강남3구 갭투자 비율 높아졌다고?…토허제 해제 전보다 낮은데

강남3구·용산구 토허제 확대 배경 보니
강남3구 갭투자 비율 43.6%, 한 달 새 8.4%p 뛰어
작년 7월 외지인 주택 매수비율·갭투자 비율보단 낮아
"강남으로 가고 싶은 욕구 간과해선 안 돼"

[이데일리 최정희 기자] 서울시가 한 달 여만에 잠삼대청(잠실, 삼성, 대치, 청담동)에 대한 토지거래허가구역 제도(토허제) 재지정을 넘어 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전역으로 토허제를 확대한 배경에는 단순히 강남권의 가격 상승과 거래량 증가만 있는 것은 아니다.

[이데일리 방인권 기자] 박상우 국토교통부 장관(오른쪽)과 오세훈 서울시장이 19일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 브리핑을 하기 위해 입장하고 있다.

박상우 국토교통부 장관은 19일 이 같은 내용의 토허제 확대 시행을 발표하면서 “거래 모습을 보면 강남3구라는 인기 지역으로 가고 싶어하는 욕구가 있는데 이를 간과해선 안 된다”며 “비강남권에서 강남권으로의 이동 속도가 빠르고 보유 목적이 아니라 투자 목적으로 전세를 끼고 갭투자하는 사람들이 굉장히 많아졌다”고 밝혔다.

정부에 따르면 강남3구 외 주민의 강남3구 주택 매수 비율은 올해 1월 55.3%에서 2월 62.4%로 무려 7.1%포인트나 급등했다. 강남3구 아파트 거래량의 60%가 강남3구 외 주민에 의해서 이뤄졌다는 얘기다.

강남3구 외 주민의 강남3구 주택 매수 비율과 강남3구의 갭투자 비율

동시에 전세를 끼고 강남3구 아파트를 매수하는 ‘갭투자’ 비율도 껑충 뛰었다. 자금조달계획서상 기존 임대차 계약 승계비율을 분석한 결과 전체 거래 중 갭투자 비율은 올 1월 35.2%에서 43.6%로 8.4%포인트 상승했다. 강남구, 서초구, 송파구의 아파트 가격 대비 전세가격 비율은 각각 42.1%, 46.6%, 44.5%로 매매 가격이 빠르게 오르는 바람에 여타 지역 대비 낮은 편이다. 그러나 강남3구의 주택담보비율(LTV)이 40%(1주택자, 다주택자는 30%)라는 점을 고려하면 빚을 내 투자하기도 쉽지 않은 상황이다. 즉. 상당 부분이 현금으로 강남3구 아파트 갭투자에 나섰다는 얘기다.

한 달 새 강남3구를 중심으로 강남3구 외 주민의 주택 매수 비율이나 갭투자 비율이 급등한 것은 사실이지만 이는 토허제 해제 전보다 높은 수준은 아니다. 강남3구 외 주민의 주택 매수 비율과 강남3구의 갭투자 비율은 작년 7월 각각 64.5%, 48.0%로 2월(62.4%, 43.6%)보다 더 높았다.

작년 7월은 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시행되기 전이라 부동산 거래가 활발했던 때였다. 토허제 해제가 강남3구 갭투자 등의 수요를 높이는 트리거가 됐을 수는 있지만 토허제를 다시 지정한다고 해결될 수 있는 문제는 아니라는 방증이다.

이에 대해 박 장관은 “통상 토허제는 1년 단위로 지정하는데 6개월 단위로 단축 시행한다는 것은 토허제가 사실상 비상조치에 해당한다는 의미”라며 “기본적으로 정부가 시장을 자율에 맡기는 게 맞지만 급할 때는 대책을 써야 한다”고 밝혔다.

이날 서울시와 국토부는 ‘주택시장 안정화 방안’을 통해 강남3구와 용산구를 토허제로 3월 24일부터 9월말까지 확대 지정하는 방안을 발표했다. 풍선효과 등으로 주변 지역으로 집값 상승이 과열될 경우 토허제 지정 구역을 넓히는 방안도 검토키로 했다.