'분양형 노인복지주택'은 안 되고, '분양형 실버스테이' 되고…이유는?

서울시가 2040년까지 분양 비율을 높여 민간형 시니어주택 공급을 늘릴 계획이다. 민간 참여를 유도해 안정적인 시니어주택을 확보하기 위해서다. 분양형 노인복지주택(실버타운)이 2015년 금지된 가운데 ‘분양형 실버스테이’(고령자 민간임대주택)가 얼마나 확산할 수 있을지 관심이 쏠린다.

서울시는 최근 2040년까지 청소와 건강관리를 지원하는 어르신 안심주택(3000가구), 도시정비형 재개발연계(3000가구), 민간부지활용(1000가구) 등 민간형 시니어주택 7000가구를 공급하겠다고 발표했다.

관심을 끈 것은 민간임대주택인 어르신 안심주택(병원·지하철역 350m 이내)이다. 서울시는 민간 참여를 높이기 위해 어르신 안심주택 분양 비율을 20%에서 30%로 높이고, 커뮤니티 시설 등을 추가로 확보하면 공공기여 비율도 완화해주기로 했다. 특히 분양비율을 높여 사업성을 높인다는 점에서 관심을 끈다. 어르신 안심주택은 2015년 폐지된 분양형 노인복지주택과는 다르다. 노인시설이 아니라 주택과 같은 기준으로 지어진다.

어르신 안심주택은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 적용해 일부 분양할 수도 있다. 물론 분양 비율을 마냥 늘릴 수 있는 건 아니다. 30%가 최대다. 나머지 70%는 10년 임대 후 분양으로 전환할 수 있다. 청년안심주택처럼 운영하다 향후 분양 이익을 보는 구조다.

실버타운으로 불리는 노인복지주택에서는 분양형이 여전히 불가능하다. 정부는 지난해 윤석열 전 대통령이 연 민생토론회에서 분양형 노인복지주택을 재도입하겠다는 방안을 발표했다. 과거 분양형은 임대형과 함께 운영됐지만, 서울을 포함한 수도권 등에서 불법 분양·양도 등 개발 이익과 관련한 악용 사례가 이어져 폐지됐다. 정부는 이를 재도입해 지방 인구감소지역 89곳에 도입하겠다는 계획을 세웠다. 하지만 노인복지법이 개정되지 않아 사실상 무산됐다.

서울시가 추진하는 민간형 시니어주택의 성패는 민간의 호응에 달렸다는 평가가 나온다. 부동산 경기 침체 속에 분양 비율을 높여도 여전히 사업성이 좋지 않을 가능성이 크기 때문이다. 운영을 10년 동안 해야 하는 것도 부담이다. 서울시는 청소, 건강 관리까지 지원하는 게 목표지만 이런 역량을 갖춘 시행사는 많지 않다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “광진구에 있는 더클래식500처럼 비싸더라도 제대로 운영하는 게 중요하다”며 “민간에서는 그만한 자본력이 없고 아직 시장도 그렇게 크지 않다”고 말했다.

강영연 기자 yykang@hankyung.com