양도세 중과 유예 종료, 부동산 시장 어디로?...관망세 속 '공급 부족' 최대 변수 [어쨌든 경...

한문도·우명제 교수 인터뷰
단기 소강상태 후 상방 압력 지속
지역별 양극화 심화 전망

[이데일리TV 유은길 경제전문 기자] 부동산 시장이 중대한 변곡점을 맞이했다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료되는 5월 9일 이후 시장의 향방을 두고 전문가들의 진단이 엇갈리고 있다. 부동산특집으로 마련한 어쨌든 경제‘ 방송 대담에서 한문도 명지대 부동산대학원 교수와 우명제 서울시립대 도시공학과 교수가 출연해 향후 매매 및 전월세 시장의 흐름과 정부 정책의 실효성을 집중 분석했다.

■ 매매 시장: 거래 절벽 속 눈치보기 vs 지역별 양극화 심화

5월 9일 이후 부동산 시장의 단기 전망에 대해 두 전문가는 공통적으로 ’관망세‘를 점쳤으나, 세부적인 결은 조금 달랐다.

한문도 교수는 “단기 소강상태와 매물 감소”를 강조했다. 한 교수는 “유예 기간 내 매도하지 못한 소유자들이 물건을 거둬들이면서 매물 감소가 불가피하다”고 분석했다. 특히 강북 등 중저가 지역에서는 하락 거래가 우세한 반면, 강남권은 상승 기미를 보이는 등 매수자와 매도자의 희망 가격 격차가 커지며 당분간 횡보 장세가 이어질 것으로 보았다. 다만 추석 전까지 확실한 공급 신호가 없다면 다시 상승 압력이 커질 수 있다고 경고했다.

우명제 교수는 “상승 가능성과 양극화”를 우려했다. 우 교수는 “매물 잠김 현상으로 인해 주택 가격이 상승할 가능성이 높다”고 진단했다. 특히 강남, 용산, 여의도 등 정주 여건이 좋은 지역은 하방 경직성이 강해 가격이 계속 오르는 반면, 외곽 지역과의 격차는 더 벌어지는 ’양극화‘가 심화될 것이라고 내다봤다. 또한 다주택자들이 매도 대신 증여로 선회하며 ’부의 대물림‘ 현상이 나타날 수 있음을 우려했다.

■ 전월세 시장: 매물은 늘었지만 공급 절대부족이 발목

세입자들의 불안이 커지는 가운데 전월세 시장 역시 하반기로 갈수록 불안정해질 것이라는 전망이 우세했다.

한 교수는 “7일부터 전세 물건이 급격히 늘어나는 추세가 포착됐다”며 “매매를 포기한 다주택자들이 전세로 물량을 돌리고 있다”고 전했다. 그러나 “서울의 신혼부부 등 신규 가구 분화 수요에 비해 입주 물량이 턱없이 부족해, 물량 증가가 가격 하락으로 이어지기는 쉽지 않을 것”이라고 덧붙였다.

우 교수 또한 “올해 서울 아파트 입주 물량이 과거 10년 평균에 비해 크게 감소했다”며 “양도세 중과 시행이 오히려 임대차 시장의 매물 잠김을 유도하고 보유세 부담이 세입자에게 전가되는 부작용이 나타날 수 있다”고 지적했다.

■ 정부 정책 제언: 세제보다는 금융과 공급 신뢰가 우선

정부가 추진 중인 보유세 강화와 장기보유특별공제 개편 등 세제 중심의 압박에 대해서는 보다 정밀한 설계가 필요하다는 지적이 나왔다.

한 교수는 과거 사례를 들며 “세제만으로는 집값을 잡을 수 없다”고 단언했다. 그는 대출 규제(금융)와 신규 공급이 핵심이며, 특히 3기 신도시 등 이미 계획된 공급 물량에 대해 정부가 확실한 분양 시점과 가격을 제시해 시장의 신뢰를 회복해야 한다고 강조했다.

우 교수는 보유세 강화의 취지에는 동의하면서도, 실거주 요건 강화가 이사나 갈아타기 수요를 위축시켜 공실을 유발하거나 전월세 시장을 위축시키는 등 ’디테일의 악마‘를 주의해야 한다고 조언했다.

■ 실수요자 전략: DSR 40% 내에서 청약 노려야

무주택자와 내 집 마련 수요자들을 향해 한 교수는 “자기 소득의 40% 이내에서 원리금 상환이 가능하다면 언제든 매수해도 좋다”며 과도한 레버리지는 경계하되, 타임 스케줄에 맞춘 청약 전략을 추천했다. 특히 3기 신도시 등 시세보다 저렴한 공공 분양 물량을 적극 활용하라는 조언이다.

또한 최근 주식 시장의 활황이 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 한 교수는 “수익 실현 후 부동산으로 넘어오는 수요도 있지만, 반대로 주택 매도 후 주식으로 가는 자금도 있어 전체 시장을 뒤흔들 정도의 변수는 아니다”라고 선을 그었다.

부동산 특집 ’어쨌든 경제‘ 방송 프로그램은 매주 금요일 오후 4시 이데일리TV와 유튜브를 통해 생방송된다.

[사진=어쨌든 경제 방송 캡쳐] 한문도 명지대 부동산대학원 교수(사진 우측), 우명제 서울시립대 도시공학과 교수(사진 중간)가 부동산특집 '어쨌든 경제' 방송에서 유은길 경제전문기자(사진 좌측)의 질문에 답하고 있다.