역세권에 시세 80% 장기전세주택 늘린다

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역세권에 시세 80% 장기전세주택 늘린다

입력 : 2026.01.25 17:30

서울시 용적률 20%P 상향
공사비 올라 사업성 나빠지자
인센티브 제공해 공급 유도

서울시가 용적률 인센티브를 주고 역세권 장기전세주택 공급 확대에 나선다. 10·15 대책 여파로 전월세 시장 불안이 커지는 가운데 장기전세를 늘려 무주택 서민들의 주거 안정에 기여할 수 있는 조치여서 주목된다.

25일 서울시에 따르면 시는 역세권 장기전세주택 사업성 개선 작업에 착수했다. 이에 맞춰 '역세권 장기전세주택 건립 운영 기준'을 개선할 예정이다. 역세권 장기전세주택은 민간 시행자가 역세권 용지(지하철역 승강장 경계 350m 이내)에 아파트를 건립하면 시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 사업이다. 2008년 도입돼 현재 122개 사업지에서 3만7364가구 공급을 추진하고 있다.

장기전세주택은 주변 시세 80% 내에서 최장 20년간 거주할 수 있는 공공임대주택이다. 무주택자 주거 안정을 위한 전셋집으로 일부는 신혼부부 등을 위한 미리내집으로 공급된다.

시는 역세권 장기전세주택이 재건축·재개발처럼 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택을 확보할 경우 기준용적률을 최대 20%포인트 더 주는 방안을 추진하고 있다. 이렇게 하면 늘어난 용적률의 10%포인트만큼 장기전세주택을 덜 짓고 그만큼 분양 주택이 늘어난다. 100% 안팎인 비례율이 110% 수준으로 개선되는 것으로 추정됐다.

시는 사업성 보정계수를 도입하는 방안도 검토 중이다. 사업성 보정계수는 땅값이 낮은 지역을 대상으로 용적률 인센티브를 주는 제도다. 민간 시행자 측은 역세권이라도 서울 외곽은 땅값이 낮아서 보정계수 효과가 있다는 입장이다.

시가 역세권 장기전세주택 제도 손질에 나선 건 최근 공사비 급등으로 수익성이 나빠져 사업이 난항을 겪는 곳들이 늘어났기 때문이다. 시는 2022년 준주거지역 용적률을 최대 700%까지 허용하는 등 각종 규제를 풀었다. 그럼에도 작년 말 기준 사업 완료 물량은 11개 단지 1657가구에 그쳤다.

한 역세권 장기전세주택 사업자는 "장기전세는 표준건축비만 받고 땅은 기부채납하기 때문에 일반분양으로 번 돈을 장기전세를 짓느라 생긴 손실을 메우는 데 다 써버리는 구조가 됐다"고 말했다. 시가 추진 중인 용적률 인센티브는 개발 사업지의 장기전세주택은 줄어들지만, 여러 곳에서 사업이 활성화되면 전체 공급 총량이 늘어나는 효과를 기대할 수 있다는 게 시의 판단이다.

[임영신 기자]

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서울시는 용적률 인센티브를 통해 역세권 장기전세주택 공급을 확대할 계획이다.

이는 전월세 시장 불안정 해소와 무주택 서민 주거 안정을 위한 조치로, 장기전세주택은 최장 20년 거주 가능하다.

서울시는 사업성 보정계수를 도입하고 규제 완화를 통해 장기전세주택 사업의 활성화를 도모하고 있다.

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서울시, 역세권 장기전세주택 공급 확대 나선다…사업성 개선 위한 용적률 인센티브 강화 🏘️📈

Key Points

서울시는 최근 공사비 상승으로 사업성 악화를 겪는 역세권 장기전세주택 사업을 활성화하기 위해 용적률 인센티브를 강화하는 방향으로 '역세권 장기전세주택 건립 운영 기준'을 개선할 예정이에요. 🏗️💰
새로운 기준에 따르면, 역세권 장기전세주택 사업 시 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택을 확보하면 기준 용적률을 최대 20%포인트 추가로 받을 수 있어요. 이를 통해 사업성을 개선하고 공급을 유도하려는 목적이에요. 🏘️✨
장기전세주택은 주변 시세의 80% 이하 가격으로 최장 20년간 거주할 수 있는 공공임대주택으로, 무주택 서민들의 주거 안정을 지원하는 데 중요한 역할을 해왔어요. 💖🏠
이번 조치는 2008년 역세권 장기전세주택 사업 도입 이후, 2008년과 2010년에도 용적률 상향 등 사업성 개선 노력이 있었음에도 불구하고, 공사비 상승 등 외부 요인으로 인해 사업 완료 물량이 저조했던 상황을 타개하기 위한 노력의 일환으로 볼 수 있어요. ⏳🔄

