옛 남산힐튼-서울역 인근 개발 사업 탄력···‘이오타 서울’ 대형기관서 2.2조 PF 조달 성공

[본 기사는 05월 30일(15:04) ‘레이더M’에 보도 된 기사입니다]

옛 남산 힐튼호텔 부지와 서울역 일대에 조성되는 대형 복합단지 ‘이오타 서울’ 개발 사업이 탄력을 받을 전망이다.

최근 대형 금융기관들을 대상으로 진행된 프로젝트파이낸싱(PF) 조달에 2조원 넘는 뭉칫돈이 몰리며 자금 마련이 순항중인 까닭이다.

이지스 자산운용 등이 주도하는 이오타 서울 개발사업은 오는 2031년 완공을 목표로 하고 있다.

30일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이오타 프로젝트 개발 사업을 추진 중인 와이디427 PFV(프로젝트금융투자회사)는 지난 26일 1차 PF 자금 조달을 완료했다.

NH투자증권, 삼성증권, 한국투자증권 등 대형 금융기관이 참여해 총 2조2000억원의 PF 대출을 진행했다.

이번 PF 자금조달은 불과 2개월 만에 제안과 함께 각 대주의 투자심의, 기표까지 빠르게 진행됐다.

불확실한 대외 경제상황과 도심권역(CBD)의 오피스 집중 공급 등 악조건 속에서도 1차 PF에 대규모 자금이 몰렸고, 향후 PF조달에도 청신호가 켜졌다.

와이디427 PFV는 이지스자산운용, 현대건설, 신한은행, 신한투자증권 등이 주요 주주로 이름을 올리고 있다.

옛 남산 힐튼호텔 일대와 서울역 일근 메트로빌딩, 서울로타워 부지를 동시에 개발하는 ‘이오타 프로젝트’는 와이디427 PFV 외에도 와이디816 PFV가 사업의 다른 한 축을 맡고 있다.

전체 사업 규모는 최소 7조원이 넘을 전망된다.

개발기간 6년이 넘는 초대형 프로젝트가 선매입 확약이나 임차인 확보 없이 수월하게 자금조달에 성공한 건 이례적이라는 업계의 평가가 나온다.

이오타 프로젝트가 코로나 이후 세계 상업 부동산 시장에 불고 있는 ‘플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality)’ 흐름을 정확히 반영한 희소 자산이라는 점이 그 배경으로 꼽힌다.

플라이트 투 퀄리티는 불확실한 경제 상황 속에서 투자자와 임차인이 고품질 자산으로 이동하는 현상을 의미한다.

최근 몇 년간 이러한 경향은 오피스, 산업, 리테일 등 다양한 부동산 분야에서 두드러지게 나타나고 있다.

250억달러 규모로 2012년부터 개발 중인 뉴욕의 허드슨 야드 일대가 대표 사례로, BCG, SAP, KKR, 블랙록, 워너브로스, 메타 등 쟁쟁한 글로벌 기업들이 이곳 프리미엄 오피스로 대거 이주했다.

글로벌 상업용 부동산 전문 컨설팅 업체인 JLL에 따르면 미국 맨해튼의 프라임급 오피스 임대료는 3.3㎡당 7116달러에 달하는 반면 이보다 한단계 낮은 A등급 오피스의 경우 프라임에 비해 3분의 1에서 2분의 1 수준에 불과한 것으로 나타났다.

CBD의 경우 상당수가 준공 30년이 넘은 노후자산으로 향후 5~6년 간 오피스 임차인의 이전수요가 폭발할 것이라는 전망도 나온다.

이에 더해 시중금리가 하향 안정화되고 기준금리 추가 인하 가능성이 높아 개발사업에 대한 투자자의 관심이 커질 것으로 예상된다.

이오타 프로젝트가 남산과 서울역이라는 희소 자산을 끼고 있다는 점도 투자자들의 관심을 받고 있다.

서울의 대표적인 녹색 공간에 첨단 업무 시설과 축구장 크기의 공공 녹지, 메리어트 그룹이 서울에 선보이는 리츠칼튼 호텔이 들어설 예정이다.

2028년 GTX 삼성역 구간이 개통되면 강남에서 서울역까지 접근성이 대폭 개선될 예정이다.

IB업계 관계자는 “이오타 프로젝트에는 성수동 ‘팩토리얼 오피스’에서 현대차, 삼성전자 등과 함께 실험적으로 도입했던 스마트 솔루션을 한층 더 발전시켜 접목시킬 것으로 안다”며 “입주사의 AI(인공지능) 인프라를 지원할 빌트인 데이터센터 등 미래 업무 환경에 대한 지원은 물론 전기차 허브 등 미래 산업 전반을 현실에서 경험할 수 있는 공간이 될 것”이라고 말했다.

지난 3월 인가 마지막 단계인 ‘관리처분계획인가’까지 완료한 이오타 프로젝트는 이번 PF조달로 상반기 중 본격적인 공사가 진행될 계획이다.