'마래푸' 보유세 年450만원…세제 손질땐 2배 될 수도

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'마래푸' 보유세 年450만원…세제 손질땐 2배 될 수도

입력 : 2026.06.09 17:44

보유세 인상 시사한 정부
세제 개편 예상 시나리오
전년比 종부세 인상폭 상한선
150%→300%로 확 늘릴 수도
공정시장가액비율 상향도 검토
임대사업자 세제혜택 축소하고
1주택자 장특공제도 손질 예고

서울 아파트값이 다시 들썩일 조짐을 보이자 정부가 고가 주택과 다주택자를 겨냥한 부동산 세제 강화에 속도를 내고 있다. 집값의 바로미터 역할을 하는 강남 아파트에 대한 보유 부담을 확대해 집값 상승률을 억제하겠다는 뜻으로 풀이된다.

9일 관계부처에 따르면 정부는 오는 7월 세법개정안에 담길 '부동산 세제 개편안' 관련 세부 내용을 막판 조율하고 있다. 부동산 세제는 보유세인 종합부동산세·재산세와 거래세인 양도소득세·취득세로 나뉜다. 이 가운데 정부는 종부세를 주로 들여다보고 있는 것으로 알려졌다.

특히 고가 1주택과 다주택자에 대한 종부세 부담을 확대하는 안이 안팎에서 거론된다. 이재명 대통령은 지난 8일 취임 1주년 기자회견에서 "우리나라의 보유세가 대체로 낮다"면서 "근본적으로 부동산 기대수익률을 낮출 것"이라고 밝혔다.

종부세는 부동산 공시가격에 기본공제액인 1인당 9억원을 차감하고, 공정시장가액비율(현행 60%)을 곱해 과세표준을 정한다. 과세표준에 보유 주택 수에 따라 차등해 0.5~5.0%의 세율이 곱해진다.

정부가 가장 먼저 꺼낼 수 있는 카드는 공정시장가액비율 상향이다. 법이 아닌 시행령 개정 사항이어서 정부 의지대로 할 수 있다는 것이 특징이다. 만약 정부가 이를 80~95% 수준으로 상향 조정하면 세율을 올리지 않아도 종부세 부담을 끌어올릴 수 있다. 또 고가 1주택을 대상으로 종부세 과표 구간을 세분화하는 방안이 언급되고 있다.

김용범 청와대 정책실장도 올해 초 언론과의 인터뷰에서 "같은 한 채라도 20억·30억·40억원 등 구간을 촘촘히 해 보유세를 정교하게 적용하자는 제안이 있다"고 언급한 바 있다.

종부세가 오르면 강남3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등 서울 핵심지를 중심으로 세 부담이 늘어날 수밖에 없다.

예를 들어 시가 25억원인 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡ 보유세는 2021년 500만원대까지 뛰었다가 윤석열 정부 당시 종부세율 및 공정시장가액비율 인하 영향으로 2023~2025년 200만원대까지 내려갔다. 하지만 올해 들어 공시가격이 대폭 상승하면서 보유세 부담이 400만원대 중반까지 올라갔다. 이 대통령이 "선진국 수준으로 보유세 부담을 높이겠다"고 한 만큼 시가 25억원의 고가 주택을 소유한 1주택자도 보유세 부담이 현재 보다 2~3배 더 높아질 가능성을 배제할 수 없다.

이장원 세무법인 리치 대표(세무사)는 매일경제신문이 운영하는 부동산 유튜브 채널 매부리TV에 출연해 "원래 종부세를 많이 내야 하는데, 세 부담 상한선(150%) 때문에 계산된 세금보다 적게 내는 사람들이 현재 많다"면서 "문재인 정부 때처럼 세 부담 상한선을 300%로 상향하면, 2개년도만 지나도 이들 세금이 최대 9배까지 뛸 수 있다"고 말하기도 했다.

아울러 거주하지 않는 '똘똘한 한 채'에 대한 대책도 나올 전망이다. 먼저 1주택자 양도세에 대한 장기보유특별공제 혜택이 대폭 축소될 예정이다. 현행 1가구 1주택 장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 최대 40%, 거주 기간에 따라 최대 40%를 적용해 합산 최대 80%까지 양도차익을 공제해준다. 정부는 이 중 보유 기간 공제 비중을 낮추고, 거주 기간 공제 비중을 높이는 방안을 검토 중이다.

다만 당초 거론됐던 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 과세 체계를 획기적으로 전환하는 방안은 추진하지 않는 것으로 가닥이 잡히고 있다. 앞서 5억원짜리 주택 세 채를 가진 다주택자가 50억원짜리 고가 1주택자보다 보유세 부담이 더 높아지는 데 대해 문제가 제기된 바 있다.

