월세 치솟고, 빌라도 공급 가뭄 … 결국 공공임대 확대

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월세 치솟고, 빌라도 공급 가뭄 … 결국 공공임대 확대

입력 : 2026.05.22 17:52

정부, 수도권에 2년간 매입임대 9만채 공급
LH에서 기존의 건물 사들여
저렴한 임대로 공급하는 제도
앞으론 건물 통째 매입 아닌
가구별 나눠서 매입도 가능
LH가 토지비 80%까지 부담

정부가 발표한 비아파트 매입임대 확대 대책은 전세사기 여파와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 경색으로 공급 위축이 심화된 시장을 활성화하기 위한 조치다.

정부가 직접 집을 지으려면 땅 확보부터 준공까지 통상 5년 이상이 걸리지만, 민간이 건설하는 빌라나 오피스텔, 도시형 생활주택을 중간에 사들이면 1~2년 안에 빠르게 공급할 수 있다. 최근 대출 감소와 전세사기 여파, 아파트 선호 현상으로 비아파트 공급이 급감하자 공공이 대규모 매입에 나서 시장에 풀겠다는 것이다.

◆ 서울 전세 매물 올 들어 24% 뚝

실제 시장의 공급 가뭄과 전월세 지표는 심각한 수준이다. 부동산R114에 따르면 내년 서울 입주 예정 물량은 1만1349가구(임대 제외)로 나타났다. 부동산R114가 자료를 집계한 1999년 이래 가장 적은 수준이다. 올해 입주 예정 물량도 1만8941가구로 2013년 이후 최소치다. 비아파트인 오피스텔 입주 규모도 올해 7245실에서 내년 4208실, 2028년 1341실로 점점 줄어들 전망이다. 최근 3년간 수도권 비아파트 착공 물량 역시 장기 평균 대비 20~30% 수준으로 급감했다.

설상가상으로 서울은 전월세난이 본격화하고 있다. 전월세 물건이 급감하며 가격이 계속 높아지는 추세다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 지난 1월 1일 2만3060개에서 5월 22일 기준 1만7459개까지 24.3% 줄었다. 지난 10일부터 다주택자 양도세 중과가 시작되며 일부 임대인들이 매매 물건을 전월세 매물로 전환해 최근 소폭 늘었지만 연초와 비교하면 부족한 상태라는 분석이다. 월세 매물 역시 이 기간 2만1364개에서 1만5989개로 25.2% 줄었다. 그러는 사이 전월세 가격은 계속 오르고 있다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 전세가격지수는 지난 1월 100에서 4월 102.2까지 증가했다. 아파트 월세가격지수는 같은 기간 100에서 103.3으로 상승폭이 더 가팔랐다. 비아파트인 연립 전세가격지수도 100에서 100.3으로 소폭 올랐다. 임대인이 우위에 서며 계약갱신권을 쓰면서도 임차인이 현금을 얹어 주거나 별도로 월세를 내는 사례까지 발생하고 있다.

이에 따라 정부는 서울 전체와 경기 12개 시·구 등 규제지역에 매입 물량의 70% 이상을 몰아줄 계획이다. 기존 9·7 주택공급 확대 방안을 통해 향후 5년간 매입임대 14만가구를 계획했으나 이번 규제지역 집중 공급 정책을 통해 총 규모를 15만가구로 1만가구 늘릴 방침이다.

◆ LH, 빌라·상가 매입해 임대로

국토교통부 관계자는 "수요가 가장 많은 규제지역에 집중해 매입임대 약정과 착공 물량을 더 늘리겠다는 얘기"라며 "낡은 빌라나 오래된 상가, 교회, 혹은 빈 땅을 활용해 오피스텔이나 도심형 생활주택을 짓는 형태인데 공급 속도가 빠르고 2030청년층 수요가 많은 주택 유형"이라고 설명했다.