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나? 🏡

서울시가 무주택 서민들의 주거 안정을 돕기 위해 역세권 장기전세주택 공급을 늘리는 방안을 추진하고 있어요. 2026년 1월 25일, 서울시는 역세권 장기전세주택의 사업성을 개선하고 공급을 유도하기 위한 '역세권 장기전세주택 건립 운영 기준'을 개선한다고 밝혔어요. ✍️

이번 개선안의 핵심은 역세권 장기전세주택 사업에 용적률 인센티브를 제공하는 거예요. 특히, 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택을 확보할 경우 기준 용적률을 최대 20%포인트 더 주는 방안을 추진 중인데요. 이렇게 되면 사업성이 개선되어 민간 시행자들이 장기전세주택 사업에 더 적극적으로 참여할 것으로 기대하고 있어요. 😊

장기전세주택은 주변 시세의 80% 수준으로 최장 20년까지 거주할 수 있는 공공임대주택으로, 무주택자들에게 안정적인 주거 공간을 제공하는 역할을 해왔어요. 2008년부터 시작된 이 사업을 통해 현재 122개 사업지에서 3만 7364가구 공급이 추진되고 있답니다. 🏠

최근 공사비가 크게 오르면서 사업성이 나빠져 어려움을 겪는 곳들이 늘어나자, 서울시는 이러한 인센티브 제공을 통해 사업 활성화를 꾀하고 있어요. 또한, 땅값이 낮은 지역을 대상으로 용적률 인센티브를 주는 '사업성 보정계수' 도입도 검토 중이라 더 많은 지역에서 사업 추진이 가능해질 것으로 보여요. 📈

이번 조치는 전월세 시장 불안 속에서 주거 안정을 위한 서울시의 노력을 보여주는 것이며, 장기적으로는 역세권 중심의 주택 공급 확대에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 👍

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

이번 서울시의 역세권 장기전세주택 공급 확대 정책은 최근 주택 시장의 여러 어려움과 과거부터 이어져 온 공공주택 공급 정책의 연장선상에서 이해할 수 있어요. 🏠📈

**맥락 짚어보기:**

* **과거부터 이어져 온 '역세권 장기전세주택' 사업:** 서울시는 2008년부터 지하철역 승강장 경계 350m 이내의 역세권에 민간이 아파트를 지으면 용적률을 높여주고, 늘어난 용적률의 일부를 '장기전세주택(시프트)'으로 확보하는 사업을 추진해왔어요. 2008년 <연관뉴스 1, 2, 3, 4>에서 보듯이, 당시에도 역세권 땅값 상승 우려와 함께 서민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대라는 두 가지 목표를 가지고 시작된 정책이었답니다. 당시에는 주로 준주거지역으로 용도지역을 상향해 용적률을 최대 500%까지 높여주는 방안이 논의되었고, 이를 통해 장기전세주택 공급을 늘리려는 노력이 있었어요. 2021년 <연관뉴스 5>에서는 '역세권 활성화 사업'으로 확대되어, 노후 건물이 밀집한 역세권에 고밀·복합 개발을 통해 주택뿐 아니라 생활서비스 시설까지 공급하려는 움직임도 있었죠. 💡

* **최근의 사업성 악화:** 하지만 이번 <현재 기사>에서 지적하듯, 최근 공사비가 크게 오르면서 역세권 장기전세주택 사업의 수익성이 나빠져 사업이 어려움을 겪는 곳들이 늘어났다고 해요. 민간 시행자는 표준건축비만 받고 땅을 기부채납해야 하는데, 일반분양으로 얻는 수익으로는 장기전세주택 건설로 인한 손실을 메우기 어렵다는 하소연이 나오고 있는 상황이죠. 😓

* **전월세 시장 불안 심화:** 더불어 2026년 1월 25일 현재, '10·15 대책' 등 이전 대책들의 여파로 전월세 시장이 불안해지고 있다는 점도 이번 정책 추진의 배경으로 작용하고 있어요. 무주택 서민들의 주거 안정이 시급한 과제로 떠오르면서, 장기전세주택 공급을 늘리려는 서울시의 의지가 더욱 강해진 것으로 보여요. 🏡

