전세난에 지친 무주택자…비강남 급매물·청약에 눈 돌려라

봄 이사철을 맞았지만, 임대차시장에 대한 우려가 적지 않다. 입주 물량 감소와 실거주 의무 규제 등으로 전·월세 품귀 현상이 이어지고 있어서다. 임대차 시장이 얼어붙으면서 매매도 영향을 받고 있다. 서울은 강남권에서 급매물이 나오는 반면, 최대 6억원까지 대출받을 수 있는 외곽 15억원 이하 물건은 오름세가 이어지고 있다. 전문가들은 공공택지 등 상한제가 적용되는 신규 분양 단지 청약과 전고점을 회복하지 못했거나 저평가된 지역의 주택 매수 등에 관심을 둘 만하다고 조언했다.

◇전고점 회복 앞둔 비강남

한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 이달 13일까지 14주간 서울 자치구 내 아파트값 상승률이 가장 높은 자치구는 성북(4%), 관악(3.9%), 강서(3.8%) 등 비강남권이었다. 경기권 주요 도시의 상승세는 더 크다. 용인 수지(6.93%), 안양 동안(5.73%), 광명(4.67%), 구리(4.59%), 하남(4.32%) 등의 오름폭이 컸다. 반면 서초(0.98%), 강남(-0.26%), 송파(0.99%) 등 강남 3구는 약세를 보여 대비를 이뤘다.

서울 외곽과 경기권 전셋값 상승률도 두드러졌다. 서울은 노원(3.14%), 도봉(2.17%), 강북(2.14%) 등으로 올랐다. 경기권에서는 용인 기흥(3.34%) 수원 영통(3.74%), 화성 동탄(3.05%), 광명(2.7%)의 전셋값이 큰 폭으로 뛰었다.

15억원 이하 아파트 매매 선호도가 커지면서 비강남권 주요 지역은 전고점에 바짝 다가섰다. 부동산R114에 따르면 지난 10일 기준 서울 강서구 평균 아파트값은 10억2122만원으로 2021년 전고점(10억3084만원)의 99% 수준까지 올라왔다. 구로·은평·성북의 평균 아파트값도 2021년 전고점의 97%까지 상승했다. 관악·중랑구도 평균 아파트값이 전고점의 95%, 노원구는 전고점의 91%를 기록했다. 서대문·동대문·종로·영등포구는 올해 들어 작년 말 대비 전고점을 넘어서 102%를 기록했다.

◇감소세로 돌아선 수도권 매물

한때 다주택자의 매도로 반짝 늘어난 매물도 다시 감소하고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난 18일 기준 아파트 매물이 가장 많이 줄어든 광역시도 1, 2위가 서울·경기였다. 서울 아파트 매물은 전월 대비 5.5%(8만8000건→7만5647건), 경기는 4.4%(20만7593건→19만8587건) 감소했다.

자치구별로는 경기 광명시(-26.9%)가 매물 감소 폭이 가장 컸다. 서울 중랑구(-13.7%), 강북구(-13.5%) 순으로 뒤를 이었다. 중개업계 관계자는 “다주택자 양도소득세 중과 배제 시한이 연장되면서 관망세로 돌아서는 분위기”라며 “전세난으로 인해 매매로 전환하려는 실수요자가 빠르게 늘고 있다”고 말했다.

시장에서는 ‘탈서울’ 움직임도 감지된다. 부동산 플랫폼 직방이 대법원 등기정보광장의 소유권이전등기(매매) 자료를 분석한 결과, 지난달 경기도 집합건물을 매수한 서울 거주자 비중은 15.69%였다. 2월(14.52%) 대비 1.17%포인트 상승했다. 2022년 6월(16.28%) 후 약 4년 만의 최대치다.

◇급매물 위주 매수, 분양 등 활용해야

전문가들은 무주택 실수요자는 다음달 9일 이전 매수에 관심을 가질 필요가 있다고 조언했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “일부 전고점을 돌파한 지역과 달리 서울 외곽과 경기지역은 여전히 전고점 대비 낮은 수준인 곳이 많다”라며 “무주택 신혼부부 등 생애 최초 주택 매수자는 이들 지역에서 급매물을 잡는 전략이 여전히 유효하다”고 조언했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “다음달 9일 양도세 중과가 시행되면 다주택자의 매물 잠김이 본격화될 것”이라며 “공급 절벽으로 전·월세 가격 상승이 예상되는 만큼 가용자금 내에서 내 집을 마련하는 것도 방법”이라고 말했다.

새 아파트 분양도 공략할 필요가 있다. 몇 년에 걸쳐 계약금과 중도금, 잔금을 나눠 낼 수 있어 목돈이 부족한 실수요자에게 좋은 대안이 될 수 있다. 경기·인천 권역에서 분양이 많다. 현대엔지니어링이 인천 남동구에 선보이는 ＇힐스테이트구월아트파크＇(496가구), 자이에스앤디가 인천 서구 검암역세권지구에 분양하는 ‘검암역자이르네’(601가구), 롯데건설이 경기 광주 경기광주역(경강선) 인근에 선보이는 ‘경기광주역롯데캐슬시그니처’(2326가구), 포스코이앤씨가 짓는 인천 서구 검단신도시에 짓는 ‘더샵검단레이크파크’(2857가구) 등 역세권 단지를 주목할 만하다.

수도권 공공분양도 관심을 끈다. LH(한국토지주택공사)는 인천 가정2지구 B2블록에서 공공주택 308가구 입주자를 모집한다. 전체 물량 중 72%인 222가구는 다자녀, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양 등의 요건을 갖춘 무주택자 대상 특별공급 물량이다. LH의 올해 첫 공공분양이다. 특별공급 27~28일, 일반공급은 29~30일 청약을 받는다. 전용면적 74㎡ 41가구와 84㎡ 267가구로 구성된다. 분양가 상한제 적용으로 시세 대비 낮은 6억2000만원대(전용 84㎡ 기준)에 분양된다. 지하철 7호선 청라연장선 추진(예정)이 관심이다. 롯데마트, 청라커낼에비뉴 등 청라국제도시의 인프라를 활용할 수 있다.

박종필 기자 jp@hankyung.com