종부세 33%는 강남3구 … 더 센 보유세 예고

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종부세 33%는 강남3구 … 더 센 보유세 예고

업데이트 : 2026.07.12 17:54 닫기

강남권 고가주택 쏠림 심화로
지난해 비중 5년 만에 30%대
정부, 부동산 세제개편 앞두고
비거주·초고가 아파트 겨냥해
장특공제까지 재설계 나설 듯
부처토론후 李, 대토론회 주재

지난해 전국 주택분 종합부동산세의 33%를 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 납세자가 부담한 것으로 나타났다. 강남권 집값 쏠림 현상이 심화하며 종부세 비중이 5년 만에 다시 30%대에 진입한 것이다.

고가 주택을 중심으로 자산 양극화가 뚜렷해지자 정부는 실거주자 혜택은 유지하되, 비거주 보유 및 초고가 아파트에 대한 과세는 강화하는 방향으로 세제 개편을 준비하는 것으로 알려졌다.

◆ 강남 3구 종부세 전년비 35.2% ↑

12일 국세청 국세통계포털 시군구별 종합부동산세 결정세액 현황에 따르면 지난해 전국 주택분 종부세 결정세액은 1조3089억원으로 집계됐다. 이 중 강남 3구에서 낸 주택분 종부세는 4300억원이었다. 강남 3구에서 낸 종부세가 전체의 32.9%를 차지한 것이다. 이는 2020년 이후 5년 만에 다시 30%대에 진입한 수치다.

비중 확대는 고가 주택을 중심으로 집값 상승이 이뤄졌기 때문으로 분석된다. 또 서울 강남 3구에 실거주하는 이들이 늘어난 영향으로도 보인다. 종부세는 인별 과세로, 납세자의 주소지를 기준으로 납부한다.

강남 3구 주택분 종부세는 2024년 3181억원에서 지난해 4300억원으로 35.2% 늘었다. 같은 기간 전국 주택분 종부세 증가율은 20.4%인데 1.5배 수준에 해당한다. 서울 지역 전체의 주택분 종부세는 2024년 5698억원에서 지난해 7411억원으로 30.1% 늘었다.

서울 지역 내 구별로 보면 지난해 강남구가 2336억원으로 가장 많았다. 이어 서초구 1429억원, 용산구 750억원, 송파구 534억원 순이었다.

정부는 비거주 보유 혹은 초고가 아파트에 대한 보유세 부담을 강화하는 방향으로 부동산 세제 개편 카드를 만지고 있는 것으로 전해진다. 특히 '똘똘한 한 채' 선호 심리를 키운 장기보유특별공제는 비거주자의 혜택을 줄이는 방향으로 재설계하는 것이 점쳐진다.

◆ 정부 '고가 주택 과도한 공제' 주시

이날 관계 당국에 따르면 최근 재정경제부는 주택시장 정상화를 위한 세제 합리화 방안 연구 용역 수행자로부터 중간보고를 받은 뒤 이 같은 방향으로 부동산 세제 개편안을 마련 중이다. 연구용역에선 종부세와 양도세가 핵심 주제로 다뤄졌다고 한다.

정부는 종부세의 경우 비거주 1주택자에게 과도한 공제가 적용될 수 있는 점을 주시하고 있다. 현재는 1주택을 5년 이상 보유하면 기간에 따라 20~50%, 소유자가 과세기준일 현재 만 60세 이상이면 연령에 따라 20~40%를 각각 세액공제하게 돼 있다. 두 가지 공제는 거주 여부와 상관없이 80% 한도로 중복 적용이 가능하다.

정부는 또 초고가 주택 보유 부담을 높일 필요가 있다고 보고 있다. 어떤 금액대를 기준으로 보유세 부담을 올릴 것인지가 관건이다.

거래세와 관련해선 장특공제의 거주공제를 높이고 보유공제를 낮추거나 아예 폐지하는 방안도 거론된다. 현재는 1주택을 3년 이상 보유하면 거주하지 않았어도 양도차익의 12~40% 공제율을 적용하는데, 이 혜택이 투기 수요를 부추긴다는 측면이 있다는 논리에서다. 거주 기간 공제까지 더하면 최대 80%의 공제율을 적용받을 수 있어, 이 같은 세제가 '똘똘한 한 채'의 주역이라는 판단이다. 이에 '장기보유특별공제'가 아닌 '장기거주소득공제'로의 명칭 전환도 거론된다.

