상속주택 매도할 때 비과세·장기보유공제 받으려면

부모님 또는 배우자 사망으로 취득하는 주택을 상속인이 다시 양도하는 경우 양도소득세가 발생한다. 이때도 역시 조건을 만족한다면 ‘1가구 1주택’ 양도세 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 또 보유 기간 3년 이상 요건을 충족하면 장기보유공제도 가능하다. 이 같은 상속주택 매도와 관련한 세금 문제를 살펴보려 한다.

먼저 2주택 이상을 상속받았다면 법에서 정한 선순위 1주택에만 상속주택 특례를 적용받을 수 있다. 피상속인(사망한 분)이 보유한 기간이 가장 긴 주택을 선순위로 보고, 보유 기간이 같은 주택이 여러 채라면 거주 기간이 가장 긴 주택을, 보유와 거주 기간이 같다면 피상속인이 사망할 당시 거주한 주택을 특례 대상 상속주택으로 본다. 만약 피상속인이 거주하지 않았고 보유 기간이 같은 주택을 여러 채 상속받았다면 공시가격이 높은 주택이 선순위 주택이 된다. 그마저도 같다면 상속인이 선택하는 1주택이 특례 대상이 된다.

다음으로 주택 1채만 상속받는 경우를 가정해 보자. 이때는 상속 개시일(사망일)을 기준으로 피상속인과 상속인이 동일 세대였는지 따지는 게 중요하다. 동일 세대인 경우 상속받은 주택에 대해 1가구 1주택 비과세 특례를 판단할 때 보유 기간은 피상속인과 상속인이 소유한 기간을 모두 합해 계산한다. 반면 상속 개시일 당시 별도 세대였다면 상속받은 시점부터 상속인의 보유 기간만 계산한다.

피상속인과 상속인이 동일 세대였다면 1주택만 상속받는다고 가정할 때 1가구 1주택 비과세 요건인 보유 2년(또는 거주 2년)의 기간을 상속 시점에 이미 충족했을 수도 있다. 그렇지 않더라도 충족하기가 그만큼 쉬워진다.

별도 세대였다면 등기 여부와 관계없이 상속 개시일부터 보유 기간을 새롭게 계산한다. 별도 세대인 상태에서 상속받은 경우에는 상속 개시일로부터 2년 이상 지나야 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 별도 세대인 상태에서 상속받은 주택을 보유 기간 2년을 채우지 못하고 매도하더라도 중과 세율이 아니라 일반 세율을 적용받을 수도 있다. 일반적으로 주택 매도 시 보유 기간이 2년 이하라면 중과 세율을 적용한다. 하지만 상속주택은 피상속인의 최초 취득일부터 상속 후 매도일까지 기간이 2년만 넘었다면 중과 세율이 아니라 일반 세율을 적용한다. 이처럼 상속주택은 비과세 여부, 세율 적용 조건 등이 다르므로 잘 구분해야 한다.

다음은 장기보유공제를 설명하겠다. 1가구 1주택 비과세 특례 규정은 매도 금액 12억원 이하인 경우에 적용한다. 만약 12억원을 초과한다면 과세 대상 양도차익에 대해 장기보유공제를 적용받을 수 있다. 장기보유공제는 보유 기간과 거주 기간에 따라 최대 80%까지 적용받을 수 있다. 보유 기간은 최소 3년 이상이어야 하고, 자산 취득일로부터 양도일까지를 계산한다.

상속주택은 취득일이 상속 개시일이다. 따라서 상속받은 주택을 매도하는 경우에는 상속 개시일부터 양도일까지 3년 이상 돼야 장기보유공제를 받을 수 있다. 상속받을 당시 피상속인과 상속인이 동일 세대였다 하더라도 취득일(상속 개시일)부터 계산한다. 이처럼 1가구 1주택 비과세 특례와 장기보유공제 시 보유 기간 계산이 다르다는 점을 유의해야 한다.

김성일 리겔세무회계 대표