오피스냐 호텔이냐…‘최적 용도’가 빌딩 가치 가른다

기업 > 유통 오피스냐 호텔이냐…‘최적 용도’가 빌딩 가치 가른다 최주상 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 상무청휘빌딩 높은 희망가에도 5곳 입찰케이스퀘어 호텔·메디컬 활용안 경쟁“‘비싸겠지’와 비싸게 만드는 건 다른 일” 서울 명동 청휘빌딩은 올해 매물로 나올 때만 해도 가격이 문제였다. 연면적 약 1798평 규모의 건물로 매도 희망가는 주변 거래와 비교해 높은 수준이었다. 그런데 막상 뚜껑을 열자 5개 업체가 입찰에 참여했다.투자자들이 본 것은 지금 받는 임대료만이 아니었다. 상층부에는 152실 규모의 ‘소테츠 프레사 인 서울 명동’이 장기 책임임차하고 있고, 저층에는 K뷰티 브랜드가 들어서 있다. 호텔에서 안정적인 임대료를 받으면서 관광객이 늘면 매출에 연동한 임대료를 더 받을 수 있다. 저층 리테일 임대료가 오를 여지도 있었다.이 빌딩의 매각을 자문한 최주상 쿠시먼앤드웨이크필드코리아(쿠시먼) 상무는 핵심 상권(하이스트리트) 빌딩 가치에서 중요하게 보는 것은 현재 수익뿐 아니라 ‘자산의 가변성’이라고 강조했다. 그는 “‘비싸겠지’라고 생각하는 것과 실제로 비싸게 만드는 과정은 다르다”고 했다.최 상무는 최근 매일경제신문과 인터뷰에서 “과거 핵심 상권 빌딩은 리테일 임대료와 앞으로 땅값이 얼마나 오를지를 주로 봤다면 지금은 계산이 달라졌다”고 말했다.그는 최근 명동과 홍대 등 서울 핵심 상권의 대형 빌딩 거래를 잇달아 자문했다. 쿠시먼앤드웨이크필드코리아는 올해 청휘빌딩과 케이스퀘어 홍대 매각을 마쳤고, 타임워크명동의 호텔 리브랜딩과 매각 작업에도 참여했다. 좋은사람들빌딩 등 주요 하이스트리트 자산의 투자구조 재편도 맡았다.그가 이런 빌딩을 볼 때 중요하게 따지는 것 중 하나가 ‘다음 쓰임’이다. 오피스로 쓰는 게 나은지, 호텔로 바꾸는 게 나은지, 병원을 들이는 게 나은지를 따진다. 저층 리테일과 상층부를 어떻게 조합해야 돈을 더 벌 수 있는지도 계산한다. 빌딩 가격은 순영업소득(NOI)을 얼마나 끌어올릴 수 있는지, 공실 위험을 얼마나 줄일 수 있는지, 건물을 가장 수익성 높은 용도로 활용할 수 있는지 등에 따라 달라진다. 케이스퀘어 홍대 전경 <쿠시먼앤드웨이크필드코리아 제공> 케이스퀘어 홍대는 매각 단계부터 ‘무엇으로 쓸 것인가’를 놓고 투자자들이 경쟁한 사례다. 홍대입구역과 연결된 지하 3층~지상 12층, 연면적 약 3372평 규모의 건물이다. 쿠시먼은 기존 건물을 호텔로 바꾸는 방안과 메디컬 ...