집값 4억 올랐는데 세금만 1억…1주택자 '날벼락' 맞은 이유

김 모 씨는 최근 보유 주택을 매각하면서 국세청에 양도소득세 신고를 하다가 낭패를 봤다. 8년 전 8억원에 산 주택을 12억원에 팔고 양도세를 한 푼도 내지 않아도 될 줄 알았는데, 1억2100만원을 추징당한 것이다. 2년 이상 주택을 보유한 1세대 1주택자에게 주어지는 비과세 혜택을 적용받지 못한 셈이다.

알고 보니 김 씨가 별도로 보유한 오피스텔이 문제였다. 김 씨는 2020년 한 오피스텔을 취득해 비주거용 임대업으로 사업자 등록을 했다. 하지만 국세청은 이 오피스텔이 사실상 주거용으로 임대됐다고 판단했다. 화장실과 취사 시설, 가전·가구가 마련돼 있는 데다 임차인도 “주거 목적으로 사용했다”고 진술했다. 국세청 관계자는 “오피스텔이 사실상 주거용으로 사용돼 소득세법상 주택에 해당한다”며 “1세대 1주택 비과세를 적용하지 않고 양도세를 추징했다”고 설명했다.

성실 신고가 절세 전략

국세청은 이처럼 납세자들이 부동산 양도세를 신고하면서 가장 많이 저지르는 실수를 정리한 ‘밑줄 쫙, 부동산 세금 체크포인트’ 첫 회차를 발간했다. 국세청은 “사실관계를 왜곡하거나 자신에게 유리한 대로 신고했다가 적발되면 세금은 물론 가산세까지 부담을 지게 된다”며 “최선의 절세는 성실한 신고”라고 밝혔다.

소득세법상 ‘주택’이란 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미한다. 아울러 ‘1세대’란 거주자 및 배우자가 그들과 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족 단위를 뜻한다.

그런데 실제 주거용으로 써오던 건물인데도 주택 수에 포함하지 않거나, 실질적으로 생계를 함께하는 동거 가족인데도 별도 세대인 것처럼 비과세로 신고했다가 추징되는 사례가 적지 않다.
부동산 양도차익을 줄이려고 필요 경비나 취득가액을 부풀렸다가 과세당하는 사례도 있다. 예컨대 이 모 씨는 2021년 27억원에 취득한 A 모텔을 리모델링하고, 2024년 53억원에 양도했다. 이 씨는 특수관계자인 가족이 운영하는 공사 업체에 리모델링 공사를 의뢰하고, 공사 비용 18억원 전부를 필요 경비로 신고했다.

하지만 국세청은 실제 지출 사실이 확인되지 않는 공사비용 6억원과 집기·비품 등 건물의 가치 증가와 관련 없는 공사 비용 4억원을 필요 경비에서 제외해 양도세 4억5700만원을 추징했다.

감면 신청 현미경 검증

본인이 직접 경작하지 않아 감면 대상이 아닌데도 자경 농지라고 속여 양도세 감면을 신청했다가 세금을 추징당한 사례도 있다. 성 모 씨는 2014년 2억원에 취득한 농지를 지난 1월 5억원에 팔면서 ‘자경농지’라고 속여 양도세 100% 감면을 신청했다.

하지만 국세청은 성 씨가 실제로 해당 농지를 경작하지 않은 사실을 확인했고, 1억700만원의 양도세를 추징했다. 국세청이 항공 사진과 로드뷰를 확인한 결과 해당 농지는 예전부터 잡목과 수풀이 우거져 있고, 쓰레기가 장기간 방치되는 등 농사가 지어지지 않는다는 사실을 확인한 것이다.

같은 토지를 일부러 양도 시기를 나눠 거래해 세 부담을 부당하게 경우도 국세청에 적발될 수 있다. 홍 모 씨는 11년 전 10억원에 취득한 토지의 절반을 2022년 박 모 씨에게 9억원에 양도했다. 나머지 절반도 이듬해 박 씨에게 9억원에 매각했다. 그러면서 홍 씨는 각각 1억원씩 총 2억원의 양도세 감면을 신청했다. 자경농지를 매각하면 1년에 1억원씩 양도세를 감면해주는 세 혜택을 악용한 것이다.

국세청은 홍 씨가 양도세 감면을 많이 받을 목적으로 일부러 두 차례로 나눠 같은 사람에게 양도한 거래라는 점을 확인하고, 사실상 하나의 거래로 판단해 양도 1억4100만원 추징했다.
국세청 관계자는 “사례의 내용들은 과세 관청에서 늘 검증하는 부분”이라면서 “정확하고 성실하게 양도소득세를 신고할 필요가 있다”고 강조했다. ‘밑줄 쫙, 부동산 세금 체크포인트’는 국세청 홈페이지와 국세청 공식 블로그를 통해 확인할 수 있다.

박상용 기자