김용범 청와대 정책실장은 지난 10일 브리핑에서 "세제 전반에 대해서도 연구용역 등을 토대로 개선 방안을 검토하고 있다"고 밝힌 바 있다. 일단 14~16일 3일간 국토교통부, 금융위원회, 재경부가 각각 공급 대책, 금융, 세제 분야 공개 토론회를 진행한 뒤 23일 이재명 대통령이 주재하는 대토론회를 거쳐 부동산 세제 개편 방안을 최종적으로 발표할 계획이다.

[김명환 기자]

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지난해 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 납세자가 전국 주택분 종합부동산세의 33%를 부담한 것으로 나타나며, 이는 5년 만에 30%대에 진입한 수치이다.

정부는 고가 주택 및 비거주 보유에 대한 세제를 강화하는 방향으로 개편 방안을 마련 중이며, 특히 초고가 아파트 보유세 부담을 높일 계획이다.

앞으로 국토교통부와 금융위원회, 재경부는 공개 토론회를 거쳐 이재명 대통령 주재의 대토론회에서 부동산 세제 개편 방안을 최종 발표할 예정이다.

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종부세 33%는 강남 3구 몫…정부, 고가·비거주 주택 보유세 강화로 부동산 세제 전면 재설계 준비해요 🏡💰

Key Points

지난해 주택분 종합부동산세 결정세액의 33%를 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 납세자가 부담하며, 이는 5년 만에 종부세 비중이 다시 30%대에 진입한 결과예요. 📈
정부는 고가 주택 중심의 자산 양극화 심화 추세를 감안해, 비거주자나 초고가 아파트에 대한 과세를 강화하고 장기보유특별공제 등도 재설계하는 방향으로 부동산 세제 개편을 준비하고 있어요. 📝
강남 3구의 주택분 종부세는 전년 대비 35.2% 증가하며 전국 증가율(20.4%)을 크게 웃돌았고, 특히 강남구의 종부세 부담이 가장 높았어요. 🏙️
정부는 세제 합리화 방안 연구 용역 중간 보고를 토대로 종부세 비거주 1주택자 공제 축소, 초고가 주택 보유 부담 강화, 양도세 장기보유특별공제 재설계 등을 검토 중이며, 관련 토론회를 거쳐 최종 개편안을 발표할 예정이에요. 🧐

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나? 🏡💰

2025년, 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)의 주택분 종합부동산세(종부세) 결정세액이 4300억원에 달하며 전체의 32.9%를 차지했어요. 이는 2020년 이후 5년 만에 다시 30%대로 올라선 수치랍니다. 📈 강남 3구의 종부세는 전년 대비 35.2%나 증가했는데, 이는 전국 주택분 종부세 증가율(20.4%)보다 1.5배 높은 수준이에요. 😮

이러한 현상은 고가 주택을 중심으로 한 집값 상승과 더불어, 납세자의 주소지를 기준으로 부과되는 종부세 특성상 강남권에 거주하는 납세자가 늘어난 영향으로 분석되고 있어요. 🏘️ 특히 강남구의 주택분 종부세가 2336억원으로 가장 많았고, 서초구(1429억원), 용산구(750억원), 송파구(534억원)가 그 뒤를 이었습니다. 📊

정부는 이러한 고가 주택 쏠림 현상과 자산 양극화가 심화되는 것에 주목하고, 부동산 세제 개편을 검토하고 있어요. 🧐 앞으로는 실거주자 혜택은 유지하되, 비거주 보유 또는 초고가 아파트에 대한 과세는 강화하는 방향으로 정책이 추진될 것으로 예상돼요. 특히 '똘똘한 한 채' 현상을 부추긴다는 지적이 있는 장기보유특별공제(장특공제)는 비거주자 혜택을 줄이는 방향으로 재설계될 가능성이 높답니다. ⚖️

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

올해 종합부동산세(종부세) 납세액의 33%가 서울 강남 3구(강남·서초·송파)에서 나왔다는 소식은 고가 주택 중심의 자산 양극화 심화를 보여주는 단적인 예시예요. 🏠📈 작년 전국 주택분 종부세 결정세액이 1조 3089억 원이었는데, 이 중 강남 3구에서만 4300억 원, 즉 32.9%를 부담했다는 점은 주목할 만해요. 이는 2020년 이후 5년 만에 종부세 비중이 다시 30%대로 올라선 것이죠. 📊 이러한 현상은 고가 주택의 가격 상승이 두드러졌을 뿐만 아니라, 서울 강남 3구에 거주하는 납세자가 늘어났다는 점을 시사해요. 종부세는 인별 과세이기 때문에 거주지의 중요성이 크기 때문이에요. 🗺️

