상속주택 팔 땐 다주택 양도세 중과세율 5년간 적용 안해

상속주택은 양도세 계산 때 주택 수에서 모두 제외된다고 생각하는 사람이 많다. 이는 반은 맞고, 반은 틀린 얘기다. 상속주택에는 분명 세법상 특례가 존재하지만, 적용 범위는 생각보다 제한적이다. 제대로 알지 못하면 절세가 아니라 오히려 리스크가 된다. 오는 5월 9일로 다주택 중과 유예 규정이 종료되면서 그 차이는 더욱 벌어졌다.

첫째, 상속주택은 일정 요건을 충족할 때 주택 수에 산입하지 않는다. 기존에 일반주택을 1채 보유하고 있던 사람이 부모로부터 주택을 상속받은 경우, 그 상속주택은 기존주택을 양도할 때 주택 수에서 제외된다. 기존주택에 대해 1가구 1주택 비과세 적용이 가능하다.

다만 순서가 중요하다. 일반주택을 먼저 보유한 상태에서 상속받아야 한다. 반대로 상속주택을 먼저 보유하고 이후 일반주택을 취득하면 상속주택은 세법상 일반주택’으로 바뀌게 된다. 상속 이후 취득한 일반주택을 먼저 양도하는 경우 상속주택도 주택 수에 포함되어 양도세가 과세할 수 있다.

둘째, 상속주택을 양도하는 경우 5년간은 다주택 중과가 배제된다. 조정대상지역이라 하더라도 상속개시일로부터 5년 이내 양도하면 중과세율을 적용하지 않는다. 상속으로 인한 비자발적 다주택 상태를 고려한 규정이다.

또 현재 주택을 1년 미만 보유 후 양도하면 70%, 2년 미만은 60%의 단기 양도 중과세율이 적용된다. 그러나 상속주택은 세율 판단 때 보유기간을 피상속인의 취득일부터 기산해 계산한다. 상속 후 2년 이내에 매도하더라도 피상속인의 보유기간이 충분하다면 단기 양도 중과세율은 적용되지 않는다. 다만 이 경우에도 장기보유특별공제는 상속개시일부터 계산하므로 이 부분은 반드시 구분해야 한다.

셋째, 주택 여러 채를 상속받는 경우가 문제다. 피상속인이 2주택 이상을 보유하고 있었다면 상속주택 특례는 그중 한 채에 대해서만 적용된다. 통상 피상속인의 보유기간이 가장 긴 주택을 상속주택으로 본다. 나머지 주택은 일반적으로 새로 취득한 주택과 동일하게 취급된다.

넷째, 공동상속의 경우도 주의가 필요하다. 공동상속주택은 상속 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보며, 일정 요건을 충족하는 소수지분자는 주택 수에 포함하지 않는다. 그러나 여러 채를 상속받는 경우에는 한 채만 상속주택으로 본다. 예를 들어 3형제가 3주택을 공동지분으로 상속받는 경우라면 상속주택을 제외한 2주택은 각자의 주택 수에 산입돼 형제들 각각 2주택 이상 다주택자가 될 수도 있다.

다섯째, 종합부동산세 경우에도 주택 수에서 제외되는 경우가 있다. 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 경우, 지분율 40% 이하인 경우, 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 이하(수도권 밖 3억원)인 경우 등은 1가구1주택 판정 때 주택 수에서 제외하는 특례가 있다.

상속은 단순한 자산 이전이 아니라 세금 구조의 재편이다. 피상속인의 주택 수, 상속인의 기존 보유 주택, 협의분할 방식에 따라 상속세는 물론 향후 양도소득세와 종합부동산세 부담이 전혀 다른 결과를 낳는다. 상속은 ‘받고 나서’ 고민할 문제가 아니다. 설계의 문제다. 상속을 전제로 한 전략이 필요한 이유다.

천경욱 세무법인 송우 대표세무사