또 과거에는 한국토지주택공사(LH)가 건물을 동 단위로 통째로 사들여야만 했지만 앞으로는 한 건축물 안에서 20~50가구씩 쪼개서 구입하는 '부분 매입'을 허용한다. 아울러 규제지역 내 최소 매입 기준을 기존 서울 19가구, 경기 50가구에서 모두 10가구로 낮추고, 기존 주택 구입 시 적용되던 건축연한 기준도 배제해 매매 대상과 물량을 늘린다.

◆ 건설업자 금융지원 강화

건설업자의 자금줄을 터주기 위한 금융 지원도 실시된다. 초기 사업 단계에서 LH가 지급하는 토지 확보 지원금을 기존 70%에서 토지비의 최대 80%까지 상향한다. 잔여 토지비와 설계비 등 사업자의 초기 자금의 경우 주택도시보증공사(HUG)의 PF 대출 보증 지원을 강화해 전체 토지비의 10% 수준까지 부담을 낮춰준다.

착공 후 대금 처리 방식 역시 기존 3단계(골조공사 완료, 준공, 품질 검사 후) 분할 지급에서 공정률을 반영해 3개월 단위로 제공하는 방법으로 전환하기로 했다.

전문가들은 이 같은 정부의 노력에 일단 긍정적인 반응이다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "동 단위 구입만 허용하던 규제를 풀어 부분 매입을 허가한 점은 민간 사업자의 미분양 리스크를 즉각 덜어주는 구제책"이라며 "공사비 조달에 허덕이던 중소 건설사들의 숨통을 틔워 공급 속도를 끌어올려 줄 것"이라고 평가했다.

[홍혜진 기자 / 이용안 기자]

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정부는 비아파트 매입임대 확대 대책을 통해 전세사기 여파와 부동산 PF 자금 경색으로 위축된 시장을 활성화하기 위해 나섰다.

이번 대책으로 서울과 경기 지역의 규제지역에 15만 가구의 매입임대를 계획하고, 부분 매입과 금융 지원을 강화하여 공급 속도를 높일 방침이다.

전문가들은 이러한 조치가 민간 사업자의 리스크를 줄이고 중소 건설사의 공급 능력을 향상시킬 것이라고 평가하고 있다.

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정부, 전월세난 심화에 공공임대 확대…빌라·오피스텔 9만가구 매입 공급

Key Points

정부가 전세사기 여파와 PF 자금 경색으로 공급이 줄어든 비아파트 시장을 활성화하기 위해 수도권에 2년간 매입임대주택 9만가구를 공급한다고 발표했어요. 🏡
직접 집을 짓는 것보다 민간 건설 주택을 매입하는 방식이 1~2년 안에 빠르게 공급할 수 있어, 심각한 전월세 물량 감소와 가격 상승세에 단비가 될 것으로 보여요. 📈
앞으로는 건물 전체가 아닌 가구별로 나눠서 매입하거나, 건축연한 제한 없이 매입하는 등 매입 기준을 완화하고, LH는 토지비의 최대 80%까지 지원하는 등 건설업자 금융 지원도 강화해요. 💰
정부는 이번 대책으로 규제지역에 매입 물량의 70% 이상을 집중 공급하고, 기존 계획보다 1만가구를 늘린 총 15만가구 공급을 목표로 전월세 시장 안정화에 나선다는 방침이에요. 🎯

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

정부가 전세사기와 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 여파로 심화된 주택 공급 위축을 해결하기 위해 팔을 걷어붙였어요. 🏠 특히 빌라, 오피스텔 같은 비아파트 공급 부족으로 전월세 시장이 불안정해지자, 정부는 '공공 매입임대 확대' 카드를 꺼내 들었습니다. 📢

이번 대책의 핵심은 한국토지주택공사(LH) 등이 민간 건설사가 짓는 비아파트 건물(빌라, 오피스텔, 도시형 생활주택 등)을 직접 사들여 저렴하게 임대로 공급하는 방식이에요. 🏢 이렇게 하면 정부가 직접 집을 짓는 것보다 훨씬 빠른 1~2년 안에 주택을 공급할 수 있다는 장점이 있답니다. 🚀