**이번 정책의 핵심:**

이러한 배경 속에서 서울시는 역세권 장기전세주택 사업의 '사업성 개선'을 위해 용적률 인센티브를 강화하는 방안을 내놓았어요. 💰

1. **추가 용적률 20%p 상향:** 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택을 확보할 경우, 기준용적률을 최대 20%포인트 더 주는 방안이 추진되고 있어요. 이렇게 되면 늘어난 용적률의 10%포인트만큼 장기전세주택 대신 분양 주택을 더 지을 수 있게 되어 사업성을 개선할 수 있을 것으로 기대하고 있어요. 👍
2. **사업성 보정계수 검토:** 또한, 땅값이 낮은 지역을 대상으로 용적률 인센티브를 주는 '사업성 보정계수' 도입도 검토 중이라고 하네요. 이는 특히 서울 외곽 역세권 사업지의 수익성을 높이는 데 기여할 수 있을 것으로 보여요.

결론적으로, 이번 정책은 과거부터 이어져 온 공공임대주택 공급 정책의 목표를 유지하면서도, 최근의 경제적 어려움으로 인해 사업 추진이 멈칫했던 민간 사업자들에게 새로운 인센티브를 제공하여 공급 동력을 다시 살리려는 시도라고 할 수 있습니다. ✨

3. 주요 경과: 장기전세주택 공급을 위한 역세권 개발 정책의 흐름 🏘️📈

2008년 3월

서울시가 역세권 장기전세주택(시프트) 1만 가구 공급 계획을 발표하며 용적률을 최대 500%까지 허용한다는 소식이 전해졌어요. 🚇 이로 인해 역세권 인근 부동산에 대한 문의가 증가했지만, 이미 땅값이 많이 올라 사업성을 확보하기 어려울 것이라는 우려도 제기되었답니다. 😟 서울시는 투기 방지 대책으로 토지거래허가구역 지정을 검토했어요.
2008년 9월

서울시가 재개발·재건축 아파트 용적률을 일괄 상향하지 않는 대신, 역세권 장기전세주택 등 지역별·사안별로 용적률을 높여 임대주택 4만 가구를 추가 공급하는 정책을 발표했어요. 🏠 이는 1인 가구 증가 등 주택 부족 현상 심화에 대응하기 위한 조치였어요. 👨‍👩‍👧‍👦
2008년 12월

서울시는 재정비촉진지구(뉴타운) 역세권에 장기전세주택 2만 3000가구를 포함해 총 4만 2000가구를 추가 공급하는 계획을 밝혔어요. 🏢 역세권 용도지역 상향과 용적률 완화를 통해 민간 사업자가 주택을 더 많이 짓도록 유도하고, 개발 이익의 일정 부분을 장기전세주택으로 환수하는 방식이었죠. 이는 2009년부터 시행될 예정이었어요. ✅
2010년 11월

서울시는 역세권 개발 규제를 완화하여, 간선도로에 접하지 않은 2차 역세권 지역에서도 용적률을 높여 장기전세주택(시프트)을 공급할 수 있도록 '역세권 장기전세주택 건립 관련 지구단위계획 수립 및 운영기준'을 개정했어요. 🚶‍♀️🚶‍♂️ 이는 시프트 공급 부족에 대한 우려와 함께, 상가 등 비주거시설 설치 규제도 완화하는 내용이 포함되었답니다. 🛠️
2021년 7월

서울시는 노후한 역세권에 용적률을 늘려 고밀·복합 개발하는 '역세권 활성화 사업'을 확대하고, 25개 자치구를 통해 사업 제안서를 상시 접수한다고 밝혔어요. 🏢 이 사업을 통해 직주근접 주택을 확보하고, 주차장·공유 오피스 등 생활 서비스 시설을 갖춘 '콤팩트 시티'를 조성하겠다는 계획이에요. ✨
2026년 1월 25일

서울시가 최근 공사비 급등으로 사업성이 나빠져 난항을 겪는 역세권 장기전세주택 사업의 활성화를 위해 용적률 인센티브를 확대하는 등 제도 개선에 착수했어요. 🏗️ 재건축·재개발처럼 소형 주택 확보 시 기준 용적률을 최대 20%포인트 더 주는 방안을 추진하며, 사업성 보정계수 도입도 검토하고 있답니다. 📝 이를 통해 역세권 장기전세주택 공급을 확대하여 무주택 서민들의 주거 안정을 도모할 것으로 기대하고 있어요. 💖

