강남3구에 용산까지 통째로 토허제 지정…전례없는 초강수

박상우 국토부장관과 오세훈 서울시장이 19일 서울정부종합청사에서 기자회견을 갖고 부동산 정책에 대해 설명하고 있다. 변영욱 기자 cut@donga.com

정부와 서울시가 ‘잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)’을 토지거래허가구역에서 해제한 지 35일 만에 해제 지역이 있는 강남과 송파구뿐만 아니라 서초, 용산구까지 통째로 지정한 건 최근 서울 집값 상승 속도가 이례적이라고 봤기 때문이다. 부동산 시장이 과열되면 가계부채가 증가할 뿐만 아니라 경기 부양을 위한 기준금리 추가 인하에 걸림돌이 될 수 있다는 계산도 깔린 것으로 풀이된다.

● 해제 ‘헛발질’ 35일 만에 나온 수습책

토지거래허가구역 번복 사태는 오세훈 서울시장이 올해 1월 한 토론회에서 해제를 적극 검토하겠다고 밝히면서 시작됐다. 서울시는 지난달 12일 잠삼대청을 허가구역에서 해제했다. 연초부터 시중은행 대출이 재개되고 대출금리가 내리면서 집값 상승 우려가 나오던 시기였다. 국토교통부도 해제에 신중할 필요가 있다는 취지의 의견을 전달했다. 그런데도 서울시는 “집값이 하향 안정화하고 거래량도 감소하고 있다”며 해제를 결정했다.

해제 이후 금리 인하와 맞물리면서 강남 3구의 집값이 크게 뛰었다. 국토부에 따르면 강남 3구 전체 아파트 거래 가운데 갭투자 의심 거래 비중은 1월 35.2%에서 2월 43.6%로 증가했다. 강남 3구가 아닌 다른 지역에서 사는 외지인 매수 비중도 같은 기간 55.3%에서 62.4%로 올랐다.

사진은 서울 남산에서 바라본 용산구·마포구 일대 모습. 2025.3.9. 뉴스1

10일 기준 한국부동산원이 집계한 송파구 아파트값 상승률은 0.72%로 2018년 2월 이후 7년 1개월 만에 가장 높았다. 강남구(0.69%)와 서초구(0.62%) 상승률도 7년 2개월 만에 최고치였다. 노원, 도봉 등 서울 외곽 지역도 상승 전환했다. 강남 3구 급등세가 서울 전역으로 확산하는 조짐을 보이자, 토지거래허가구역을 확대 지정하는 긴급 처방을 내놓은 것이다. 토지거래허가구역은 그동안 투기 우려가 큰 지역만 골라 지정하는 ‘핀셋 규제’였다. 이번처럼 구 단위로 지정한 건 이번이 처음이다. 전례 없는 초강수를 둔 셈이다. 다만 보통 1년인 지정 기간은 6개월로 단축했다.박상우 국토부 장관은 이날 언론 브리핑에서 “투기 수요가 추가로 유입되면 국가 경제와 국민 주거 안정에 큰 위협이 될 수 있다”며 “선제적 대응이 시급하다고 판단했다”고 밝혔다. 이어 “급할 때 쓰는 약”이라며 “6개월 후면 경제, 정치 등 여러 상황이 바뀔 수 있다는 점을 고려했다”고 했다.

일각에선 이번 조치가 너무 과도한 규제 아니냐는 의견도 있다. 개발 호재나 재건축과 무관해 투기 우려가 있다고 보기 어려운 아파트 단지까지 모두 규제 대상이 포함됐기 때문이다. 토지를 규제하기 위해 도입한 규제를 아파트값을 잡는 데 쓰는 건 도입 취지와 맞지 않다는 지적도 있다.

정부는 이후에도 집값 상승세가 계속되면 토지거래허가구역 추가 지정을 예고했다. 강남 3구와 용산구와 함께 선호 지역인 마포, 성동, 광진구 등 ‘한강벨트’를 염두에 둔 발언으로 풀이된다.

● 가계약은 가격 합의 여부가 관건

토지거래허가구역 지정 효력이 발효되는 24일 이후 신규 계약부터 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 금지된다. 23일까지 계약서를 썼다면 규제가 적용되지 않는다. 다만 가계약만 한 경우라면 매수자와 매도자 간 합의 여부가 관건이다. 매수 가격에 대한 합의가 있어야만 법적으로 계약으로 인정받기 때문이다. 합의 없이 매수자가 매물을 선점하기 위해 가계약금만 보냈다면 계약한 것으로 인정받지 못하고 토지거래허가 대상이 돼 계약이 취소될 수 있다.

전세 계약 기간이 남아있는 주택은 원칙적으로 허가를 받을 수 없다. 다만 소유권 이전 전까지 전세 계약이 만료되면 예외적으로 허가를 받을 수 있다. 이때 잔금 납부일이 계약을 맺은 후 약 2, 3개월 내여야 한다. 세입자의 묵시적 갱신이 없다는 점도 소명해야 한다.

유주택자도 토지거래허가구역의 주택을 신규로 살 수 있다. 다만 이를 위해서는 관할 구청에 토지거래 허가를 신청한 뒤 해당 지역에 실거주 목적의 주택을 추가로 구입해야 하는 사유를 소명해야 한다. 수도권 거주자 중 이미 주택을 보유한 사람이라면 기존 주택을 처분하거나 임대를 놓겠다는 처리계획서도 함께 제출해야 한다. 허가 절차가 워낙 까다로워 사실상 무주택자만 매수할 수 있다는 평가가 나온다.

정부는 조정대상지역이나 투기과열지구 지정 가능성도 내비쳤다. 조정대상지역으로 지정되면 담보인정비율(LTV)이 70%에서 50%로 줄어 대출 한도가 축소된다. 양도세 비과세 요건 강화, 다주택자 취득세 중과 규정도 적용받는다. 현재는 강남, 서초, 송파, 용산구 외 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정된 곳은 없다.

이축복 기자 bless@donga.com