실거주 규제의 역설…서울 매매 매물 1.7만건 늘 때 전세는 259건

전셋값 상승률 매매의 2배…월세 비중도 52.7% 정부는 공급 부족 지목…업계 “실거주 규제도 보완해야” 서울 아파트 매물이 연중 최고 수준으로 상승한 1일 서울 시내 한 부동산 중개업소에 매물 정보가 게시돼 있다. 2026.11.1 뉴스1 8·3 세제개편안 발표 이후 석 달 동안 서울 아파트 매매 매물은 1만 7000건 넘게 늘었지만, 전세 매물은 259건 증가하는 데 그쳤다. 토지거래허가구역의 실거주 의무와 실거주 중심의 세제개편 방향이 ‘매수 후 전세’로 이어지던 공급 경로를 제약하면서 매매시장에 쌓인 매물이 임대시장으로 넘어가지 못하고 있다는 분석이 나온다.3일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 전날(2일) 서울 아파트 매매 매물은 7만 7451건이다. 8월 3일(6만 409건)보다 1만 7042건(28.2%) 늘었다. 지난달 28일에는 7만 9919건까지 불어나 연중 최고치인 3월 21일(8만 80건)에 바짝 다가섰다.같은 기간 전세 매물은 2만 800건에서 2만 1059건으로 259건(1.2%) 늘었다. 월세 매물 증가분(901건)을 더해도 매매 매물 증가분의 7% 수준이다.매매 매물이 늘어난 반면 거래는 줄었다. 국토교통부에 따르면 9월 서울 아파트 매매 거래량은 3915건으로 1년 전보다 42.4% 급감했다.그동안 집이 팔리지 않으면 전세를 놓고 보유하는 것이 집주인의 선택지 중 하나였다. 전세 물량이 늘어나면 전셋값 상승 압력을 낮추는 효과도 있었다.그러나 서울 전역 아파트가 토지거래허가구역으로 지정되면서 임대 목적의 매수가 제한되고 있다. 토지거래허가를 받아 주택을 매수하면 원칙적으로 직접 거주해야 하기 때문이다. 매매 매물이 늘더라도 임대주택 공급으로 이어지는 경로가 좁아졌다는 지적이다.8·3 세제개편안 역시 실거주 여부에 따라 세 부담을 달리하는 방향으로 발표됐다. 당초 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 9억원으로 낮추고 실거주 1주택자는 14억원으로 높이는 방안이 제시됐다. 다만 정부는 9월 최종안에서 비거주 1주택자의 기본공제를 현행 12억원으로 유지하기로 했다.부동산 업계 관계자는 “집이 팔리지 않을 때 전세로 돌려 보유하던 선택지가 규제로 제약받고 있다”며 “매매 매물이 늘어도 전세 공급이 함께 증가하지 않는 원인 중 하나로 볼 수 있다”고 말했다. 서울 남산타워에서 바라본 서울 도심. 2026.9.14 뉴스1 가격 흐름도 갈렸다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격 ...