 자녀에게 집을 물려주는 상황을 말할 수 있어요. 👨‍👩‍👧‍👦 현재 기사에서는 양도소득세 중과를 앞두고 집을 직접 파는 대신 자녀에게 집을 넘기는 증여 방식이 늘어나고 있다는 내용을 담고 있어요.
부담부 증여

재산을 증여할 때, 해당 재산에 담보된 채무(예: 전세 보증금, 대출금)를 증여받는 사람이 함께 인수하는 조건으로 이루어지는 증여를 말해요. 🤝 이 경우, 채무 부분을 제외한 순수한 증여 재산 가액에 대해서만 증여세가 부과되기 때문에 일반 증여보다 세금 부담을 줄일 수 있는 장점이 있어요. 😊 하지만 채무 인수 부분은 매각으로 간주되어 증여자에게 양도세가 부과될 수도 있어요.
직거래

부동산 거래에서 중개업소를 통하지 않고 거래 당사자끼리 직접 계약을 맺는 방식을 말해요. 🤝 4월 서울 아파트 거래에서 직거래 비율이 늘어난 것으로 나타났는데, 이는 양도세 중과를 앞두고 가족 간에 낮은 가격으로 집을 주고받는 '저가 양도'와 관련이 있을 수 있다는 분석이 있어요. 🧐