“꿩대신 닭”…아파트 규제에 다시 보이는 오피스텔

주택 수요 오피스텔로 이동…10·15 대책 풍선효과
전세사기 여파·환금성 영향으로 수요 증가 ‘한계’

26일 오후 서울 시내의 한 부동산 앞에 오피스텔 가격 안내문이 붙어 있다. 2025.09.26 뉴시스

정부가 토지거래허가구역 확대 및 고가주택 대출 규제 등을 골자로 한 초강력 수요 억제 대책을 발표하면서 규제에서 벗어난 오피스텔로 주택 수요가 이동할지 관심이 쏠리고 있다.

오피스텔은 청년이나 신혼부부 등 1·2인 가구에는 아파트를 대체할 실거주 수단으로 활용될 수 있다. 또 아파트 대비 낮은 자본으로도 임대수익을 기대할 수도 있다.

특히 오피스텔은 비(非)주택으로 분류돼 규제 대상에서 제외되면서 자금 조달이 상대적으로 수월하고 전입 요건에서도 자유로운 주거형 오피스텔이 실수요자들의 새로운 대안으로 꼽힌다.

서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 규제 지역으로 확대 지정됐다. 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 정부는 전날 정부서울청사에서 ‘부동산 관계장관회의’를 열고, 이 같은 내용의 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다.

조정대상지역과 투기과열지구는 기존 강남·서초·송파·용산구 4개 자치구는 그대로 유지하고, 그 외 서울 21개 자치구와 경기도 12개 지역을 신규 지정한다. 이에 따라 서울은 전역이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶인다.

토지거래허가구역도 투기과열지구와 동일한 지역에 소재한 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택을 대상으로 신규 지정한다. 신규로 지정된 토지거래허가구역 지정 효력은 10월 20일부터이다. 이날부터 토지거래허가구역 내 아파트 등을 거래하고자 할 때는 계약 체결 전 관할 관청에서 허가를 받아야 한다.

부동산 금융 규제도 대폭 강화된다. 수도권·규제 지역의 시가 15억원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 현행과 동일한 6억원을 유지되고, 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도를 차등 적용된다.또 수도권 및 규제 지역 내 주담대에 한해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되고, 소유 주택 지역과 상관없이 1주택자가 수도권·규제 지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영된다.

오피스텔은 비주택으로 분류돼 LTV 70%가 유지되고, 청약통장 없이 세대원도 청약이 가능하다. 전매제한은 수도권 기준 1년에 불과하고 자금조달계획서 제출 의무도 없다.

실제 서울 오피스텔 거래량이 증가하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~9월 서울 오피스텔 매매 거래 건수는 9058건으로, 전년 동기(7899건) 대비 1159건(14.7%) 증가했다.

서울 내 오피스텔 매매 거래는 올 상반기부터 증가하고 있다. 지난 3월 1468건으로 연중 최다 수준을 기록한 뒤 4월 1115건, 5월 1000건 수준으로 전년 동월 대비 각각 30.2%, 37% 급증했다. 이후 ▲6월 941건 ▲7월 944건 ▲8월 813건 ▲9월 742건 등을 기록했다. 6·27 대오피스텔 매매 가격도 상승세다.

한국부동산원에 따르면 서울 오피스텔 매매가격 지수는 올해 3분기 0.11% 상승하며 보합에서 상승세로 전환했고, 지난해 3분기와 비교하면 0.53% 올랐다. 전국 오피스텔 매매가격이 전분기 대비 0.39% 하락한 것을 고려하면 상승 흐름이 뚜렷했다. 서울 오피스텔 전셋값 역시 전분기 대비 0.07% 오르며 하락에서 상승 국면으로 전환했다.

상승 거래도 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 양천구 목동 ‘현대하이페리온’ 전용 102.36㎡는 지난 9월 21억9000만원에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 또 강남구 삼성동 ‘마젤란21아스테리움’ 전용 100.21㎡도 지난 7월 13억3500만원에 거래돼 2018년 거래가(7억5000만원) 대비 약 두 배 가까이 오르며 신고가를 경신했다.

전문가들은 정부가 규제를 강화하고, 입주 물량이 감소하면서 대체재인 오피스텔 수요가 일부 회복할 것으로 전망했다. 다만 오피스텔은 아파트보다 수요나 거래량이 적고, 전세사기 여파와 환금성 등이 떨어진다는 점에서 한계가 있다는 점에서 투자에 유의해야 한다.

권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 “정부가 부동산 규제를 강화하면서 아파트 수요 일부가 오피스텔로 옮겨갈 수 있다”면서도 “전세사기 여파와 환금성 등이 떨어지는 등 오피스텔의 태생적 한계로 인해 지속적인 반등이 쉽지 않다”고 설명했다.

[서울=뉴시스]