“재초환 부과땐 서울 가구당 평균 1억4741만원… 전국 58곳 대상”

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정부 추산… 전국 평균 1억328만원
서울은 100만∼3억9000만원 차이
19년전 도입… 李대통령측 “일단 시행”
재건축조합 “실제 부과땐 소송” 반발… “재건축 위축, 주택공급 지연” 우려도

새 정부가 출범하면서 재건축초과이익환수제(재초환)에 따른 재건축 부담금 부과가 임박했다는 전망이 나오는 가운데, 정부가 추산한 서울 재건축 부담금은 가구당 평균 1억4741만 원으로 집계됐다. 개별 단지의 부담금은 적게는 100만 원부터 3억9000만 원까지 차이가 컸다. 2018년 재초환 제도가 부활한 뒤 지금까지 실제 부과 사례는 한 건도 없었던 만큼, 부과가 이뤄지면 부담금이 큰 단지 위주로 거센 반발이 예상된다.

● 가구당 부담금 4억 원 육박한 단지도

12일 국토교통부에 따르면 전국 재건축 부담금 부과 예상 단지는 이달 기준 58곳, 조합원 가구당 부담금 예상액은 평균 1억328만 원이었다. 서울 부과 예상 단지가 29곳으로 전국에서 가장 많았다. 이어 경기(11곳), 대구(10곳), 부산·광주(각각 2곳), 인천·대전·경남·제주(각각 1곳) 순이었다.가구당 평균 부담금은 대전(3억2000만 원)이 가장 높았다. 다만 대전 부과 예상 단지는 1곳뿐이라 대표성 있는 금액으로 보긴 어렵다. 서울 가구당 평균 부담금은 1억4741만 원으로 대전 다음으로 높았다. 이는 국토부가 이달 기준 한국부동산원의 집값 통계와 재건축 단지의 추진 현황 등을 반영해 추정한 결과다. 부과 시점 집값 등에 따라 실제 부과 여부와 금액은 달라질 수 있다.

이번 결과는 1년 전에 비하면 단지 수와 부담금 모두 소폭 줄었다. 지난해 6월 기준 전국 부담금 부과 예상 단지는 68곳, 가구당 부담금은 평균 1억500만 원이었다. 서울은 31곳, 평균 1억6600만 원이었다.

단지 수와 부담금이 줄어든 건 1년 새 집값이 오른 영향이 크다. 재초환은 재건축으로 얻은 초과 이익이 조합원 가구당 8000만 원을 넘으면 해당 금액의 10∼50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 초과 이익은 재건축 조합을 설립한 시점부터 준공 시점까지 오른 집값 상승분에서 재건축 단지가 있는 자치구 평균 집값 상승분과 공사비 등 사업 비용을 제외한 금액이다.

최근 신축과 준신축 위주로 집값이 크게 오르면서 재건축 단지의 초과 이익이 줄어든 것이다.● 조합들 “부과하면 소송 불사”

재초환은 2006년 노무현 정부 때 도입됐다. 과도한 개발이익을 환수해 투기를 막고 시장을 안정시키겠다는 취지였다. 하지만 이명박, 박근혜 정부에서 시행이 유예되면서 제도 자체가 사문화됐고 문재인 정부 시절인 2018년 부활했다. 이후 일부 구청이 부담금 예상액을 알렸지만 실제 부과는 이뤄지지 않았다.

윤석열 정부 들어 정부와 여당은 재초환이 재건축 사업을 가로막는 핵심 규제라며 폐지를 추진했다. 이에 구청들이 폐지 가능성을 고려해 부과를 미루면서 지금까지 부과 단지는 한 곳도 없다. 새 정부 출범으로 상황이 달라졌다. 대선 과정에서 이재명 대통령 후보 측은 재초환 부과 여부에 대해 “일단 시행하자”는 입장을 밝혔기 때문이다.

전국 재건축 조합 70여 곳이 모인 ‘전국재건축정비사업조합연대’(전재연) 이미희 공동대표는 “재건축 부담금 부과가 현실화하면 전재연 소속 조합들은 모두 행정소송을 하겠다는 입장이다”고 설명했다.

한국부동산원의 집값 통계가 조작됐다는 감사원의 발표도 부담금 부과의 걸림돌로 꼽힌다. 재건축 조합들은 문재인 정부 시절 한국부동산원 집값 상승률은 실제보다 낮게 조작된 만큼 이를 토대로 산정한 부담금은 받아들일 수 없다는 입장이다.

또 부담금 부과가 이뤄지면 서울 주택 공급이 더 위축될 수 있다는 우려도 나온다. 공사비 인상 여파로 재건축 사업성이 크게 떨어진 상황에서 가구당 최대 수억 원의 재건축 부담금까지 더해지면 사업 동력 자체를 잃을 수 있다는 지적이 나온다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “부담금이 부과되면 조합원마다 수용 여부가 갈리면서 조합원 갈등이 심해질 것”이라며 “갈등이 많아질수록 사업 속도가 늦어져 재건축을 통한 도심 지역 공급이 지연되고 집값을 자극할 수 있다”고 했다.

오승준 기자 ohmygod@donga.com
임유나 기자 imyou@donga.com
이축복 기자 bless@donga.com