"전셋값 뛰면 3~9개월 뒤 매매시장 자극"

전셋값 상승이 3~9개월의 시차를 두고 매매가격에 영향을 미친다는 분석이 나왔다. 임대차시장 안정을 위해 전세자금대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 확대하고, 개인 중심의 임대시장을 기업형 장기임대로 전환하는 등 체질적 개선이 필요하다는 지적이 제기된다.

19일 국토연구원이 발간한 ‘최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점’ 보고서에 따르면 매매가격과 전세가격은 서로 영향을 주고받는 순환 구조를 형성하고 있는 것으로 나타났다. 매매가격에 충격이 발생하면 1~3개월의 단기 시차를 두고 전세가격에 반영되고, 전셋값 변동은 매매가격에 3~9개월의 중장기 시차를 두고 영향을 미쳤다. 2020년부터 전셋값 변동이 매매가에 미치는 영향은 이전보다 더 강화됐다. 보고서는 1988년 1월부터 2026년 3월까지 전세가격지수 변동률과 1986년 1월부터 지난해 말까지 매매가격과 전셋값의 동태적 영향력 등을 분석했다.

최근 수도권을 중심으로 전셋값이 재상승 국면에 진입했다고 보고서는 진단했다. 금리 상승과 전세 보증 리스크 확대 등의 영향으로 나타난 단기 조정 국면이 마무리되고 다시 변동성이 커지는 시기로 접어들었다는 설명이다. 국토연은 “서울 등 수도권은 전셋값이 반등했지만 지방은 회복이 지연되는 등 권역 간 차이가 커지고 있다”고 했다.

계약갱신요구권 사용률과 전셋값 변동률은 밀접한 장기균형 관계를 보였다. 서울은 전셋값이 먼저 움직이면 시차를 두고 갱신권 사용률이 따라 움직이는 비대칭적 구조가 나타났다. 토지거래허가제는 매물을 줄이기는 했지만 전·월세 물건에는 유의미한 영향을 주지 않았다.

국토연은 주택임대차시장의 구조적 안정을 위해 전세대출 DSR 적용을 단계적으로 확대해야 한다고 제안했다. 현재 시행 중인 1주택자 대상 DSR(1단계)에 이어 무주택자로 적용을 확대(2단계)하고, 임대인의 DSR 산정 시 임차인의 전세보증금을 부채로 반영(3단계)하는 로드맵을 구축하자는 것이다.

법인 중심의 ‘기업형 장기임대주택’으로 전환하자는 제언도 했다. 장기 임대 의무와 임대료 관리 기준을 준수하는 기업에 세제 및 금융 인센티브를 제공하는 방안을 제시했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com