대출규제로 전세시장 '대혼란'…"매물 줄고 가격 뛸 것"

정부의 ‘역대급’ 대출 규제(6·27 부동산 대책)로 서울 아파트 거래가 급랭하고 전세시장은 불안이 확산하고 있다. 안 그래도 입주 물량이 급감하는 상황에서 전세 공급이 더욱 위축될 수 있어서다.

2일 업계에 따르면 ‘6·27 대책’에 따라 수도권이나 규제지역에서 주택 구입 목적으로 주택담보대출을 받은 경우 6개월 이내 전입 의무가 부과된다. 사실상 실수요자만 ‘레버리지’를 활용할 수 있다는 얘기다. ‘갭투자’(전세 끼고 매수)에 활용되는 소유권 이전 조건부 전세대출도 막혔다. 업계에선 “토지거래허가구역을 수도권 전체로 확대 지정한 것과 맞먹는 효과”라는 평가가 나온다.

갭투자가 금지되면 시장에서 전세 매물이 줄어들 수밖에 없다. 지난 3월 서울시가 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 토지거래허가구역으로 재지정하며 2년 실거주 의무를 부여했을 때도 그랬다. 부동산 플랫폼업체 아실에 따르면 송파구의 전세 매물은 최근 3개월 새 39.5% 급감했다. 용산구도 26.1% 줄었다. ‘메이플자이’(3307가구) 등 대단지 입주가 이뤄진 서초구만 매물이 10.5% 늘었다.

그동안 임대차 시장에서 공급자 역할을 해온 다주택자도 힘을 못 쓰게 됐다. 이들의 담보인정비율(LTV)이 ‘제로’(0)로 떨어지면서 전세 물량은 더 줄어들 공산이 크다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “하반기에 ‘2+2’ 전세계약 기간이 끝나는 경우가 많다는 점까지 맞물려 전셋값 상승폭이 커질 수밖에 없다”며 “대출 규제 직전에 갭투자 등 거래가 많았던 성동구, 마포구 등이나 ‘입주장’이 펼쳐진 서초 등 일부 지역의 단기적 상황은 다를 수 있다”고 내다봤다.

엎친 데 덮친 격으로 새 아파트 공급도 감소세다. 아실에 따르면 서울 입주 물량은 올해 4만3996가구에서 내년 4165가구로 급감한다. 그동안 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 경색과 공사비 상승 등이 누적된 결과다. 게다가 이번 6·27 대책으로 분양계약자가 잔금을 치를 때 전세보증금을 활용하는 길도 막히게 됐다. 전세를 주는 대신 본인이 직접 입주하는 분양계약자 비율이 높아지면 신규 분양 단지에서 집들이 시즌에 나오는 전세 물량이 기존보다 줄어들 공산이 크다.

전세 공급 감소 속에 수요는 더 늘어날 전망이다. ‘6억원 초과 주택담보대출 금지’ 등의 조치로 매매 대기 수요가 전세 수요로 전환할 수 있어서다. 버팀목 대출 한도도 줄어들면서 서민과 청년층 전세 수요자의 어려움은 더 커지게 됐다. 세입자 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출 한도가 1억원으로 제한돼 임차인의 ‘보증금 미반환 리스크’가 더 높아진 것 아니냐는 관측도 나온다. 전세대출보증 비율이 현행 90%에서 80%로 강화되는것도 부담이다.

집주인도 고민이 깊어지긴 마찬가지다. 일부 전세대출도 규제 대상에 들면서 보증금을 충분히 치를 자금을 지닌 세입자를 구하기가 더 어려워졌기 때문이다. 전세보증금으로 잔금을 치르려던 신규 분양 아파트 집주인은 자금 마련에 비상이 걸렸다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com