특히 이번에는 과거와 달리 건물 전체를 통째로 매입하는 방식뿐만 아니라, 한 건물 안에서 가구별로 나눠서 매입하는 '부분 매입'도 가능해져요. 🤝 또한, 건설업자들이 초기 자금 부담을 덜 수 있도록 LH가 토지비의 최대 80%까지 지원하고, 주택도시보증공사(HUG)의 PF 대출 보증도 강화된다고 합니다. 💪

실제로 서울의 전세 매물은 올 초 대비 24.3% 줄었고, 월세 매물도 25.2% 감소했어요. 📉 전월세 가격은 계속 오르는 추세고요. 📈 이에 정부는 이번 대책을 통해 2027년까지 수도권에 총 9만 가구의 매입임대 주택을 공급할 계획이며, 이 중 6만 6천 가구를 서울과 경기 지역 규제 지역에 집중적으로 공급할 예정이에요. 🎯

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

이번 정부의 매입임대 확대 대책은 최근 심화되고 있는 주택 공급난과 전월세 시장 불안정을 해소하기 위한 긴급 처방이라고 볼 수 있어요. 🏠🔑

**배경:** 2023년 이후 전세사기 여파와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 경색으로 인해 빌라, 오피스텔 등 비아파트 신규 공급이 급감했어요. 이는 곧바로 서울을 중심으로 전월세 매물 감소와 가격 상승이라는 심각한 시장 상황으로 이어졌습니다. 현재(2026년 5월 22일 기준) 서울 아파트 전세 매물은 연초 대비 24.3%, 월세 매물은 25.2%나 줄어든 상태이며, 전세가와 월세가 모두 꾸준히 오르고 있어 서민들의 주거 부담이 커지고 있어요. 📈📉

**원인:** 정부가 직접 공공주택을 건설하는 데는 토지 확보부터 입주까지 통상 5년 이상이 소요되지만, 이미 지어진 민간 건설 물량(빌라, 오피스텔, 도시형 생활주택 등)을 매입하면 1~2년 안에 빠르게 시장에 공급할 수 있다는 점이 이번 대책의 핵심입니다. 💡 다만, 과거에는 LH가 건물을 통째로 사들여야 하는 제약이 있었는데, 이번에는 가구별로 쪼개서 매입하는 '부분 매입'을 허용하고, 건축연한 기준도 완화하는 등 매입 대상을 확대하여 공급 속도를 높이려는 의도가 엿보입니다. 🚀 또한, 건설업자들에게는 토지비의 최대 80%까지 LH가 지원하고, 주택도시보증공사(HUG)의 PF 대출 보증을 강화하여 초기 자금 부담을 낮춰주는 금융 지원도 병행하며 시장 활성화를 꾀하고 있습니다. 💰🤝

**맥락:** 이러한 공급 부족 현상은 특히 청년층과 신혼부부 등 주거 취약계층에게 더 큰 어려움을 주고 있습니다. 연관 기사들을 보면, 이러한 대상들을 위한 매입임대주택 모집 경쟁률이 매우 높다는 것을 알 수 있죠. (예: 2024년 9월 23일 기사에서 청년 경쟁률 217대1, 신혼·신생아 17대1). 🧑‍🍼👨‍👩‍👧‍👦 따라서 정부의 이번 매입임대 확대는 단순히 공급 물량 확보를 넘어, 불안정한 전월세 시장을 안정시키고 주거 취약계층의 주거 안정을 도모하려는 다각적인 정책 목표를 가지고 있다고 볼 수 있어요. 👍🏻

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2014년 10월

임대주택제도가 도입되어 임대주택의 공급 확대와 임차인의 권리 강화에 초점을 맞추는 정책이 시행되었어요. 🚀 이를 통해 임대사업자 등록 시 세제 혜택을 부여하고, 임차인의 안정적인 주거 생활을 보장하는 것이 목표였어요. 건설임대와 매입임대 등 다양한 유형의 임대주택에 대한 규정과 혜택이 정해졌습니다. 🏠
2024년 9월