하지만 단일세율로 종부세·재산세율을 정하지 않는 한 매년 주택 가격이 바뀌기 때문에 주택가액 기준으로 과세하는 것은 불합리할 수 있다는 분석이다. 예를 들어 20억원 이하까지 다주택자도 종부세 중과를 하지 않는다고 가정해보면 3주택자의 공시가 합산액이 올해 19억원에서 내년 20억원으로 오를 경우 해당 납세자에게는 곧바로 종부세 부담이 발생한다.

아울러 취득세 등 거래세 개편 역시 중장기적인 과제로 밀리는 분위기다. 취득세를 낮추면 거래 정상화에는 도움이 될 수 있지만, 지방재정에 영향을 줄 수 있다.

[나현준 기자]

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서울 아파트값 상승 조짐에 따라 정부가 고가 주택과 다주택자를 겨냥한 부동산 세제 강화를 추진하고 있다.

종합부동산세의 부담을 확대하고 공정시장가액비율을 상향 조정하는 방안이 검토되며, 이에 따라 강남 및 주요 지역의 세 부담이 증가할 가능성이 커지고 있다.

또한, 1주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제를 축소하는 방안도 논의되고 있으며, 이를 통해 보유세 부담을 선진국 수준으로 높일 계획이다.

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정부, 서울 집값 잡기 위해 고가·다주택자 보유세 강화 나선다…종부세 부담 최대 2~3배까지 늘어날 수도 🏠

Key Points

서울 아파트값 상승 조짐에 정부가 오는 7월 세법 개정안에 담길 부동산 세제 개편안을 조율하며 고가 주택 및 다주택자에 대한 종합부동산세(종부세) 부담을 늘리는 방안을 검토하고 있어요. 📈
특히 공정시장가액비율 상향이나 고가 1주택자 과표 구간 세분화 등을 통해 보유세 부담을 높일 가능성이 있으며, 이는 시가 25억원 아파트 보유자의 경우 현재보다 2~3배 높은 세금 부담으로 이어질 수 있어요. 💸
한편, 거주하지 않는 1주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제 혜택 축소도 예고되었지만, 주택 가액 기준 과세 체계 전환은 현재로서는 추진하지 않는 것으로 방향을 잡고 있어요. ⚖️
과거 2022년 3월 사설에서는 OECD 평균보다 높은 우리나라 보유세 부담을 지적하며 근본적인 해결책을 주문했고, 2025년 12월 관련 기사들에서는 참여정부 당시 부동산 보유세 인상 계획과 변화 등을 다루며 보유세 과표 및 세율 조정의 역사가 있었음을 보여주고 있어요. 📜

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

최근 서울 아파트값이 다시 꿈틀거리는 움직임을 보이자, 정부가 고가 주택과 다주택자를 대상으로 부동산 보유세 강화에 나서고 있어요. 🏠 집값의 바로미터 역할을 하는 강남 지역의 아파트에 대한 보유 부담을 늘려서 집값 상승세를 억제하겠다는 의도로 풀이된답니다. 🤔

관계 부처에 따르면, 정부는 오는 7월에 발표될 세법 개정안에 담길 '부동산 세제 개편안'의 세부 내용을 막바지 조율 중이라고 해요. 특히, 종합부동산세(종부세) 부담을 늘리는 방안이 유력하게 거론되고 있답니다. 📈 이재명 대통령도 지난 8일 취임 1주년 기자회견에서 "우리나라의 보유세가 대체로 낮다"며 "근본적으로 부동산 기대 수익률을 낮출 것"이라고 언급하며 보유세 인상에 대한 의지를 내비쳤어요. 🗣️

정부가 활용할 수 있는 주요 방안으로는 공정시장가액비율을 상향하는 것이 있어요. 법 개정이 아닌 시행령 개정으로 추진할 수 있어 정부 의지만 있다면 빠르게 진행될 수 있다고 하는데요, 만약 공정시장가액비율이 현재 60%에서 80~95% 수준으로 오른다면, 세율을 그대로 유지해도 종부세 부담이 크게 늘어날 수 있어요. 💰 또한, 고가 1주택자에 대한 종부세 과세 표준 구간을 더 세분화하는 방안도 검토 중이라고 합니다. 🧐

