해외부동산發 리스크…상장리츠 주가 역주행

‘국민 리츠’로 불리는 제이알글로벌리츠 위기가 현실화하자 구조가 비슷한 해외 부동산 리츠 투자자의 불안이 고조되고 있다.

28일 한국거래소에 따르면 KB스타리츠 주가는 전날 대비 20원(0.90%) 내린 2205원으로 거래를 마쳤다. 3개월 전 4000원을 넘은 주가가 반 토막 났다.

KB스타리츠는 벨기에 브뤼셀 내 대형 오피스빌딩 노스갤럭시오피스 등의 자산을 보유하고 있다. 최근 이 건물 가치가 하락해 해당 리츠 차입금 비중이 70%대로 치솟았다. 지난 2월엔 환헤지 정산금 지급(587억원) 등을 위해 유상증자에 나섰다. 마스턴프리미어리츠(프랑스 오피스), 미래에셋글로벌리츠(미국 물류센터) 등 해외 자산 중심 리츠도 자산 가치 하락 압력이 커지고 있다. 재택근무 확대에 따른 공실률 상승, ESG(환경·사회·지배구조) 규제 강화 등도 리츠 가격을 끌어내리는 요인으로 거론된다.

한국신용평가는 국내 상장 리츠가 영업활동 현금으로 이자 비용을 감당할 수 있는지를 보여주는 ‘상각전영업이익(EBITDA) 대비 금융 비용’이 두 배 미만으로 떨어진 점에 주목한다. 벌어들인 돈의 절반 이상을 이자로 쓰고 있다는 얘기다. 미국 상장 리츠는 이 지표가 다섯 배 안팎에 달한다. 구조적 문제도 지적된다. 상장 리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당한다. 금리 상승으로 이자 비용이 늘어나는 상황에서 배당까지 유지해야 해 현금 유출이 반복되는 악순환이 이어진다.

상장 리츠 주가는 금리가 오름세로 반전한 2022년 초 이후 약세를 나타내고 있다. 2024년 여러 리츠가 잇달아 유상증자를 추진해 낙폭이 확대됐다. 다만 국내 오피스 중심으로 자산을 구성한 리츠는 자산 가치 하락 폭이 크지 않다. 해외보다 공실률이 낮고 임대료 상승세가 이어진 영향이다.

배정철 기자 bjc@hankyung.com