아파트 대출 규제 심해지자…'꼬마빌딩' 다시 눈길

서울 상업·업무용 부동산 시장에서 '꼬마빌딩'(연면적 3300㎡ 이하면서 300억원 미만)으로 불리는 중소형 자산 거래가 늘고 있다. 아파트에 대한 정부의 대출 규제와 세금 부담이 강화되면서 상대적으로 규제에서 자유롭고 자금 조달이 쉬운 중소형 빌딩으로 투자 수요가 이동하고 있다는 분석이 나온다. 전문가들은 임대 수입과 자산가치 상승을 고려해 핵심 입지에 투자해야 한다고 조언했다.

◆100억 미만 중소형 거래가 시장 주도

17일 상업용 부동산 전문기업 알스퀘어에 따르면 지난 3월 서울 상업·업무용 부동산 거래 건수는 183건으로 2월(146건) 대비 25.3% 증가했다. 주목할 점은 거래량은 늘었지만 건당 평균 거래액은 오히려 낮아졌다는 것이다. 1월 약 141억원이던 평균 거래액은 2월 109억원을 거쳐 3월 92억원까지 떨어졌다.

꼬마빌딩은 서울 소재 상업·업무 용도의 일반건물 중 연면적 330㎡ 이상~ 3300㎡ 이하면서 대지면적 100㎡ 이상인 건물을 뜻한다. 주로 상가와 오피스텔, 중소형 오피스 등으로 쓰인다. 최근 거래가 크게 늘어난 분야는 그보다 작은 연면적 1000㎡ 미만, 거래액 100억원 미만의 시장이다.
이는 시장의 중심축이 대형 빌딩에서 100억원 미만의 중소형 자산으로 이동했기 때문이라는 분석이다. 거래액 100억원 미만 매물 비중은 1월 74.1%에서 3월 81.4%로 확대돼 1분기 중 최고치를 기록했다. 연면적 기준으로도 1000㎡ 미만의 거래 비중이 84.7%(3월)에 달해 '꼬마빌딩' 선호 현상을 뒷받침한다. 연면적 기준으로도 3300㎡를 적용했을 때도 꼬마빌딩 거래 비중은 지난 1월 94.1%에서 지난 3월 97.8%로 소폭 늘었다. 알스퀘어 리서치센터 관계자는 "대형 빌딩 시장은 여전히 관망 기조가 강하지만, 실사용 목적의 중소형 부동산은 상대적으로 활발한 움직임을 보이고 있다"며 "전체 거래 규모 증가 폭보다 거래 건수 증가 폭이 큰 것이 그 증거"라고 설명했다.

◆아파트 대비 높은 대출 비율과 세제 혜택

꼬마빌딩이 다시 주목받는 이유는 '규제 반사이익'이다. 정부가 아파트 투자에 대해 강도 높은 대출 규제와 실거주 의무를 부과하면서 투자자가 갈 곳을 잃었기 때문이다.