정부가 이러한 상황을 주시하며 부동산 세제 개편을 준비하고 있다는 점도 눈여겨볼 부분이에요. 🧐 특히 비거주자나 초고가 주택 보유자에 대한 과세를 강화하는 방향으로 검토 중이라고 해요. 현재 1주택 보유 시 장기 보유 및 연령에 따라 최대 80%까지 세액공제가 가능한 '장기보유특별공제'의 경우, 비거주자 혜택을 줄이는 방향으로 재설계될 가능성이 높아요. ⚖️ 이는 '똘똘한 한 채' 선호 심리를 완화하고, 투기 수요를 억제하려는 의도로 풀이될 수 있어요. 또한, 초고가 주택에 대한 보유 부담을 높이는 방안도 함께 논의되고 있어, 앞으로 부동산 세제가 어떻게 변화할지 귀추가 주목됩니다. 🧐📝

관련 기사를 살펴보면, 종부세 부담이 지역별, 소득 수준별로 다르게 나타나고 있다는 점을 알 수 있어요. 📉 강남 3구에서는 종부세 체납액이 오히려 감소한 반면, 서울 외곽 지역이나 지방에서는 체납액이 크게 증가했다는 점은 이를 뒷받침해요. 이는 소득 수준이 낮고 임대료 인상 부담이 큰 지역에서 종부세 납부가 더 어렵다는 현실을 보여주는 것이죠. 😥 또한, 종부세 부과 대상의 상당수가 60대 이상 노년층에 집중되어 있어 연금 소득에 의존하는 고령층의 부담이 가중될 수 있다는 점도 지적되고 있어요. 👴👵 따라서 정부의 세제 개편 논의는 단순히 고가 주택에 대한 과세 강화뿐만 아니라, 지역별, 소득 수준별 담세력을 종합적으로 고려해야 한다는 목소리가 커지고 있습니다. 🗣️

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) ⏳

2021년 03월 29일

강남구청장이 1가구 1주택 종합부동산세 과세 기준을 9억원에서 12억원으로 완화하는 방안을 기획재정부에 건의했어요. 🏠 이는 공시가격 상승으로 인해 1가구 1주택자의 세 부담이 커진 점을 고려한 제안이었어요. 또한, 만 60세 이상 1주택자에게 재산세 동일 공제율 적용 등 세제 신설도 제안했답니다. 💰
2025년 10월 19일

서울 강남 3구의 종합부동산세 체납액이 2020년 대비 오히려 감소한 것으로 나타났어요. 📉 반면, 강남 3구를 제외한 서울 지역과 지방의 체납액은 크게 증가하며 지역별, 소득별 담세력을 고려한 세제 개편의 필요성이 제기되었어요. 📊 주택 보유자의 현금 흐름 어려움과 소득 격차가 체납의 주요 원인으로 분석되었답니다. 😟
2025년 12월 27일

정부와 여당이 종합부동산세 과세 대상에 대한 협의를 진행하며 서울 고가 아파트 소유자들의 불안감이 커졌어요. 😟 논의되는 과세 기준 금액에 따라서는 한 채만 소유해도 종부세 대상에 포함될 수 있다는 점이 주목받았죠. ⚖️ 이로 인해 거래 위축 및 매물 증가 전망이 나왔고, 특히 강남권 초대형 고급 아파트값 하락 가능성도 언급되었답니다. 📈
2025년 12월 29일

2025년 12월 29일 기준, 서울 강남구의 단독주택 4채 중 1채가 종합부동산세 부과 대상인 것으로 조사되었어요. 🏠 이는 강남구가 전국에서 종부세 대상 주택이 가장 많은 지역임을 보여주었죠. 💰 반면, 서울 외곽 지역에서는 종부세 대상 단독주택이 극소수에 불과하여 지역별 부동산 가치 차이가 뚜렷하게 나타났어요. 🏘️
2025년 12월 29일

종합부동산세의 상당 부분이 강남 지역에서 징수되어 지방으로 이양되는 '부의 재분배' 정책으로 평가받고 있어요. 💰 특히 수도권 집중도가 높은 종부세 징수액은 매년 증가할 것으로 예상되며, 지방 재정 확충에 기여할 것으로 기대되었답니다. 🏞️ 이는 지역 균형 발전을 위한 정부의 노력으로 해석되었어요.
2026년 07월 12일

지난해 전국 주택분 종합부동산세의 33%를 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 납세자가 부담한 것으로 집계되었어요. 📊 이는 강남권 집값 쏠림 현상 심화로 5년 만에 다시 30%대에 진입한 수치랍니다. 📈 정부는 비거주 보유 및 초고가 아파트의 보유세 부담을 강화하는 방향으로 세제 개편을 준비하고 있어요. ⚖️ 특히 장기보유특별공제 재설계도 논의 중이랍니다. 🧐

