"집값, 대선 변수 크지 않아…강북·수도권 저평가 단지 노려야"

조기 대선이 2주도 채 남지 않았다. 대선 주자들은 주택 공급을 늘리고 안정적인 주거 사다리를 놓는 방향으로 부동산 공약을 마련했다. 수요가 몰리는 곳에 공급을 늘린다는 측면에서 긍정적이라는 평가가 나온다. 일각에서는 지방 미분양 문제를 해결할 뾰족한 수가 안 보인다는 지적도 제기된다. 이번 선거가 집값 등락에 큰 영향을 주지 않을 것이란 관측도 있다. 전문가들은 ‘영끌’ 대신 ‘현끌’(현명하게 끌어모은다) 관점에서 내 집 마련에 나서야 한다고 조언했다.

◇ 후보들, 청년 주거 대책 ‘한목소리’

대선 후보들은 지난 12일 청년·신혼·출산 가구를 대상으로 한 특화 대책부터 공급 대책, 교통 인프라 건설 등을 담은 공약을 앞다퉈 내놨다. 이재명 더불어민주당 후보, 김문수 국민의힘 후보, 이준석 개혁신당 후보 모두 청년 맞춤형 주거 대책을 제시했다. 이재명 후보는 보증제도를 개선해 전세 사기 걱정을 덜겠다고 밝혔다. 맞춤형 공공분양 공급도 제안했다. 김 후보는 청년·신혼·출산 가구를 대상으로 매년 20만 가구 공급 구상을 밝혔다. 결혼 및 첫째·둘째 출산 때 3년씩 총 9년간 주거비를 지원하겠다고 했다. 이준석 후보는 다자녀 특별공급과 분양가 상한제 등을 통해 저출생을 극복하겠다고 약속했다.

주택 공급 확대와 관련한 공약도 나왔다. 이재명 후보는 공공 주도의 주택 공급을 강조했다. 고품질 공공임대주택을 확대하고, 직주근접형 주택을 마련하겠다는 내용이다. 김 후보는 민간 주도로 주택 수를 늘리겠다고 했다. 재건축·재개발 사업이 속도를 낼 수 있도록 ‘화이트존’(입지 규제 최소 구역) 도입도 검토한다. 두 후보 모두 광역급행철도를 권역 단위로 확대할 것을 약속했다.

후보별로 ‘눈에 띄는 공약’도 담겼다. 이재명 후보는 세종 행정수도를 완성하고 제2차 공공기관 지방 이전을 추진할 계획이다. 김 후보는 종합부동산세를 개편해 세 부담을 줄이고, 재건축 초과이익 환수제를 폐지하겠다고 밝혔다. 이준석 후보는 지역주택조합을 폐지하고 공공 안심공급으로 전환하겠다고 했다.

◇ “공급 확대 환영…공급계획은 불투명”

부동산 전문가들은 후보별 부동산 공약이 비슷한 방향성을 보인다고 평가했다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “후보에 따라 온도 차이가 존재하긴 하지만 세제·공급 등 전반적인 흐름에는 큰 차이가 없다”며 “부동산 공약이 이번 대선 결과에 큰 영향을 미치진 않을 것”이라고 전망했다. 윤지해 부동산R114 프롭테크리서치랩장도 “세 후보 모두 유권자가 좋아할 만한 공약을 마련해 차별점이 크지 않다”고 평가했다.

주택 공급을 늘리는 공약에는 전문가 모두 환영한다는 반응이었다. 다만 구체적인 방법론이 제시되지 않아 아쉽다는 목소리가 나왔다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “대부분 후보가 수도권 공급 확대에 우호적인 공약을 내세운 점은 긍정적”이라고 평가했다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “수요가 있는 곳에 공급한다는 측면에서 주목할 만하다”며 “입주 부지가 확보된 상태에서 공급 방법에 대한 상세한 계획이 필요하다”고 지적했다.

부동산세 관련 공약도 더 다듬을 필요가 있다는 주장이 나왔다. 양 수석은 “거래 시장을 정상화하기 위해선 다주택자 규제를 해소할 필요가 있다”며 “양도소득세와 취득세는 완화하고 종부세는 세분화하는 등 후보들 공약에서 ‘중간지대’를 찾아야 한다”고 평가했다.

전문가들은 지방 미분양 문제를 해결할 방법론이 공약에 추가돼야 한다고 주장했다. 박 위원은 ‘투트랙 전략’ 필요성을 언급했다. 수도권은 대출 규제를 통해 수요를 조절하고, 지방은 다주택자에 대한 취득·양도세 혜택을 제공해 균형을 맞춰야 한다는 것이다. 함 랩장도 지방 다주택 규제를 적극적으로 완화할 필요가 있다고 봤다. 지방 산업단지 개발 과정에선 거점 개발을 통해 의료·복지 인프라를 확보해야 정주·생활인구가 증가할 것이라고 내다봤다.

◇ 7월 대출 규제도 주요한 변수

대선 결과에 따라 부동산 시장이 크게 요동칠 확률은 낮을 것으로 전망됐다. 대부분 후보가 시장 우호적인 공약을 꺼내 들었기 때문이다. 오는 7월부터 시행될 예정인 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 영향도 있다. 박 위원은 “7월 스트레스 DSR 3단계를 앞두고 집을 지금 사야 한다는 심리가 강하다”며 “대선 이후에는 수요를 자극할 요인이 충분치 않다”고 말했다. 함 랩장은 갭투자(전세 끼고 매수)나 FOMO(포모·시장에 뒤처지지 않으려는 심리) 수요가 줄어 시장이 주춤하겠지만 가격이 내려가지는 않을 것이라고 전망했다.

전문가들은 ‘영끌’ 대신 감당할 수 있는 선에서 대출받아 ‘마음에 드는 단지’를 선점해야 한다고 조언했다. 윤 랩장은 “청약이 가장 무난한 방법이겠지만 매력이 크진 않을 것”이라며 “대출이 나오는 선에서 각자 기준을 만족하는 ‘최적화’ 단지에 투자해야 한다”고 말했다. 함 랩장도 상환 능력 내에서 부동산 자산을 운용할 것을 당부했다.

미래에 수요 유입이 많은 지역에 투자할 것을 제안한 전문가도 있다. 박 위원은 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 집값이 많이 오른 상태라고 진단했다. 그는 “실수요자는 서울 강북 또는 수도권에서 고점 대비 떨어진 단지 매매를 고려해야 한다”고 의견을 전했다.

손주형 기자 handbro@hankyung.com