아파트 못 샀으니 오피스텔?…유지비용 포함해 실수익 따져야

"아파트는 너무 올라서요." "오피스텔은 월세가 꽤 잘 나온다고 하던데…."

오피스텔 매수를 고민하는 사람들은 크게 두 부류로 나뉜다. 하나는 아파트 매수 타이밍을 놓쳐 대안적 주거로서 오피스텔을 고려하는 경우이고, 다른 하나는 안정적인 임대수익을 기대하며 투자 대상으로 접근하는 경우다.

최근 오피스텔 시장에 온기가 돌고 있다. HDC랩스 자료에 따르면 올해 1월 서울 오피스텔 거래는 1097건으로 전년 동월 대비 64% 증가했다. 2023년, 2024년 1월과 비교해도 현저히 높은 수준이다. 그렇다면 왜 지금 오피스텔일까.

답은 아파트 시장에 있다. 데이터를 거슬러 올라가면, 오피스텔 시장은 아파트 시장 흐름을 한 박자 늦게 따라가는 패턴이 반복적으로 나타난다. 서울 아파트 가격이 24% 급등했던 2006년 이후 2007년과 2008년 오피스텔 거래량은 각각 1만3108건, 1만4696건으로 2006년 대비 두 배 가까이 치솟았다.

2018년부터 2021년까지 이어진 아파트 상승기 때도 마찬가지였다. 2020년과 2021년 아파트 가격이 각각 13%, 16% 상승하자 오피스텔 거래량은 2021년 1만8545건으로 역대 최고치를 기록했다. 반대로 아파트 가격이 하락 전환한 2022년 이후에는 오피스텔 거래도 6513건까지 곤두박질쳤다.

이는 시장 참여자들이 오피스텔을 독립적인 투자처가 아닌, 아파트의 대체재로 인식하고 있음을 보여준다. 아파트를 사고 싶어도 살 수 없게 된 수요가 결국 오피스텔로 눈을 돌리는 것이다. 지금의 거래 증가 역시 오피스텔 자체의 매력이 커진 것이 아니라 2024~2025년 아파트 가격 상승에 대한 지연된 반응일 가능성이 높다.

그렇다면 오피스텔 매수 전, 무엇을 따져봐야 할까.

가장 먼저 살펴봐야 할 것은 가격 상승력이다. 2021년 9월 롯데월드타워 오피스텔 전용 202㎡는 70억원에 거래됐다. 같은 해 압구정 구현대 아파트 전용 196㎡는 63억원이었다. 그러나 2025년 롯데월드타워 오피스텔은 68억원에 머물렀고 압구정 구현대 아파트는 117억원을 넘겼다. 4년 동안 아파트는 86% 상승한 반면 오피스텔은 사실상 제자리였다.

분양가 기준으로 보면 더 냉정하다. 2017년 3.3㎡(1평)당 8000만원에 분양됐던 롯데월드타워 오피스텔은 현재 5500만원 수준에 거래된다. 8년이 지났지만 분양가를 아직 회복하지 못했다.

월세 수익도 겉으로 보이는 것과 다를 수 있다. 오피스텔은 건물 감가상각이 아파트보다 빠르게 진행된다. 연식이 쌓일수록 임대료는 주변 신축에 밀려 내려가고, 공실 위험은 커진다. 금리가 오르거나 인근에 신규 공급이 쏟아지면 타격은 더 직접적이다. 월세에서 중개보수, 인테리어 유지비용 등을 제외하면 실제 수익은 기대보다 낮아질 수 있다.

세금 구조는 더 복잡하다. 취득세는 아파트와 달리 4.6% 단일 세율이 적용돼 매수 시점부터 아파트보다 높은 비용을 감수해야 한다. 업무용 재산세가 부과되는 오피스텔이라면 종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외돼 보유 단계에서는 상대적으로 유리하다. 그러나 양도 단계에서는 다른 잣대가 적용된다. 취득·보유와 달리 양도세는 실제 사용 현황을 기준으로 판단하는 실질과세 원칙이 적용되기 때문이다.

주거용으로 사용한 오피스텔은 팔 때 주택으로 판단돼 양도세 산정 시 주택 수에 합산된다. 오피스텔과 아파트를 함께 보유한 상태에서 아파트를 먼저 팔게 되면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다. 업무용 재산세를 냈으니 주택 수에서 제외될 것이라 생각하기 쉽지만, 취득·보유·양도 단계는 각각 별개로 판단된다. 오피스텔 하나 때문에 세금 수억 원을 추가로 부담하게 되는 사례가 실제로 적지 않다.

면적도 따져봐야 한다. 아파트 전용률은 80% 안팎이지만 오피스텔은 50% 수준에 그친다. 전용면적이 같더라도 실제 쓸 수 있는 공간은 아파트가 훨씬 넓고, 전용률이 낮은 만큼 관리비 부담도 크다. 또 건축법상 업무시설로 분류되는 오피스텔은 신생아 특례대출이나 보금자리론 같은 정부 지원 저리 대출을 받을 수 없다. 주거 형태는 아파트와 다를 바 없지만 법적 지위는 여전히 사무실인 셈이다.

물론 입지와 상품에 따라 경쟁력 있는 오피스텔도 존재한다. 인근 아파트와 입지 여건이 동일하면서도 가격이 낮거나, 주변에 공급이 없는 대형 평수이거나, 연식이 비교적 최근인 경우가 그렇다. 목동 하이페리온과 도곡동 타워팰리스 오피스텔이 대표적으로 이들은 아파트와 사실상 같은 생활권에서 경쟁하며 수요층도 상당 부분 겹친다.

아파트 가격 급등과 각종 규제를 피해 실거주든 투자든 오피스텔로 눈을 돌리는 선택 자체를 탓할 수는 없다. 다만 그 선택이 충분한 검토 위에서 이뤄졌는지는 돌아볼 필요가 있다. 대출 규제가 완화되고 아파트 문턱이 낮아지는 순간 가장 먼저 흔들리는 것도, 월세 뒤에 줄어드는 자산 가치와 예상치 못한 세금 폭탄이 기다리고 있는 것도 결국 오피스텔일 수 있기 때문이다.

[장소희 신한 프리미어 패스파인더 전문위원]

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