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까? 🧐🤔

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

지난해 주택분 종합부동산세의 33%를 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 납세자가 부담할 정도로, 고가 주택을 중심으로 한 자산 양극화가 뚜렷해지고 있어요. 🏠💸 정부는 실거주자 혜택은 유지하면서도, 비거주 보유나 초고가 아파트에 대한 과세는 강화하는 방향으로 부동산 세제 개편을 검토하고 있답니다. 이는 개인의 주택 보유 부담에 직접적인 영향을 줄 수 있으며, 특히 여러 채의 주택을 보유하거나 고가 주택을 소유한 개인들에게는 추가적인 세금 부담으로 다가올 수 있어요. 📈💰

이번 세제 개편 움직임은 부동산 시장, 특히 고가 주택 시장에 상당한 영향을 미칠 수 있어요. 🏢📉 정부가 장기보유특별공제(장특공제)를 재설계하거나 비거주자 혜택을 줄이는 방안을 검토하면서, '똘똘한 한 채' 선호 심리를 키웠던 기존 세제가 변화할 가능성이 있어요. 이러한 변화는 부동산 관련 기업들의 사업 전략에도 영향을 줄 수 있으며, 건설, 금융, 부동산 중개 등 다양한 산업 분야에서 새로운 고민을 안겨줄 수 있답니다. 🏗️🏦

정부는 부동산 시장 정상화와 자산 양극화 해소를 위해 부동산 세제 개편을 적극적으로 추진하고 있어요. ⚖️🇰🇷 특히 종부세, 양도세 등 핵심 세제를 다루며, 비거주 보유자나 초고가 아파트에 대한 과세 강화, 장기보유특별공제 재설계 등을 통해 보유세 부담을 합리화하려는 움직임을 보이고 있답니다. 이는 부동산 시장의 안정화와 세수 확보라는 측면에서 긍정적인 영향을 기대할 수 있지만, 급격한 변화는 시장의 불안감을 키울 수도 있어 신중한 접근이 필요해요. 🤔📊

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

이번 뉴스는 부동산 보유세, 특히 종합부동산세(종부세)와 관련된 정부의 정책 변화 가능성을 보여주고 있어요. 📊 과거에는 강남 3구와 같이 특정 지역의 고가 주택 보유자들이 종부세의 상당 부분을 부담해왔고, 이는 자산 양극화 심화라는 구조적인 문제를 드러내고 있었죠. 🧐

정부는 이러한 상황을 바탕으로 실거주자에게는 혜택을 유지하면서도, 비거주자나 초고가 주택 보유자에 대한 과세는 강화하는 방향으로 세제 개편을 고려하고 있어요. 특히, '똘똘한 한 채' 현상을 부추긴다는 지적이 있는 장기보유특별공제(장특공제)를 재설계하여 비거주자에 대한 혜택을 줄이는 방안이 논의되고 있다는 점이 주목할 만합니다. 🧐 이는 단순히 세금 부담을 늘리는 것을 넘어, 부동산 보유 행태에 대한 정부의 정책적 의지가 반영된 것이라고 볼 수 있어요. 🤔

이번 세제 개편 논의는 과거부터 누적되어 온 부동산 시장의 불균형과 자산 격차 문제를 해결하려는 정부의 노력을 보여줘요. 🚀 특히, 과거에는 강남권에서 종부세 체납액이 감소하는 반면 외곽 지역에서는 증가하는 현상(연관뉴스 1)이 나타나면서 지역별, 소득별 담세력 차이를 고려한 세제 설계의 필요성이 제기되어 왔었죠. 이번 정부의 움직임은 이러한 논의를 반영하여, 보다 정교하고 형평성 있는 부동산 세제 시스템을 구축하려는 시도로 해석될 수 있습니다. ⚖️

