올해가 경매 시작 적기라는데…'권리 분석' 알고 시작해야

서울 아파트값이 다시 상승세를 이어가는 가운데 비교적 싼 값으로 아파트를 매입할 수 있는 경매에 관심이 쏠리고 있다. 올해 경매 시장에 매물도 대거 쏟아질 것으로 예상된다. 지난해 임의경매 신청이 급증했기 때문이다. 임의경매는 보통 부동산을 담보로 돈을 빌렸지만, 제때 갚지 못해 채권자가 부동산을 경매에 넘기는 경우를 말한다. 경매는 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 등 위험 부담이 큰 물건도 많은 만큼 ‘옥석’을 가려 투자할 필요가 있다.

임의경매 급증

법원등기정보광장에 따르면 지난해 임의경매 개시 신청 집합건물은 5만5424건이었다. 집합건물 종류는 아파트를 비롯해 오피스텔, 연립·다세대주택(빌라) 등 다양하다. 임의경매 개시 신청 건수가 5만건을 넘은 건 2013년(5만2843건) 이후 약 10년 만이다. 글로벌 금융위기 여파가 아직 남아있던 2010년(5만6347건) 이후로 최대치를 기록하기도 했다. 통상 임의경매 개시 결정 이후 매각기일까지는 7개월에서 길게는 1년가량 시차가 발생한다. 올 2~3분기 경매 물건이 많이 나올 것으로 예상하는 이유다.

고금리 지속으로 대출 상환을 하지 못해 임의경매로 넘어가는 부동산이 늘어난 것으로 풀이된다. 임의경매는 부동산을 담보로 돈을 빌리 뒤 제때 갚지 못해 채권자가 부동산을 경매에 넘기는 물건이다. 등기부상에 설정된 권리자라면 별도의 판결문 없이 경매를 신청할 수 있다. 임의경매는 채권자가 은행 등 금융기관인 경우가 많다. 반면 강제경매는 법원의 판결을 거쳐 경매 절차를 밟게 된다.

권리 분석 꼼꼼하게 해야

경매 참여 때 가장 먼저 따져야 할 건 권리 분석이다. 낙찰받은 물건뿐 아니라 권리까지 인수해야 할 수 있어 주의가 필요하다. 물건에 설정된 권리는 기본적으로 부동산등기등본 등에서 확인할 수 있다.

우선 ‘말소 기준 권리’(등기)를 살펴봐야 한다. 말소 기준 권리는 여러 권리에 대한 말소 혹은 인수의 기준이 된다. 말소 기준 권리보다 선순위로 설정된 권리는 낙찰자가 인수하게 되고, 후순위로 설정된 권리는 말소되는 식이다. 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 말소 기준 권리가 된다.

가령 임차권이 2006년 2월에 등기됐고, 저당권과 가압류 등이 각각 2006년 4월과 2008년 9월에 설정된 물건이 있다고 할 때 말소 기준 등기는 저당권이 된다. 그 이후 설정된 가압류는 말소된다. 하지만 먼저 등기된 임차권은 말소되지 않아 매수인에게 해당 권리가 인수된다. 전세권도 말소 기준 등기보다 선순위에 등기됐다면 말소되지 않는다. 다만 전세권자가 배당(보증금)을 요구한다면 경매 낙찰자에게 권리가 인수되지 않는다.

후순위 권리도 주의해야

문제는 후순위에 있어도 경매로 소멸하지 않는 권리가 있다는 점이다. 바로 가처분이다. 처분금지 가처분은 부동산에 대한 채무자의 소유권 이전, 저당권 설정 등 모든 처분행위를 금지하는 것이다. 채무자가 소송 도중 제3자에게 부동산을 매도하는 것을 방지하는 데 목적이 있다.

말소가 원칙이지만 일부 후순위 가처분은 경매 후에도 소멸하지 않는다. ‘건물 철거 및 토지 인도’를 위한 후순위 가처분이 대표적이다. 토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 건물 철거와 토지 인도를 목적으로 가처분 신청했다는 의미다. 이 경우 토지 소유자가 소송에서 이기면 해당 건물은 경매에서 낙찰받아도 이후에 철거될 위험이 있다.

통상 ‘매각물건명세서’에 이런 위험 요소가 적혀 있다. 감정평가를 비롯해 인수 권리 여부 등을 확인할 수 있다. 매각물건명세서는 매각기일 일주일 전에 공개된다.

감정가도 잘 따져봐야 한다. 매각까지 시차가 발생하기 때문에 그 전에 이뤄지는 감정평가는 1년 전에 이뤄지는 경우가 많다. 1년 전 시세를 기준으로 경매 물건의 최저 입찰가가 정해진다는 의미다. 지금 나오는 물건의 감정가는 주로 지난해 초 시세를 기준으로 한 셈이다. 올 6월 기준 강남 3구(강남·서초·송파구)의 집값은 지난해 1분기보다 뛰었기 때문에 시세에 비해 낮은 가격대의 물건이 나올 수밖에 없다. 최저 입찰가로 낙찰받을 가능성이 적은 이유다.

한명현 기자 wise@hankyung.com