정부가 제3차 청년·신혼부부 매입임대주택 입주자 모집을 시작했어요. 🗓️ 이 모집을 통해 청년 1812가구, 신혼·신생아 1571가구 등 총 3383가구가 공급될 예정이었으며, 이는 빠른 시일 내에 입주가 가능하도록 계획되었습니다. 💑 특히 수도권에 많은 주택이 공급되어 주거 수요를 충족시키고자 했어요. 🏘️
2024년 9월

공공 매입임대주택의 평균 매입 가격이 4년 만에 56% 가까이 증가했다는 분석이 나왔어요. 📈 공사비 인상으로 신축 주택 가격이 상승하면서 매입 비용이 늘어난 것이 주요 원인으로 지목되었습니다. 이에 따라 정부 지원 단가 현실화에 대한 필요성이 제기되었습니다. 💰
2026년 5월 22일

정부가 전세사기 여파와 PF 자금 경색으로 인한 공급 위축을 해결하기 위해 비아파트 매입임대 확대 대책을 발표했어요. 🤝 수도권에 2년간 매입임대 9만 가구를 공급하고, 특히 규제지역에 6만 6000가구를 집중적으로 공급할 계획입니다. 🏙️ 이는 기존 9·7 대책보다 1만 가구 늘어난 규모예요. 💡
2026년 5월 22일

정부는 매입임대 공급 속도를 높이기 위해 규제 완화와 금융 지원 강화 방안을 함께 발표했어요. 🚀 LH는 건물 통째 매입 방식에서 가구별로 쪼개서 매입하는 '부분 매입'을 허용하고, 건축연한 기준도 배제합니다. 또한, LH의 토지 확보 지원금을 토지비의 최대 80%까지 상향하고, HUG의 PF 대출 보증을 강화하여 사업자의 초기 자금 부담을 줄여줄 예정입니다. 🏦
2026년 5월 22일

향후 2년간 수도권에 매입임대주택 9만 가구를 확보하는 계획이 발표되었어요. 🏡 이 중 6만 6000가구는 서울과 경기 12개 규제지역에 집중 매입될 예정입니다. 이는 과거 2년간 공급량인 3만 6000가구의 두 배에 달하는 규모로, 청년층의 주거 애로 해소에 기여할 것으로 기대됩니다. 🌟

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

정부의 이번 매입임대 확대 정책은 전월세 시장의 불안정성이 심화되는 상황에서 소비자들에게 좀 더 안정적인 주거 환경을 제공하는 데 기여할 것으로 보여요. 🏠 특히 서울 아파트 전월세 매물이 24% 이상 줄고 월세 가격이 가팔라지는 추세 속에서, 저렴한 임대료로 최대 10년까지 거주 가능한 공공 매입임대주택은 청년, 신혼부부, 저소득층 등 주거 취약계층에게 단비 같은 존재가 될 수 있어요. 👫👶

또한, 과거에는 건물 통째로 매입해야 했던 것이 이제는 가구별로 나눠서 매입하는 것도 가능해지고, 건축 연한 제한도 풀리면서 더 많은 매물이 시장에 나올 가능성이 있어요. 🏘️ 이는 곧 전월세 공급 부족으로 인한 가격 상승 압력을 완화하고, 소비자들이 더 나은 조건으로 주거지를 선택할 수 있는 기회를 넓혀줄 것으로 기대돼요. 😊

이번 매입임대 확대 대책은 건설업계, 특히 비아파트 건설을 주력으로 하는 중소 건설사들에게 새로운 기회를 제공할 수 있어요. 🏢 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 자금 경색으로 어려움을 겪던 건설사들은 LH 등 공공기관의 대규모 매입 물량을 통해 사업을 이어갈 동력을 얻게 될 거예요. 💪

과거에는 LH가 건물을 통째로 매입해야 했지만, 이제는 건물 내에서 가구별로 나누어 매입하는 '부분 매입'이 가능해져 사업 유연성이 커졌어요. 🏗️ 또한, LH의 토지 확보 지원금 상향(토지비의 80%까지)과 주택도시보증공사(HUG)의 PF 대출 보증 강화는 초기 자금 부담을 크게 낮춰주어 건설업자들이 공사 진행에 더욱 집중할 수 있도록 도울 거예요. 💰 이는 침체된 건설 시장에 활력을 불어넣고, 주택 공급 속도를 높이는 데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상돼요. 👍