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

현재 추세대로라면, 부동산 보유세, 특히 종합부동산세(종부세)는 서울 강남 3구를 중심으로 한 고가 주택 보유자들에게 더 큰 부담으로 작용할 가능성이 높아요. 📈 정부는 실거주자 혜택을 유지하면서도 비거주 또는 초고가 아파트에 대한 과세는 점진적으로 강화하는 방향으로 나아갈 것으로 보여요. 이 과정에서 장기보유특별공제와 같은 제도의 재설계를 통해 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 완화하려는 움직임도 지속될 수 있어요. 🏠
정부가 부동산 세제 개편을 위해 관련 부처 토론회를 거쳐 대통령 주재 토론회까지 예고한 만큼, 발표될 개편안에 따라 세 부담의 세부적인 내용이 결정될 거예요. 현재의 강남권 집값 쏠림 현상과 고가 주택 중심의 자산 양극화 추세가 이어진다면, 종부세 비중 확대는 불가피할 것으로 예상돼요. 🤔
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 정부의 부동산 세제 개편이 예상보다 강도 높게 추진된다면, 고가 주택 보유자들의 세 부담 증가는 더욱 가속화될 수 있어요. 🚀 특히, '비거주 보유' 또는 '초고가 아파트'에 대한 과세 강화는 물론, 장기보유특별공제의 '거주공제' 강화 및 '보유공제' 축소 또는 폐지 논의가 구체화된다면, '똘똘한 한 채' 전략에 대한 회의론이 확산될 수 있어요. 📉
또한, 연령이나 소득 수준을 고려한 세제 지원이나 공제 혜택의 차등 적용이 더욱 확대될 가능성도 있어요. 이는 현재 종부세 체납액이 수도권 외곽 지역에서 더 크게 늘고 있는 현상과 맞물려, 지역별, 소득별 담세력 차이를 고려한 세제 개편의 필요성을 더욱 부각시킬 수 있어요. ⚖️
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

부동산 세제 개편 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 경우, 현재의 흐름에 제동이 걸릴 수도 있어요. ✋ 예를 들어, 개편안에 대한 거센 반발이나 법적 걸림돌이 나타나거나, 또는 국내외 경제 상황의 급격한 변화가 발생한다면 정부의 정책 추진 동력이 약화될 수 있어요. 🧐
특히, 종부세 과세 기준 완화 요구(예: 9억원에서 12억원 상향)가 정치권이나 지역 사회에서 거세질 경우, 정부가 이를 일정 부분 수용해야 할 수도 있어요. 이는 현 정부의 부동산 정책 방향과 충돌을 일으키며 세제 개편의 폭과 속도를 조절하게 만들 수 있어요. ⚖️ 또한, 급격한 금리 인상이나 경기 침체 가능성이 높아진다면, 정부는 부동산 시장 연착륙을 위해 세금 부담 완화 쪽으로 정책 방향을 수정할 수도 있고요. 💡

[주요 용어 해설 (Glossary)]

종합부동산세 (종부세)

정부가 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 세금이에요. 🏠 주로 고가 부동산에 대한 보유 부담을 높여 부동산 투기를 억제하고 자산 불균형을 완화하기 위한 목적으로 도입되었어요. 💰 주택, 별장, 골프 회원권 등 다양한 부동산에 대해 과세될 수 있으며, 보유 규모와 가치에 따라 세액이 달라져요. 📈 이 세금은 부동산 시장 안정화와 더불어 지방 재정 확충에도 기여하는 것으로 알려져 있어요. 🏘️
장기보유특별공제 (장특공제)

부동산을 오랫동안 보유한 사람에게 양도소득세 부담을 줄여주는 제도예요. ⏳ 주택을 3년 이상 보유하면 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 방식인데, 오래 보유할수록 더 많은 공제를 받을 수 있도록 설계되었어요. ✨ 하지만 이 제도가 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 부추긴다는 지적도 있어서, 정부에서는 비거주자에 대한 혜택을 줄이거나 장기거주소득공제로 명칭을 바꾸는 방안까지 검토하고 있어요. 🔑
과세기준일

세금을 부과할 때 어떤 시점의 자산 상태나 소유 현황을 기준으로 삼을지를 정해놓은 날짜예요. 🗓️ 예를 들어, 종합부동산세의 경우 특정 날짜(보통 6월 1일)를 기준으로 해당 주택을 누가 소유하고 있는지, 그 가치가 얼마인지 등을 파악해서 세금을 계산하게 된답니다. ⚖️ 이 기준일에 따라 납세자가 달라지거나 과세 대상 여부가 결정될 수 있기 때문에 매우 중요한 날짜라고 할 수 있어요. 📌
부동산 세제개편

정부가 부동산 관련 세금 제도를 현재의 경제 상황이나 정책 목표에 맞게 바꾸거나 조정하는 것을 말해요. 🏦 예를 들어, 부동산 투기를 막거나 집값 안정을 위해 세금을 더 걷거나, 반대로 부동산 거래를 활성화하기 위해 세금을 줄이는 등의 조치가 포함될 수 있답니다. 🔑 최근에는 고가 주택 보유자나 비거주자에 대한 과세 강화, 또는 실거주자 혜택 조정 등 다양한 방향으로 논의가 이루어지고 있어요. 🔄️