이러한 종부세 강화는 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 서울 핵심 지역의 집주인들에게 더 큰 부담으로 다가올 수 있어요. 예를 들어, 시가 25억원인 마포래미안푸르지오 전용 84㎡의 경우, 올해 보유세 부담이 400만원대 중반까지 올랐는데, 앞으로 2~3배 더 높아질 가능성도 배제할 수 없답니다. 😥 하지만, 참여정부 시절인 2006년에도 유사한 보유세 개편이 있었고, 당시에도 집값이 비싼 지역의 세금 부담이 늘어나는 방향으로 제도가 변경되었던 점을 고려하면, 이번 개편 또한 유사한 흐름을 보일 것으로 예상해 볼 수 있어요. ⚖️

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

서울 아파트값이 다시 꿈틀거리는 조짐을 보이자, 정부가 고가 주택과 다주택자를 겨냥한 부동산 세제 강화 움직임을 보이고 있어요. 🏠📈 이는 마치 집값의 '바로미터'라 할 수 있는 강남 지역 아파트에 대한 보유 부담을 늘려서 집값 상승을 억제하려는 의도로 해석된답니다. 🧐 정부는 오는 7월에 발표될 세법개정안에 이러한 부동산 세제 개편안의 세부 내용을 담기 위해 막바지 조율에 들어갔다고 해요. 특히 보유세인 종합부동산세(종부세)와 재산세, 그리고 거래세인 양도소득세와 취득세 등이 논의되고 있는데, 그중에서도 종부세에 무게가 실리고 있는 것으로 보입니다. ⚖️

현재 정부가 가장 먼저 고려할 수 있는 방안은 종부세 산정의 기준이 되는 '공정시장가액비율'을 높이는 것이에요. 이건 법 개정이 아닌 시행령 개정 사항이라 정부 의지만 있다면 신속하게 추진할 수 있다는 장점이 있죠. 😎 또한, 고가 1주택자에 대한 종부세 과세 표준 구간을 더 세분화하는 방안도 거론되고 있어요. 이러한 세제 강화는 종부세 부담이 늘어나면 강남 3구, 마용성 등 서울의 주요 지역을 중심으로 세금 부담이 커질 수밖에 없음을 시사합니다. 💰 과거에는 정부의 세율 인하 등으로 인해 세 부담이 줄었던 사례도 있지만, 올해 들어 공시가격이 크게 오르면서 이미 보유세 부담이 상당 부분 증가한 상황이에요. 📈

이처럼 정부가 보유세를 강화하려는 배경에는 '보유세가 전반적으로 낮다'는 인식과 함께 '부동산 기대수익률을 낮추겠다'는 기조가 깔려 있어요. 🧐 관련 뉴스들을 살펴보면, 과거부터 한국의 보유세 부담이 OECD 평균보다 높다는 분석이 나오기도 했고(2022년 3월 20일자 기사), 참여정부 시절부터 집값이 비싼 곳에 세금을 더 부과하는 방향으로 보유세 제도가 꾸준히 개편되어 왔던 흐름(2025년 12월 27일자 기사들)을 확인할 수 있습니다. 📚 이번 정부의 움직임은 이러한 역사적 맥락 속에서 집값 안정화라는 정책 목표를 달성하기 위한 수단으로 해석될 수 있답니다. 🧐

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2022년 03월

한국지방세연구원 분석 결과, 한국의 부동산 보유세 부담이 OECD 평균보다 높은 것으로 나타났어요. 📈 이는 집값 폭등과 함께 공시가격 인상, 종합부동산세 강화 등의 정책 때문이었어요. 당시 보유세 완화에 대한 요구가 높아지고 있었어요. 🗣️
2025년 12월

정부가 주택 건물과 토지를 합산하여 재산세를 부과하는 등 부동산 보유세제 개편 방안을 확정했어요. 🏠 이는 집값에 근접한 과표로 세금을 매겨 강남 등 고가 주택 보유자의 세금 부담을 늘리는 방향으로 진행되었어요. 💰 또한, 종합부동산세는 개인별 전국 소유 주택 가격을 합산하여 일정 금액 이상일 경우 부과하는 방식으로 변경되었어요. ⚖️
2026년 06월 09일

정부가 부동산 세제 강화에 속도를 내고 있어요. 🚀 특히 종합부동산세 부담을 확대하는 방안을 검토 중이며, 공정시장가액비율 상향이나 과표 구간 세분화 등이 거론되고 있어요. 📊 이러한 세제 개편은 강남 3구, 마용성 등 서울 핵심 지역의 보유세 부담을 늘릴 것으로 예상돼요. 📈
2026년 07월

정부는 세법개정안에 담길 부동산 세제 개편안의 세부 내용을 확정할 예정이에요. 📝 이 개편안에는 고가 1주택자 및 다주택자에 대한 종합부동산세 부담 확대, 1주택자 양도세 장기보유특별공제 축소 등의 내용이 포함될 것으로 보여요. 🧐

