홍대 상권 50억 상가 가진 80대...아들 부부에게 증여 어떻게?

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Q. 서울 마포 홍대 상권 내 50억원대 상가주택을 보유한 80대다. 월 임대수입은 1500만원 정도다. 배우자는 없고 아들, 며느리, 손자 두 명이 있다. 상속보다는 생전 증여를 하고 싶은데 상가주택을 매각해 현금으로 나눠 주는 게 나을지, 지분을 분할 증여하는 게 나을지 고민이다. 오래된 건물이라 리모델링이나 재건축도 고려하고 있다.

A. 홍대 상권은 서울지하철 2호선 홍대입구역 9번 출구를 기점으로 양화로와 어울마당로 일대에 광범위하게 형성돼 있다. 과거 합정·상수 방향이 중심이었지만 최근에는 경의중앙선 방향과 연남동 쪽으로 중심축이 이동했다. 다만 상권이 이동했다기보다 확장된 형태에 가깝다. 코로나19 팬데믹 이후 유동인구와 소비 인구가 회복세를 보여 기존 홍대 상권의 임차 수요도 여전히 견조하다. 이런 점을 감안하면 단순 매각보다는 보유를 유지하면서 부동산 상태로 증여하거나 상속하는 방안을 검토할 필요가 있다.

상가주택을 매각해 현금으로 증여하면 세금 부담이 상당하다. 상가와 그 부속토지는 과세되고, 주택과 그 부속토지만 1가구 1주택 비과세 한도(양도가액 12억원)를 적용받는다. 50억원에 매각한다고 가정하면 양도세는 주택분 약 1164만원, 상가분 약 7억2400만원으로 총 7억3564만원이 예상된다. 양도세를 제하고 남은 약 42억여원에서 다시 증여세를 내야 한다.

예를 들어 40억원을 아들에게 일괄 증여하면 증여세만 약 14억7000만원이다. 아들뿐 아니라 며느리와 손자에게 나눠 증여하면 총액이 줄어들지만, 손자에게는 세대생략증여 할증(30%)이 붙는다. 40억원을 균등 분할할 경우 총증여세는 약 10억1700만원, 30억원 증여 시 약 6억8000만원이다. 매각 시 양도세를 내고 남은 금액에서 다시 증여세를 내는 구조기 때문에 실익이 크지 않다.

반면 부동산을 그대로 지분 형태로 증여하면 양도세 유출을 막을 수 있고, 감정평가 절차를 거치면 시가보다 다소 낮은 금액으로 평가돼 약 10% 정도 세 부담을 줄일 수 있다. 다만 자녀 세대가 주택을 이미 보유하고 있다면 증여로 2주택자가 돼 종합부동산세 부담이 늘고 1주택 비과세 요건을 잃을 수 있다. 최근 종부세 중과 기준이 3주택 이상으로 완화돼 부담이 다소 줄었지만 주택 수 증가에 따른 세 부담은 여전히 고려해야 한다.

이 경우 상가와 주택을 구분등기하는 ‘집합건물 전환’을 검토할 수 있다. 지하 1층부터 3층까지 상가를 층별 또는 호실별로 구분해 등기하고, 4층 주택은 별도로 등기하는 방식이다. 도면 작성 등 비용이 들지만 건축사를 통해 가능 여부를 확인하면 상가 부분만 증여한 뒤 주택은 상속으로 넘기는 구조를 짤 수 있다. 이렇게 하면 아들 부부와 손자들에게 상가만 이전해도 자녀 세대의 주택 수가 늘지 않아 세 부담을 최소화할 수 있다.

증여 전 4층 주택을 상가로 용도변경하는 방법도 있다. 이 경우 증여받는 자녀가 유주택자로 잡히는 문제를 피할 수 있다. 다만 20년 넘게 장기 보유한 주택의 절세 효과가 사라져 용도변경 후 양도 시 양도세가 약 11억4000만원까지 늘어날 수 있다. 또 홍대 일대는 3층 이상 상가 임차 수요가 제한적이어서 공실 위험도 고려해야 한다. 따라서 용도변경은 증여 계획이 확정된 뒤 실제 임차 수요와 임대료 수준을 면밀히 따져본 뒤에 결정하는 것이 바람직하다.

리모델링이나 신축은 증여 절차가 마무리된 이후에 진행하는 게 좋다. 이전 단계에서 건물 가치를 높이면 과세표준이 올라 세금 부담이 커질 수 있다. 상속공제 한도가 기존 10억원에서 18억원으로 상향될 가능성도 있기 때문에 제도 변화에 따른 절세 효과를 함께 검토해야 한다.