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

이번 서울시의 역세권 장기전세주택 공급 확대 정책은 무주택 서민들에게 큰 희망을 줄 것으로 보여요. 🏠 특히 주변 시세의 80% 수준으로 최장 20년까지 거주할 수 있는 장기전세주택은 안정적인 주거 마련에 큰 도움이 될 거예요. 📚 미래에 신혼부부 등을 위한 '미리내집'으로도 공급된다니, 젊은 세대에게도 긍정적인 영향을 줄 수 있겠어요. ✨

이번 정책은 건설업계에 새로운 기회를 제공할 수 있어요. 🏗️ 공사비 상승으로 사업성이 악화되어 어려움을 겪던 역세권 장기전세주택 사업이 용적률 인센티브를 통해 활성화될 가능성이 커졌기 때문이에요. 📈 하지만, 증가하는 용적률만큼 장기전세주택 확보 비율이 줄어드는 대신 분양 주택이 늘어나는 구조는 건설사 입장에서도 수익성 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것으로 예상돼요. 💰

서울시는 이번 조치를 통해 전월세 시장 불안에 대응하고 무주택 서민들의 주거 안정을 꾀하려는 움직임을 보이고 있어요. 🏘️ 역세권 장기전세주택 공급을 늘리는 것은 서울의 주택 공급 정책의 중요한 부분으로 자리매김할 것으로 보여요. 🏙️ 다만, 일부에서는 늘어난 용적률의 일부를 분양 주택으로 공급하는 것이 장기전세주택 공급 총량 증가 효과를 희석시킬 수 있다는 시각도 존재해요. 🤔

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

서울시가 역세권 장기전세주택 공급을 늘리기 위해 용적률 인센티브를 확대하고 사업성 개선에 나서면서, 그동안 공사비 상승으로 위축되었던 민간 사업자들의 참여를 유도하고 무주택 서민들의 주거 안정에 기여하려는 움직임이 본격화되고 있어요. ✨

이번 정책 변화는 단순히 주택 공급량을 늘리는 것을 넘어, 장기전세주택의 실질적인 공급 확대를 위한 구조적인 해법을 모색한다는 점에서 주목할 만해요. 특히, 기존 역세권 장기전세주택 사업이 일반 분양 수익만으로 장기전세주택 건설 비용을 충당하기 어려워 사업성이 낮았던 점을 고려하여, 용적률 상향 및 사업성 보정계수 도입 검토 등 다각적인 인센티브 제공을 통해 민간 사업의 참여를 독려하고 있어요. 이는 과거 2008년 역세권 시프트 사업 도입 이후, 2020년대 들어 사업 완료 물량이 기대에 미치지 못했던 상황을 타개하려는 노력의 일환으로 볼 수 있어요. 💡

또한, 이번 조치는 2008년 관련 정책 도입 시점에서부터 꾸준히 제기되어 온 역세권 부동산 가격 불안정성에 대한 우려와 더불어, 사업성 확보를 위한 규제 완화 요구가 지속되어 왔다는 점을 반영하고 있어요. 시는 증가한 용적률의 일부를 장기전세주택으로 확보하는 비율을 조정하거나 사업성 보정계수를 도입함으로써, 개발 이익과 공공 기여 사이의 균형점을 찾으려는 노력을 보여주고 있답니다. 이를 통해 장기적으로 역세권 지역의 고밀·복합 개발을 촉진하고, 주거 안정과 도시 경쟁력을 동시에 강화하려는 서울시의 의지가 엿보여요. 🏙️

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

서울시의 역세권 장기전세주택 공급 확대 정책이 큰 변수 없이 순조롭게 진행될 경우, 무주택 서민들의 주거 안정에 기여하는 효과가 꾸준히 나타날 것으로 예상돼요. 📈 기존에 추진되어 온 사업들이 안정적으로 마무리되고, 새로운 인센티브 정책이 사업성을 개선하여 공급 물량이 점진적으로 늘어날 수 있어요. 이는 전월세 시장의 안정화에도 긍정적인 영향을 줄 수 있으며, 장기적으로는 주택 시장의 예측 가능성을 높이는 데 도움이 될 거예요. 🏡
이 시나리오에서는 현재의 '역세권 장기전세주택 건립 운영 기준' 개선이 순차적으로 이루어지고, 민간 시행자들의 참여가 꾸준히 유지될 거예요. 🤝 시가 제공하는 용적률 인센티브나 사업성 보정계수 같은 지원책이 실효성을 거두면서, 사업 지연이나 중단 사례가 줄어들 것으로 보여요. 장기전세주택은 주변 시세 80% 수준의 임대료로 최장 20년간 거주 가능하다는 점에서, 주거 불안감을 덜어주는 중요한 역할을 하게 될 거예요. 😌
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 서울시의 이번 역세권 장기전세주택 공급 확대 정책이 더욱 공격적으로 추진되고, 예상보다 높은 참여율을 기록한다면, 그 영향력은 더욱 커질 수 있어요. 🚀 특히 공사비 상승과 같은 사업 환경 악화에도 불구하고, 효과적인 인센티브 제공으로 사업이 활성화된다면, 이는 다른 도시나 지역의 유사 정책 추진에도 긍정적인 선례를 남길 수 있어요. 💡
이 시나리오에서는 서울시가 단기적으로 더 많은 장기전세주택 공급 목표를 설정하고, 이를 달성하기 위한 추가적인 정책 지원을 검토할 수 있어요. 예를 들어, 민간 건설사와의 협력을 강화하거나, 혁신적인 건축 기술 도입을 유도하는 등의 방안이 모색될 수 있답니다. 🏗️ 이는 장기적으로 주택 시장의 공급 부족 문제를 완화하고, 주거비 부담을 낮추는 데 크게 기여할 수 있을 것으로 보여요. 또한, 역세권 개발이 단순한 주택 공급을 넘어 지역 경제 활성화와 일자리 창출로 이어질 가능성도 기대해 볼 수 있어요. 🌟
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