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

서울 아파트값이 다시 오르는 조짐을 보이면서 정부가 고가 주택과 다주택자에 대한 보유세 부담을 강화하려는 움직임을 보이고 있어요. 🏠 이는 곧 고가 주택을 소유한 개인들의 세금 부담 증가로 이어질 수 있다는 의미예요. 예를 들어, 시가 25억원인 마포래미안푸르지오 같은 아파트를 가진 1주택자의 경우, 현재 400만원대 중반인 보유세가 최대 2~3배까지 늘어날 가능성도 배제할 수 없어요. 💰 또한, 거주하지 않는 '똘똘한 한 채' 보유자에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 혜택 축소도 예정되어 있어, 주택 매도 시 세금 부담이 늘어날 수 있다는 점도 눈여겨봐야 해요. 📈

부동산 보유세 강화는 부동산 시장의 거래량이나 투자 심리에 영향을 미칠 수 있어요. 📉 보유세 부담 증가는 주택 매수 심리를 위축시키거나, 다주택자들의 매물 출회를 유도할 가능성도 있어요. 이는 건설사나 부동산 개발업체, 중개업체 등 부동산 관련 산업 전반에 걸쳐 단기적인 시장 위축 요인으로 작용할 수 있다는 점을 고려해야 해요. 🏢 하지만 장기적으로는 주택 시장의 과열을 막고 안정화시키는 효과를 가져올 수도 있어, 기업들은 이러한 변화에 맞춰 전략을 재점검해야 할 필요가 있어요. 📊

정부는 부동산 시장 안정을 위해 보유세 강화를 포함한 세제 개편을 추진하고 있어요. 🏦 이는 집값 상승률을 억제하고 부동산 시장의 과열을 막아 경제 전반의 안정화를 꾀하려는 목적을 가지고 있어요. 세법 개정안에는 공정시장가액비율 상향 조정, 고가 1주택자 종부세 과표 구간 세분화, 1주택자 양도세 장기보유특별공제 축소 등 다양한 방안이 검토되고 있어요. 📝 이러한 정책 변화는 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치며, 장기적으로는 보유세 부담이 선진국 수준으로 높아질 가능성을 시사해요. 🌍 정부의 정책 결정과 시장의 반응을 면밀히 주시해야 할 필요가 있어요.

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

이번 정부의 부동산 세제 개편 움직임은 단순히 집값 상승을 잡기 위한 단기적인 처방을 넘어, 부동산 보유에 따른 경제적 부담을 근본적으로 재설정하려는 정책 기조의 변화를 보여주고 있어요. 🏡📊 이는 과거 참여정부 시절부터 꾸준히 논의되어 왔던 '보유세 강화' 기조가 다시 한번 힘을 얻고 있다는 신호로 해석됩니다. 특히, 이재명 대통령이 언급한 "보유세가 대체로 낮다"는 발언과 "부동산 기대수익률을 낮출 것"이라는 의지는 향후 부동산 시장의 수익 구조에 대한 정부의 인식이 바뀌었음을 시사해요. 🤔📉

주요 변화는 종합부동산세(종부세)의 과세 표준 산정 방식과 세율 적용에 초점이 맞춰지고 있다는 점입니다. 공정시장가액비율 상향 조정이나 과세표준 구간 세분화 등은 세율 자체를 직접적으로 올리지 않더라도 실질적인 세 부담을 증가시키는 효과를 가져올 수 있어요. 📈 이는 특히 강남 3구, 마용성 등 서울 핵심 지역의 고가 주택 보유자들에게 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 또한, 1주택자 대상의 장기보유특별공제 축소 논의는 '똘똘한 한 채' 보유에 대한 매력을 줄이고, 거주 요건을 강화하는 방향으로 정책이 추진될 가능성을 시사합니다. 🔑🏠

이러한 세제 변화는 장기적으로 부동산 시장 참여자들의 의사결정에 영향을 미칠 수 있어요. 과거 높은 시세차익을 기대하며 부동산에 투자했던 방식에서, 이제는 보유에 따른 세금 부담을 충분히 고려해야 하는 시대로 전환될 수 있다는 것이죠. 💡 이는 부동산을 단순한 자산 증식 수단이 아닌, 일정 부분 '생활의 비용'으로 인식하게 만드는 구조적 변화를 가져올 수 있습니다. 💰☁️

