서울 상권 공실률 천차만별…빌딩 ‘운영’이 사업성 가른다

강남대로 0%·홍대합정 14.9%…공실 격차상권·임차수요 따라 공간·임대 방식 세분화용적률 완화로 중소형 빌딩 개발 여력 확대연면적 늘리고 동선 바꿔 임대수익 극대화 등록 2026-09-09 오후 4:17:52 수정 2026-09-09 오후 4:17:52 가 가 [이데일리 이다원 기자] 서울 주요 상권의 임대시장 온도차가 뚜렷해지고 있다. 임대료가 오르면서도 빈 점포가 거의 없는 상권이 있는 반면 공실률이 두 자릿수에 이르는 곳도 나타났다. 상권 자체의 성장에 기대 임대료를 받는 것만으로는 안정적인 수익을 담보하기 어려워지면서 건물주들도 공간 구성과 임차인 유치, 임대 방식 등 ‘운영’에서 경쟁력을 찾는 모습이다. [본 이미지는 AI 기술을 활용해 제작되었습니다.]8일 한국부동산원의 ‘2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면 서울 소규모 상가 공실률은 6.4%로 전분기보다 0.1%포인트 상승했다. 그러나 주요 상권별 상황은 달랐다. 강남대로는 조사 표본에서 공실률이 0%를 기록한 반면 홍대·합정은 14.9%로 전분기보다 1.9%포인트 높아졌다. 뚝섬은 1.3%로 2.1%포인트 낮아졌고 서울대입구역은 2.9%, 천호는 8.6%로 각각 0.2%포인트 상승했다. 서울 평균 하나로 설명하기 어려울 정도로 상권별 임대 여건이 갈린 셈이다. 임대료 흐름까지 보면 상권의 차이는 더 복잡하다. 서울 소규모 상가의 1층 기준 임대료는 ㎡당 월 5만 2800원으로 임대가격지수가 전분기보다 0.45% 상승했다. 홍대·합정은 공실률이 14.9%까지 올랐지만 소규모 상가 1층 임대료는 ㎡당 서울 평균보다 높은 6만 3600원으로 조사됐다.높은 공실과 임대료 상승이 동시에 나타난 것이다. 임대료 수준이나 상권의 인지도만으로 개별 건물의 임대 경쟁력을 설명하기 어렵다는 의미다. 이에 건물주와 개발업계에서도 건물을 보유하고 임차인을 기다리는 방식에서 벗어나 공간을 어떻게 구성하고 어떤 임차인을 유치할지까지 적극적으로 개입하려는 움직임이 나타나고 있다. 같은 상권 안에서도 업종에 따라 선호하는 면적과 입지, 감당할 수 있는 임대료가 다른 만큼 임차 수요에 맞춰 건물 자체의 상품성을 높이려는 것이다. 성수 상권이 대표적이다. 신영에셋컨설팅이 지난 6월 성수동 1층 프라임 리테일 619개를 조사한 결과 연무장길은 패션 비중이 32.0%인 반면 남성수 이면과 아뜰리에길은 카페가 각각 43.1%, 38.6%를 차지했다. 이에 연무장길에...