'세낀 매매' 고차 방정식…"계약 종료 7개월 전 사면 대출 가능"

정부가 지난 12일 토지거래허가구역토허구역 내 ‘세 낀 매매’ 허용 범위를 모든 주택으로 확대한다고 밝혔지만, 수요자들의 혼란이 지속되고 있다. 서울 등에서 세입자 낀 주택을 소유한 사람은 ‘2028년 5월 11일’까지 세입자와의 계약이 종료되거나 세입자가 계약갱신청구를 하지 않는다고 확답한 경우만 세낀 매매가 가능하다. 매수자 입장에서는 현금이 충분하거나 4~7개월 내 세입자가 퇴거하는 매물을 찾아야 대출을 받을 수 있다.

갱신권 안 썼다면 세낀 매매 어려워

21일 정부 방침과 부동산 전문가들의 말을 종합하면 실거주하지 않는 집을 매매할 수 있는 경우는 세입자가 4개월 내 나가는 경우나 ‘2028년 5월 11일’까지 계약이 종료되는 경우다.

4개월 내 나가는 경우는 기존 거래방식이다. 누구나 매수를 할 수 있고 주택담보대출도 담보인정비율(LTV)에 맞춰 나온다.

4개월보다 더 남은 경우는 계약서상 계약 종료일이 반드시 ‘2028년 5월 11일’ 전이어야 한다. 협의를 통해 세입자가 먼저 나가겠다고 해도 토지거래허가는 받을 수 없다.

세낀 매매를 허용하는 시한은 연말이다. 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해야 하며 허가 후 4개월 내 소유권 이전 등기를 마쳐야 한다. 세입자 계약이 끝나는 대로 입주해 2년 거주해야 한다.

세낀 매매 살 때는 주담대 안 나와

세 낀 매매의 경우 매수자 요건과 대출 요건에 제약이 생긴다. 매수자는 반드시 무주택자여야 한다. 대책발표일인 지난 12일부터 계속해서 무주택자인 경우만 가능하다.

금융당국이 주담대를 받는 경우 3개월 내 입주를 강제하고 있어 주담대는 받을 수 없다. 세입자 퇴거 시점에 맞춰 최대 1억원의 전세금반환대출만 받을 수 있다.

한 부동산 전문가는 “세낀 매매는 현금이 아주 많은 사람만 가능한 구조”라며 “4개월 내 소유권 이전 완료, 주담대 3개월 내 입주 등을 동시에 고려하면 전세계약 만료가 최대 7개월 남은 집은 대출을 받아 입주할 수 있다”고 분석했다.

정부는 일각에서 제기된 ‘세입자가 쫓겨나는 구조이기 때문에 세입자 보호와 충돌한다’는 비판은 일축했다. 이미 계약갱신청구를 한 경우나, 안 했더라도 계약갱신청구를 할 의사가 없는 게 확인이 왜야 토지거래허가가 나오기 때문이다.

정부는 2년간 실거주 의무를 이행하지 않을 경우 취득가액의 최대 10% 범위에서 매년 이행강제금이 부과될 수 있다. 고의적인 허위·부정 거래로 판단되면 허가 취소와 거래 무효까지 가능하다는 게 정부 설명이다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com