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

현재 정부가 추진하려는 부동산 보유세 개편안이 큰 변동 없이 예정대로 진행될 경우, 고가 주택 및 다주택 보유자들의 세 부담은 점진적으로 증가할 것으로 예상돼요. 📈 특히 종합부동산세(종부세)의 공정시장가액비율 상향이나 과세표준 구간 세분화 등이 시행된다면, 현재 시가 25억원 수준의 고가 주택 보유자의 경우 보유세 부담이 현재 대비 2~3배 수준으로 늘어날 가능성도 제기되고 있어요. 💰 또한, 1주택자에 대한 장기보유특별공제 혜택 축소는 '똘똘한 한 채'를 보유한 이들의 양도세 부담을 증가시킬 수 있어요. ⚖️ 이러한 변화는 부동산 시장 과열을 억제하고 자산 불평등 완화에 기여하려는 정부의 의도가 시장에 안착하는 흐름을 보일 것으로 전망됩니다. ✨
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 정부의 보유세 개편이 예상보다 강력하게 추진되거나, 향후 주택 공시가격이 지속적으로 높은 상승률을 보인다면 보유세 부담 증가는 더욱 가속화될 수 있어요. 🚀 예를 들어, 현재 거론되는 종부세 인상 상한선(150%→300% 상향)이 현실화되고 공정시장가액비율까지 대폭 조정된다면, 특정 고가 주택 보유자의 세금 부담이 단기간에 폭발적으로 증가할 가능성도 배제할 수 없어요. 💥 이는 '세금 폭탄'에 대한 우려를 증폭시키며, 고가 주택 거래 위축과 함께 지방이나 수도권 외곽 지역으로의 자산 이동을 촉진할 수 있어요. 🏃‍♀️ 또한, 이러한 정책 기조는 장기적으로 부동산 투기 심리를 억제하고 실수요자 중심의 시장 재편을 가속화하는 효과를 가져올 수 있을 거예요. 💡
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

부동산 시장의 급격한 하락세가 다시 나타나거나, 보유세 강화에 대한 국민적 반대 여론이 거세질 경우 현재 추진되는 보유세 개편안은 속도 조절이나 수정될 가능성이 있어요. 📉 특히, 과거(2022년 3월 연관뉴스 1 참고) OECD 국가 평균 대비 높은 보유세 부담에 대한 지적이 있었던 만큼, 지나치게 가파른 세금 인상은 또 다른 조세 저항을 불러올 수 있어요. 😠 또한, 법적 걸림돌이나 행정 절차상의 예상치 못한 지연 등이 발생할 경우, 세제 개편 시기가 늦춰지거나 일부 내용이 후퇴할 수도 있어요. 😟 이러한 변수들은 정부의 부동산 시장 안정화 정책에 제동을 걸고, 기존의 보유세 완화 기조를 유지하려는 움직임으로 이어질 수 있어요. 🔄

[주요 용어 해설 (Glossary)]

종합부동산세 (종부세)

정부가 보유한 부동산에 대해 부과하는 세금으로, 일정 기준을 초과하는 고가 주택이나 다주택자에게 추가로 부과하는 세금이에요. 💰 부동산 공시가격에서 기본공제액을 뺀 금액에 공정시장가액비율과 보유 주택 수에 따른 세율을 곱해서 계산한답니다. 집값 안정화와 부동산 투기 억제를 목적으로 도입되었는데, 세금 부담을 높여 부동산 보유의 경제적 부담을 늘리려는 정책의 일환으로 논의되고 있어요. 🤔
공정시장가액비율

종합부동산세나 재산세 등 부동산 관련 세금을 계산할 때 실제 집값(시가)이 아닌, 공시가격에 곱해지는 비율을 말해요. 📊 법률이 아닌 시행령 개정으로 조절될 수 있어서 정부 의지에 따라 비교적 쉽게 조정이 가능한 부분이랍니다. 이 비율이 높아지면 세율을 그대로 유지하더라도 세금 부담 자체가 늘어나게 되기 때문에, 정부가 세제 개편을 통해 종부세 부담을 늘리려는 움직임에서 자주 언급되는 지표 중 하나예요. 👍
장기보유특별공제

부동산을 오랫동안 보유하고 거주한 경우, 양도소득세를 계산할 때 일정 금액을 공제해주는 제도랍니다. 🏡 보유 기간과 거주 기간에 따라 최대 80%까지 양도차익을 줄여주어 세금 부담을 덜어주는 역할을 해요. 하지만 정부는 이러한 혜택을 조정하여 실수요자 중심의 부동산 시장을 유도하고, '똘똘한 한 채' 보유자에 대한 과세를 강화하려는 움직임을 보이고 있어요. 🤔