“앞집 8억인데 우리집 19억”…반포자이 같은 단지·평형 전셋값 11억差, 왜?

임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제) 시행 5년 차를 맞은 서울 아파트 시장에서 법정 상한(5%)이 적용된 ‘갱신 계약’과 시장 자율가인 ‘신규 계약’ 간의 가격 분리 현상이 심화되는 모습이다.

서울 전체 평균 격차는 5300만원 수준이지만, 서초구 등 강남권 일부 단지에서는 같은 평형 안에서도 보증금 차이가 11억 원을 넘어서는 것으로 나타났다.

4일 신한 프리미어 패스파인더가 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 올해 1월 5일부터 4월 30일까지 서울 아파트 전세 실거래 3만8246건 중 신규 계약(1만7825건)의 중위 보증금은 5억8500만원으로 나타났다. 이는 갱신 계약(1만9166건)의 중위값인 5억3000만원보다 5500만원 높은 수준이다.

법정 인상률 상한 5%에 묶인 ‘보호 가격’과 시장 수급에 의해 결정된 ‘자율 가격’이 약 10% 차이를 보이고 있는 셈이다.

특히 신규·갱신 전세계약가격 차이는 고가 단지가 밀집한 강남권에서 압도적으로 많았다.

서초구의 신규·갱신 중위 보증금 격차는 2억원으로 서울에서 가장 컸다. 강동구와 은평구도 각각 1억원의 격차를 보였다. 이어 송파구 8800만원, 동대문구 7500만원, 성북구 6000만원, 강남구·성동구 각 5000만원, 마포구 4000만원, 용산구 3750만원 순으로 신규·갱신 격차가 형성돼 있었다.

고가 단지 밀집 지역일수록 전세 신규·갱신 격차↑

동기간 같은 단지·같은 평형에서 신규와 갱신이 모두 거래된 4006개 그룹 분석 결과를 보면, 서초구 반포동 반포자이 85㎡의 신규·갱신 거래 최대 격차는 11억원에 달했다.

해당 단지 85㎡의 경우 같은 평형(전용 84.94~84.99㎡)에서 1~3월에만 갱신 19건과 신규 9건이 거래됐다. 갱신 최저가는 1월 15일 7억8341만원(4층)이었던 반면, 신규 최고가는 3월 13일 19억원(2층)이었다. 같은 단지, 같은 평형, 같은 분기 안에서 11억1659만원의 보증금 차이가 난 셈이다.

인근의 반포 래미안퍼스티지 60㎡(전용 59.89~59.96㎡)도 비슷했다. 신규 최고가가 1월 14일 거래된 16억원(24층)이었던 반면, 갱신 최저가는 3월 13~24일 거래된 7억336만원이었다. 같은 평형 안에서 8억9664만원의 격차가 발생한 것이다.

송파구 잠실동 리센츠 124㎡에서는 신규 최고 20억5000만원(4월 17일)과 갱신 최저 13억6600만원(1월 12일) 사이에 6억8400만원의 차이가 벌어졌다.

비강남권인 마포구 대흥동 마포그랑자이 85㎡는 정상 거래(보증금 5억원 이상) 기준 신규 최고 12억3000만원, 갱신 최저 7억3000만원으로 5억원 격차를 보였다.

갱신요구권 사용률 1월 45.5% → 4월 42.2%

임차인 보호로 시행된 계약갱신청구건(갱신권) 사용도 점차 줄어드는 모습이다. 갱신권을 소진한 임차인들이 시장가 충격에 무방비로 흡수해야할 상황에 맞닥뜨린 것이다.

갱신권 사용률은 1월 45.5%에서 4월 42.2%로 하락했다. 월세를 제외한 전세만 보면 57.1%에서 50.6%로 급감했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “5월 9일 다주택자 양도세 중과 부활을 앞두고 매도 매물과 임대 공급이 동시에 잠기고 있다”면서 “2024~2025년 입주한 신축 단지의 임대차 70.6%가 월세로 거래되는 등 전세 공급의 탄력성도 떨어진 상태”라고 진단했다.

양 전문위원은 이어 “신축 단지의 첫 갱신 주기가 돌아오는 2026~2027년부터 시장가 충격이 본격화될 수 있다”면서 “강남권 보증금은 반등하고 비강남권은 약세를 보이는 권역별 디커플링은 매물 잠김이 임대 시장에 비대칭적으로 나타나기 시작했다는 신호로 볼 수 있다”고 분석했다.

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