"서울인데 집값 왜 이래?"…상승장 속 나홀로 역주행한 동네

서울 아파트 시장이 다시 상승 흐름을 보이고 있지만 모든 지역이 같은 방향으로 움직인 것은 아니었다. 강남3구와 동대문구 등 일부 지역은 1년 새 두 자릿수 상승률을 기록한 반면, 종로구는 서울 25개 자치구 가운데 유일하게 하락세를 나타내며 상반된 흐름을 보였다.

27일 아파트너가 발표한 부동산시장 동향보고에 따르면, 서울 자치구별 전용 85㎡ 안팎 중형 아파트 평균 매매가격을 분석한 결과, 2025년 5월~2026년 4월 서울 평균 매매가는 13억3662만원으로 집계됐다. 이는 직전 1년 평균인 12억4605만원보다 7.02% 상승한 수준이다. 서울 평균 아파트값이 다시 13억원대를 넘어선 셈이다.

가장 높은 상승률을 기록한 지역은 동대문구였다. 동대문구 평균 매매가격은 9억6827만원에서 10억9551만원으로 13.14% 상승했다. 시장에서는 청량리와 이문·휘경권 정비사업, 신규 입주 단지 확대 등이 가격 상승을 견인한 것으로 보고 있다. 과거 상대적으로 저평가됐던 동북권 지역이 최근 신축 공급과 교통 개선 효과로 재평가받고 있다는 분석도 나온다.

강남권 강세도 여전했다. 강남구는 평균 매매가격이 24억4226만원에서 27억5685만원으로 12.88% 상승했고, 송파구와 강동구 역시 각각 12.83%, 12.87% 오르며 서울 집값 상승 흐름을 주도했다. 압구정·잠실·둔촌동 등 재건축 사업지 기대감과 한강변 선호 현상이 맞물리며 매수세가 이어졌다는 평가다.

반면 종로구는 분위기가 달랐다. 평균 매매가격은 15억6424만원에서 14억7090만원으로 5.97% 하락하며 서울에서 유일한 하락 지역으로 기록됐다. 도심권 특유의 노후 주거지 비중과 신규 공급 부족, 상대적으로 약한 재건축 기대감 등이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

서초구 역시 상승폭은 제한적이었다. 서초구 평균 매매가격은 26억4750만원에서 26억7806만원으로 1.15% 상승하는 데 그쳤다. 다만 시장에서는 이를 약세 전환보다는 지난해 반포권 신축 단지 신고가 거래에 따른 기저효과와 거래 감소 영향으로 해석하고 있다. 실제 고가 아파트 시장에서는 거래량은 줄었지만 가격 방어력은 여전히 유지되는 분위기라는 분석이 나온다.

전문가들은 서울 아파트 시장이 과거처럼 전 지역이 동시에 움직이는 구조에서 벗어나고 있다고 보고 있다. 입지 경쟁력과 신축 여부, 재건축 기대감에 따라 시장 흐름이 크게 갈리고 있다는 평가다.

김진우 두꺼비세상 리더는 “강남권과 일부 동북권 지역이 서울 전체 상승 흐름을 이끌고 있다”며 “지역별 상승률 격차가 커지고 있는 만큼 단순 추격 매수보다는 입지별 가치 분석이 중요해지고 있다”고 말했다. 이어 “강남3구를 중심으로 가격 상승 흐름은 당분간 이어질 가능성이 높고, 서울 내 양극화 현상도 더욱 심화될 수 있다”고 말했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com