이사하고 '이것' 챙기세요 … 임대차법, 똑똑히 활용하려면

등기없는 ‘민법 임대차’도 있지만
등기비용 내고 ‘전세권’ 설정하면
강력한 법적 보호력 가질 수 있어

전입신고 한 뒤 거주하면 대항력 발생
‘확정일자’ 받으면 보증금 보호받고
일정금액 이하면 최우선변제권도 인정
고액인 경우 ‘보증보험 가입’도 고려를

전세 사기, 월세 급등, 대출 규제…. 최근 전·월세 시장에서 아파트를 찾는데 불안하게 만드는 요인이 늘고 있다. 하지만 임대차 시장은 아는 만큼 불안을 줄일 수 있는 영역이기도 하다.

1인 가구 증가 속에 MZ세대(1980년대 중반~2000년대 초반에 태어난 세대)라면 올해 달라진 임대차법을 꼭 챙겨보면 좋다. 권리 보호 제도를 잘 알면 주거 불안을 줄일 수 있다.

올해 임차인 보호를 강화하는 방향으로 법안 개정이 이뤄졌다. 계약 전후 절차와 분쟁 해결 방법을 숙지하면 불필요한 피해를 막을 수 있다.

여러 개 동시에 작동하는 '임대차법'

전세를 구하는 방법은 크게 두 가지다. 등기부등본에 권리를 직접 설정하는 방법(전세권 설정)과 등기 없이 당사자 간 계약만으로 효력이 발생하는 '민법 임대차'가 있다.

등기 비용을 부담하더라도 전세권을 설정하면 강력한 법적 보호력을 가진다. 민법 임대차는 손쉽게 계약을 맺을 수 있는 만큼 계약서 의존도가 높다. 관련 규정 등을 잘 숙지하는 게 중요하다.

주택 임대차 3법은 2020년 7월 전세 시장 안정을 위해 마련됐다. 하지만 허위 실거주, 모호한 신고 기준 등의 부작용이 많았다. 올해 법안 개정은 일부 한계를 보완해 임대인과 임차인의 권리를 균형 있게 조정하는 데 초점을 맞췄다.

주거 목적의 주택은 주택임대차보호법, 상업적 영업 용도의 상가는 상가건물임대차보호법을 적용받는다. 각각 다른 특성에 맞춰 권리를 보호한다는 취지다. 전반적인 기본 규율은 민법상 내용을 따른다.

주택은 전입신고를 한 뒤 살고 있으면 대항력이 생긴다. 대항력은 입주자가 퇴거당하지 않고 살 권리를 보호받는 '힘'을 말한다. 상가는 사업자등록을 하고 점유해야 대항력이 생긴다.

계약 전후 정보 확인 꼼꼼히 해야

계약 전 임대인이 고지 의무를 갖는 내용이 있다. 임대인은 임차인에게 선순위 임대차, 세금 체납, 담보권, 확정일자 현황을 의무적으로 알려야 한다. 임차인은 내용을 확인하고 반드시 등기부등본과 교차 검증해봐야 한다.

보증금을 어떻게 보호받는지도 잘 챙겨보면 좋다. 주택임대차보호법상 전입신고 뒤 확정일자를 받아야 확실하게 보증금을 보호받을 수 있다. 일정 금액 이하 보증금은 최우선변제권도 인정된다. 경매 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있다는 의미다.

상가 세입자라면 보증금의 규모에 따라 영업권 보호 장치가 달라진다. 또 보증금을 따질 때 '환산보증금' 규모를 기준으로 삼는다. 환산보증금은 (보증금+월세×100)의 공식으로 계산한다.

예컨대 올해 기준으로 환산보증금이 서울은 9억원 이하, 서울 외 수도권 과밀억제권역과 부산에 해당하면 6억9000만원 이하, 과밀 억제권 제외 기타 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주에서는 5억4000만원 이하, 그 밖의 지역에서는 3억7000만원 이하일 때 보호 적용을 받는다. 기준을 초과하면 대항력은 유지될 수 있지만, 보증금 우선변제권이나 차임·보증금 증액 제한 등의 권리에서는 제외되는 식이다.

주택 임대차 3법 내 전월세 신고제도 확대됐다. 대부분의 계약은 체결 후 30일 이내 신고해야 하며, 위반 시 과태료가 부과된다. 임대료 인상률 상한은 5%로 유지되지만, 고소득 임차인·재건축 대상 주택·법인 보유 매물 등 예외 범위가 넓어졌다. 예외 적용은 임대인이 서류로 입증해야 한다.

갱신과 임대료 보호 규정 더 엄격해져

통상 주택 임차인은 만료 6개월~2개월 전, 상가 임차인은 만료 6개월~1개월 전 정도에 갱신을 요구해야 한다. 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없다.

계약갱신청구권은 강화됐다. 주택은 기본 2년 계약에 2년 연장할 수 있어 최대 4년까지 보장된다. 특별한 얘기가 없다면 자동으로 이전 계약의 효력을 인정하는 '묵시적 갱신'이 성립하면 임대료·보증금·관리비 등이 인상되지 않는다. 임대인이 인상을 원한다면 재계약으로 넘어가야 하는 식이다. 이때 임대료 인상률 5% 상한이 적용될 수 있다. 상가는 계약 때 1년이 기본, 최대 10년까지 계약을 보장받을 수 있다.

또 상가임대차보호법에는 권리금 보호 규정이 명시돼 영업 안정성을 좀 더 보장받을 수 있게 됐다. 현재 임대인이 권리금 회수를 방해해 임차인이 손해를 보면 손해배상 책임을 물도록 규정돼 있다. 이때 손해배상액은 새 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지는 못한다.

보증금 분쟁 등 염두에 두고 적극적으로 대비해야

계약 때 전세권 설정 여부, 중도해지 조항, 원상회복 의무, 반환 기한 등 특약을 반드시 확인해야 한다. 등기부등본을 통해 근저당, 가압류 등 기존 권리관계도 점검해야 한다. 고액 보증금 계약이라면 보증보험 가입도 고려해볼 수 있다.

소송 전 조정을 담당하는 '임대차 분쟁조정위원회'의 권한도 확대된 점도 참고하면 좋다. 전세금 반환 지연, 과도한 임대료 인상, 수리비 부담 문제 등도 위원회에서 조정이 가능하다. 조정 결과는 법원의 판결과 동일한 효력을 가진다. 소송보다 빠르고 비용을 적게 들이면서 강제 집행이 가능한 방식이다. 대한법률구조공단이나 한국부동산원 홈페이지에서 자세한 내용을 확인할 수 있다.

오유림 기자 our@hankyung.com