정부가 수도권에 2년간 매입임대 9만 채를 공급하는 대책을 발표한 것은, 전세사기 여파와 PF 자금 경색으로 위축된 비아파트 공급 시장을 활성화하고 불안정한 전월세 시장을 안정시키기 위한 전략적인 움직임이에요. 📈 정부는 직접 주택을 짓는 데 5년 이상 걸리는 것과 달리, 민간 건설 주택을 중간에 사들임으로써 1~2년 안에 빠르게 공급 효과를 보겠다는 계산이에요. 🚀

이번 대책은 특히 서울 등 규제지역에 매입 물량의 70% 이상을 집중시켜, 가장 수요가 많은 곳에 즉각적인 공급 효과를 주려는 의도가 담겨 있어요. 🎯 또한, LH의 '부분 매입' 허용, 최소 매입 기준 완화, 건축 연한 제한 배제 등은 매입 대상과 물량을 확대하여 시장의 숨통을 트여줄 것으로 기대돼요. 💡 건설업자에 대한 금융 지원 강화는 공급 위축을 막고 시장 회복을 유도하는 중요한 정책 수단이 될 거예요. 💰

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

정부의 이번 비아파트 매입임대 확대 정책은 단순히 공급량을 늘리는 것을 넘어, 그동안 민간 공급 위축으로 심화되었던 전월세 시장의 불안정성을 해소하고 주거 취약계층의 주거 안정을 도모하려는 복합적인 의도를 담고 있어요. 🏡📈

이 정책의 가장 큰 변화는 ‘매입 방식의 유연화’와 ‘건설업자에 대한 금융 지원 강화’라고 할 수 있어요. 과거에는 한국토지주택공사(LH)가 건물을 통째로 매입해야 했지만, 이제는 건물 내 일부 가구만 떼어 매입하는 ‘부분 매입’이 가능해졌죠. 이는 더 많은 민간 건설 물량을 신속하게 공공임대로 전환할 수 있는 길을 열어주었어요. 💡 또한, LH의 토지 확보 지원금을 높이고 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 강화하는 등 건설업자의 초기 자금 부담을 줄여주면서 공급 속도를 높이려는 의지가 엿보여요. 💰🏗️

이러한 조치들은 전세사기 여파와 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금 경색으로 침체된 비아파트 시장에 활력을 불어넣고, 1~2년 안에 빠르게 주택을 공급할 수 있는 기회를 늘릴 것으로 기대돼요. 특히, 수도권 규제지역에 매입 물량을 집중함으로써 수요가 가장 많은 곳에 직접적인 공급 효과를 가져오려는 전략이에요. 🏘️🔥

결과적으로, 이번 대책은 전월세 매물 부족 현상을 완화하고 가격 상승세를 억제하는 데 기여할 것으로 보여요. 또한, 공공이 안전한 임대 환경을 제공함으로써 빌라, 오피스텔 등 비아파트에 대한 막연한 불안감을 해소하고, 사회초년생이나 신혼부부와 같은 주거 취약계층에게 안정적인 주거 사다리 역할을 할 것으로 전망돼요. 🔑😊

