초고가·비거주 주택 보유세 올린다…장특공제 실거주 중심 개편

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정부가 초고가·비거주 주택의 보유세 부담을 높이고, 양도소득세 장기보유특별공제를 실거주 중심으로 바꾸는 세제 개편을 추진한다. 현재 공시가격 12억 원 이상인 초고가 주택 기준과 보유 기간·연령만으로 세액공제를 적용하는 제도가 적절한지도 살펴보고 있다. ‘똘똘한 한 채’를 부추긴다는 지적이 나왔던 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)는 실거주 중심으로 개편한다.

12일 관계 부처에 따르면 재정경제부는 최근 주택시장 정상화를 위한 세제 합리화 방안 연구용역에 대한 중간보고를 받았다. 연구 용역에서는 종합부동산세와 양도세가 중점적으로 다뤄지는 것으로 알려졌다.

핵심은 초고가 주택에 대한 보유 부담을 어떻게 늘리느냐다. 정부는 부동산 투기를 억제하기 위해 초고가 주택 보유자의 세 부담을 높여야 한다고 보고 있다. 현재 1주택자는 공시가격 12억 원, 다주택자는 9억 원 미만이면 종부세를 내지 않는다. 하지만 최근 서울과 수도권을 중심으로 주택 가격이 오르면서 종부세 과세 대상도 늘고 있다.

정부는 주택공시가격, 기본 공제 금액, 공정시장가액비율(60%) 등 세액에 영향을 미치는 요소를 조합해 최종적인 세 부담을 조정하는 방안을 검토 중이다. 적용 시기를 단계적으로 설정해 비거주·투기용 주택을 매각하도록 유도하는 방법도 함께 살펴보고 있다.

초고가 1주택자에 대한 공제 혜택도 손질 대상에 오를 것으로 보인다. 현재 1주택을 5년 이상 보유하면 기간에 따라 20~50%가 세액공제된다. 소유자가 과세기준일 현재 60세 이상이면 연령에 따라 20~40%를 공제받을 수 있다. 두 가지 세액공제는 실거주 여부와 상관없이 80% 한도로 중복 적용된다. 집이 비쌀수록 공제 혜택이 커져 투자 목적으로 보유하면서도 혜택을 받을 수 있는 셈이다.

주택 수가 아닌 가액을 중심으로 과세할지도 논의 대상이다. 현재 2주택 이하(0.5~2.7%)와 달리 3주택 이상이면 최대 5.0%의 중과세율이 적용된다. 다주택자는 기본 공제액도 작아 공시가격 합산액이 같아도 3주택 이상 보유자가 1주택자보다 더 많은 종부세를 낼 수 있다.

양도세 장특공제 혜택은 실거주, 중저가 주택 위주로 개편하는 방향이 검토된다. 현재 1주택을 3년 이상 보유하면 양도차익에 12~40%의 공제율을 적용한다. 2년 이상 거주시 적용되는 공제율(8~40%)을 더하면 최대 80%가 공제된다.내년부터 장특공제는 보유에 따른 공제율은 줄이고 실거주 혜택을 늘리는 방식으로 개편될 가능성이 크다. 일각에서는 보유 공제를 아예 폐지하고 거주 기간에 대해서만 최대 80%의 공제를 적용하는 ‘장기거주소득공제’로의 전환까지 거론된다. 비거주 주택을 빨리 팔수록 유리하도록 점진적인 개편도 살펴보고 있다.

정부는 14~16일 열리는 국토교통부, 금융위원회, 재정경제부의 공개 토론회와 23일 이재명 대통령 주재 대토론회를 거쳐 이달 말 부동산 세제 개편 방안을 발표할 예정이다. 이달 10일 이 대통령은 소셜네트워크서비스(SNS)를 통해 △적정 보유세율 △실거주용 1주택과 비거주 1주택·다주택 차등 여부 ּּ△보유세 중과 초고가 주택 기준 등을 토론 의제로 제시했다.

세종=김수연 기자 syeon@donga.com