'이마트 가양점 지식산업센터 개발' 가시화된다…7월 말 '첫 삽'

이스턴·현대건설·코람코·신한자산신탁 '컨소'
오는 7월 말 착공…2029년 상반기 준공 예상
올해 5월 2780억·8월 2150억 대출 만기 도래
현대건설 연대보증…착공시점에 본PF 구체화

[이데일리 김성수 기자] 서울 강서구 이마트 가양점 부지에 지식산업센터를 개발하는 사업이 오는 7월 말 첫 삽을 뜬다. 착공 시점이 가까워지면 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 규모와 시점에 대한 윤곽도 나올 예정이다.

올해에는 케이스퀘어그랜드강서PFV가 이 사업을 위해 일으킨 대출 4930억원의 만기가 돌아온다. 각각 다음달 2780억원, 오는 8월 2150억원이다.

서울 강서구 가양동 449-19번지 일대 이마트 가양점 부지 (사진=네이버맵 캡처)

오는 7월 말 착공…2029년 상반기 준공 예상

28일 건설업계에 따르면 현대건설은 오는 7월 말 서울 강서구 ‘이마트 가양점’ 부지 개발사업 착공에 들어간다. 오는 2029년 상반기 준공으로 예상하고 있지만 변동될 수도 있다.

이마트 가양점 개발사업은 서울 강서구 가양동 449-19번지 일원에 지식산업센터, 판매시설 및 근린생활시설을 신축하는 사업이다. 당초에는 오피스텔 등 복합시설을 지으려고 했지만 고금리와 부동산 경기 침체로 오피스텔 수요가 줄어든 데 따라 지식산업센터로 바꿨다.

현대건설이 시공을, 케이스퀘어그랜드강서피에프브이(PFV)가 시행을 맡고 있다. 시행사의 과거 명칭은 하나대체투자그랜드강서PFV다.

케이스퀘어그랜드강서PFV 주요 주주들의 보통주, 종류주를 합친 지분율을 보면 이스턴투자개발(49%)이 가장 높다. 이어 △현대건설 29.9% △코람코자산운용 15.1% △신한자산신탁 6% 순이다.

이스턴투자개발은 지난 2013년 7월 설립된 시행사다. 최대 주주는 작년 말 기준 지분율 51.4%를 보유한 스카이밸류다. 우미글로벌(20.4%), 마스턴(13.2%) 등도 주주 명단에 있다.

스카이밸류 주요 주주로는 손화자씨와 케이지파트너스가 있다. 손화자씨는 이지스자산운용 최대주주(지분율 12.4%)이자 이지스자산운용을 설립한 고(故) 김대영 전 이사회 의장의 부인이다. 손화자씨와 케이지파트너스는 작년 말 기준 스카이밸류 지분을 각각 29%씩 보유했다.

다만 케이스퀘어그랜드강서PFV 보통주 지분율은 현대건설(75%)이 가장 높다. 이어 △이스턴투자개발 20% △코람코자산운용 5% 순이다. 코람코자산운용은 자산관리회사 역할을 맡는다.

(자료=감사보고서)

반면 종류주 지분율은 △이스턴투자개발 68.23% △코람코자산운용 21.80% △신한자산신탁 9.98% 순으로 높다.

제1종 및 제2종 종류주식은 의결권이 있으며, 이익배당을 실시하지 않는다. 또한 회사 청산시 다음 순서로 잔여재산을 현금으로 분배한다.

△제1종 종류주식의 액면금액 상당액을 주식 수 별로 안분해서 분배한다. △제2종 종류주식 및 보통주식의 액면금액 상당액을 주식 수 별로 안분해서 분배한다. △보통주식에 주식 수 별로 안분해서 잔여재산을 분배한다.

올해 5월 2780억·8월 2150억 브릿지론 만기

이 사업의 본PF 일정은 현대건설에서 내부적으로 검토 중이다. 오는 7월 말 착공을 앞두고 본PF 규모와 일정도 구체화될 것으로 예상된다.

올해 5월(2780억원), 8월(2150억원)에는 케이스퀘어그랜드강서PFV가 이 사업을 위해 일으킨 브릿지론의 만기가 돌아온다.

대출채권을 기초자산으로 각 특수목적회사(SPC)가 유동화기업어음(ABCP)을 발행했고, ABCP 발행을 통해 조달한 자금으로 케이스퀘어그랜드강서PFV에 대출을 실행하는 구조다.

현대건설 사옥 (사진=현대건설 홈페이지)

각 SPC별 유동화증권 금액 및 만기는 △비욘드스카이제십삼차 2080억원 ABCP 다음달 8일(주관회사 한국투자증권) △비욘드스카이제십사차 700억원 ABSTB 다음달 8일(주관회사 한국투자증권) △미메시스제십일차 830억원 ABCP 오는 8월 20일(주관회사 BNK투자증권) △비욘드가양제일차 1320억원 ABCP 오는 8월 20일(주관회사 한국투자증권)이다.

이 유동화거래의 주요 위험요소는 기초자산인 대출채권의 신용위험이다. 일반적으로 부동산 PF사업은 해당 사업에서 발생하는 현금흐름으로 PF 상환재원을 확보하게 돼서다.

만약 사업의 진행단계, 사업성과 등에 변수가 생겨 케이스퀘어그랜드강서PFV가 채무불이행을 할 경우 유동화증권 상환 재원도 부족해질 위험이 있다. 이같은 위험을 통제하기 위해 현대건설이 연대보증을 서고 있다.

현대건설은 대출약정금의 100%를 한도로 케이스퀘어그랜드강서PFV가 각 SPC에 부담하는 대출채무에 대한 연대보증을 약정해서 기초자산의 신용도를 높이고 있다.

케이스퀘어그랜드강서PFV에 어떤 사유가 발생해 대출약정의 효력이 상실되는 경우 등이 발생해도, 현대건설은 피담보채무와 동일한 내용의 독립적 채무를 부담한다.