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

정부가 추진하는 공공 매입임대 확대 정책이 계획대로 진행된다면, 2026년 5월 22일 현재 심화된 전월세난과 비아파트 공급 가뭄 현상이 점진적으로 완화될 것으로 예상돼요. 🏠 특히 수도권 규제 지역에 집중되는 9만 가구 규모의 매입임대 공급은 단기간 내에 시장에 영향을 미칠 수 있어요. 🏙️ LH의 부분 매입 허용, 건축연한 기준 완화, 건설업자 금융 지원 강화 등이 효과를 발휘하며 민간 건설사의 공급 불확실성을 줄이고, 1~2년 내 신규 공급을 앞당기는 데 기여할 수 있을 것으로 보여요. 🚀 정부의 매입 확대 방침에 따라 계획된 물량이 차질 없이 공급된다면, 임대 시장의 수급 불균형 해소에 긍정적인 영향을 미칠 거예요. 👍
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 이번 매입임대 확대 정책이 예상보다 훨씬 큰 효과를 보이면서 전월세 시장 안정화에 속도가 붙는다면, 주거 취약계층뿐만 아니라 일반 임차인들의 주거 부담도 상당 부분 완화될 수 있어요. 📈 공공의 적극적인 시장 개입은 전세 사기 우려를 줄이고, 안전한 임대 환경을 조성하는 데 기여할 수 있어요. 🛡️ 또한, 건설업자에 대한 금융 지원이 활성화되면서 침체되었던 비아파트 신축 시장에 활력이 돌고, 이는 장기적으로 주택 공급 확대에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있어요. 🏗️ 정부가 제시한 2027년까지의 공급 목표를 초과 달성하거나, 매입임대 주택의 품질 및 입지 조건을 더욱 개선한다면, 정책의 사회경제적 파급력은 더욱 확대될 수 있을 거예요. ✨
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

하지만 공공 매입임대 확대 정책이 여러 변수에 직면할 가능성도 배제할 수 없어요. ⚠️ 매입임대 주택의 평균 매입 가격이 4년 새 56%나 상승했다는 점(연관뉴스 2)은 향후 공공의 매입 부담을 가중시킬 수 있어요. 💰 또한, 정부 지원 단가 비율이 오히려 축소되었고, 이를 확대하기 위해서는 국회 심의라는 절차를 거쳐야 한다는 점(연관뉴스 2)은 재정적 뒷받침에 대한 불확실성을 높여요. 🏛️ 만약 예상치 못한 금융 시장 불안이나 건설 경기 침체가 장기화된다면, 건설업자에 대한 금융 지원만으로는 공급 확대를 견인하기 어려울 수 있어요. 📉 또한, 관련 법규나 정책 추진 과정에서 예상치 못한 반대 여론이나 행정적 난관에 부딪힐 경우, 정책의 속도나 규모가 축소될 위험도 존재해요. ⚖️

[주요 용어 해설 (Glossary)]

매입임대주택

매입임대주택은 공공기관이 민간에서 건설된 빌라, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 기존 주택이나 신축 주택을 사들여 시세보다 저렴하게 임대하는 공공임대 주택의 한 종류예요. 🏠 정부가 직접 집을 짓는 것보다 공급 속도가 빠르다는 장점이 있어서, 전월세 시장의 수급 불균형을 완화하고 청년, 신혼부부, 저소득층과 같은 주거 취약계층의 주거 안정을 돕는 것을 목표로 해요. 최근에는 공급난 해소를 위해 매입 대상을 확대하고 금융 지원을 강화하는 등의 정책이 추진되고 있답니다. 🤝
부동산 프로젝트 파이낸싱 (PF)

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)은 건설 사업을 진행할 때, 사업 자체의 미래 수익성을 담보로 자금을 조달하는 금융 기법이에요. 💰 일반적으로 건설사가 가지고 있는 자산보다는 사업 계획의 성공 가능성에 더 큰 비중을 두고 대출이 이루어지죠. 그런데 최근 PF 대출 관련 자금 경색이 심화되면서 건설사들이 자금 조달에 어려움을 겪고, 이는 곧 주택 공급 위축으로 이어지는 현상을 불러오고 있어요. 📉 이러한 PF 문제는 부동산 시장 전반에 영향을 미치며, 정부의 공급 대책에도 중요한 고려 사항이 되고 있답니다. 🏦
도시형 생활주택

도시형 생활주택은 도시 지역에 건설되는 주거 공간으로, 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하로 지어지는 소형 주택을 말해요. 🏢 아파트와 비슷하지만, 전용면적이나 층수 등에 있어서는 조금 더 유연한 기준을 적용받는 경우가 많아요. 주로 1~2인 가구나 신혼부부 등 소규모 가구의 주거 수요를 충족시키기 위해 공급되는 편인데요. 최근에는 정부의 매입임대주택 확대 정책에서도 중요한 공급원으로 주목받고 있답니다. 🏘️