예상치 못한 외부 변수나 정책 추진 과정에서의 난관이 발생할 경우, 현재의 긍정적인 흐름이 제약을 받을 수도 있어요. ⚠️ 예를 들어, 지속적인 공사비 상승 압력이 예상보다 심화되거나, 새로운 규제 도입, 혹은 예상치 못한 지역 주민들의 반발 등이 발생할 수 있답니다. 😟
만약 이러한 변수들이 정책 효과를 상쇄할 만큼 크다면, 장기전세주택 공급 확대 목표 달성이 어려워질 수 있어요. 😥 특히, 민간 시행자들이 사업성 악화를 이유로 참여를 꺼리거나, 인센티브 효과가 기대에 미치지 못할 경우, 공급량 감소로 이어질 수 있답니다. 이럴 경우, 무주택 서민들의 주거 불안은 지속될 가능성이 있으며, 전월세 시장 안정화에도 부정적인 영향을 줄 수 있어요. 📉 또한, 정책 추진 과정에서 예상치 못한 법적·제도적 걸림돌이 발생할 경우, 사업 추진 자체가 지연되거나 축소될 위험도 배제할 수 없어요. 🚫

[주요 용어 해설 (Glossary)]

역세권 장기전세주택

서울시가 추진하는 주택 공급 사업 중 하나로, 지하철역에서 가까운 역세권에 민간 건설사가 아파트를 지으면 서울시가 용도지역을 높여 용적률을 늘려주는 대신, 늘어난 용적률의 일부를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 방식이에요. 🏡🏠 이 장기전세주택은 주변 시세의 80% 수준으로 최장 20년까지 거주할 수 있어서 무주택 서민들의 주거 안정을 돕는 역할을 해요. 👨‍👩‍👧‍👦 때로는 신혼부부 등을 위한 '미리내집'으로도 공급되어 더 많은 사람들이 혜택을 받을 수 있도록 하고 있답니다. 🌱
용적률

건축할 수 있는 건물의 총 연면적과 대지 면적의 비율을 뜻하는 용어로, 쉽게 말해 땅에 얼마나 많은 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 지표라고 할 수 있어요. 🏗️ 예를 들어, 용적률이 200%라면 대지 면적의 두 배만큼 건물을 지을 수 있다는 의미예요. 🏢 서울시에서는 이 용적률을 높여주면 건설사 입장에서는 더 많은 집을 지어 분양할 수 있게 되어 사업성이 좋아지고, 시에서는 그 혜택의 일부를 공공임대주택 등 서민 주거 안정을 위한 주택으로 확보할 수 있게 되는 것이랍니다. 👍👍
사업성 보정계수

땅값이 상대적으로 낮은 지역에서 개발 사업을 할 때, 용적률 인센티브를 추가로 제공하여 사업성을 개선해 주는 제도예요. 📈 원래는 땅값이 비싼 도심 지역에 주로 적용되던 방식인데, 서울 외곽처럼 땅값이 낮은 역세권 지역에서도 사업이 원활하게 추진될 수 있도록 돕기 위해 검토되는 방안이라고 할 수 있어요. 🌳 이 계수를 적용하면 민간 사업자들이 좀 더 수월하게 사업을 진행할 수 있게 되어, 결과적으로 더 많은 주택 공급으로 이어질 수 있기를 기대하고 있답니다. 🏘️