“신축은 집 안 보고 산다”…고도제한 풀리는 ‘서울의 룰’ [부동산 손품노트]

오세훈 서울시장이 5선에 성공했다.

전국 16개 광역단체장 중 12곳이 더불어민주당으로 넘어가는 흐름과 출구조사 열세를 동시에 뒤집은 곳이 서울이었다. 선거 직후 부동산이 표심을 좌우했다는 분석이 나왔다. 부동산 민심은 이번 한 번으로 끝나는 이슈가 아니다. 향후 총선과 대선까지 영향을 미칠 수 있는 변수다.

매경플러스의 프리미엄 부동산 콘텐츠 <손품노트>는 오세훈 5선 시대 서울 부동산의 향방을 가늠하기 위해 다양한 1차 자료를 분석했다.

중앙선거관리위원회의 선거 개표 데이터, 국토교통부 실거래가 공개시스템의 올해 서울 25개 구 전수 거래 기록, 오 시장이 공식 발표한 부동산·교통 공약과 서울시가 고시한 도시개발계획을 확인했다. 여기에 매일경제신문 데이터베이스(DB)를 비롯해 한국부동산원·KB부동산의 분석 자료, 서울시 정비사업 추진현황, 핵심 전략정비구역 명단 등 자료를 교차 검증했다. 추측이나 풍문이 아니라 실거래 데이터와 시가 공식적으로 고시한 기록이 분석의 기반이다.

도시는 선거 결과로 바뀌지 않는다. 실제로 공사가 진행되어야 바뀐다. 어디에 공사를 시작할지를 결정하는 것이 도시계획이다. 이러한 계획을 추진하는 동력은 시장의 의지에 좌우된다.

3편에서는 시야를 도시 전체로 넓혀, 정비사업이 어떤 거점·교통 계획과 만나 도시를 바꿀지를 짚는다. 오 시장 임기 안에 실물로 구현될 사업과 비전 단계인 사업을 구분해 살펴본다.

2040 서울도시기본계획

서울 도시 개발의 청사진은 모두 한 문서 위에 서 있다. 바로 2040 서울도시기본계획(2040 플랜)이다. 서울시가 2023년 2월 발간한 이 계획은 국토계획법상 최상위 법정계획이다.

여기에선 3도심(한양도성·여의도·강남), 7광역중심(용산·청량리왕십리·창동상계·상암수색·마곡·가산대림·잠실), 12지역중심 체계에 주목해야 한다. 거점 개발은 모두 이러한 계획 위에서 진행되기 때문이다.

5대 권역 첨단산업 거점

2040 서울도시기본계획은 서울 25개 자치구를 도심권·동남권·서남권·서북권·동북권 5개 권역으로 나눠 발전 방향을 제시한다.

도심권은 서울 도심(종로·중구)의 지역 특화산업을 육성하고, 용산을 광역중심이자 국가상징거점으로 키운다. CBD(중구·종로)·YBD(여의도)·GBD(강남)로 불리는 3대 중심업무지구 중 도심권에 속하는 곳은 CBD뿐이다. 동남권은 강남 도심의 교통체계 고도화와 국제 업무 중심 기능 강화, 잠실 광역중심의 관광·여가·쇼핑 기능 구축이 두 축이다.

서남권은 여의도와 영등포 도심을 글로벌 핵심거점으로 키우고, 복합환승센터·철도 지하화 등으로 통합적 공간구조를 구축하는 방향이다. 서북권은 상암·수색 광역중심의 상업·업무(R&D)와 DMC(미디어산업) 고도화가 핵심이다. 동북권은 청량리·왕십리, 창동·상계를 광역중심으로 묶어 동북권 최대 교통·경제 중심지로 위상을 높인다는 구상이다.

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