학군 1번지 대장주 은마아파트
연내 사업시행계획 인가 눈앞
이르면 2028년에 착공 가능성
역세권 특례 용적률 332% 적용
중대형 포함 5893가구 대단지로
수억원대 추가 분담금이 변수
84㎡ 집값 37억~40억 숨고르기
'대한민국 교육 1번지' 서울 대치동에서 대장주로 꼽히는 은마아파트 재건축 사업이 급물살을 타고 있다. 재건축 7부 능선인 사업시행계획인가를 눈앞에 두고 있다.
은마의 재건축 시계는 1996년으로 거슬러 올라간다. 명문 학군과 유명 학원가가 모인 독보적 입지와 4400가구에 달하는 매머드급 단지 덕분에 '재건축 기대주'로 떠올랐다. 그러나 집값 상승을 우려한 정부와 서울시의 철벽 규제에 막히고, 거듭된 주민 분열에 사업은 20년 넘게 이뤄지지 못했다. 그랬던 은마가 완전히 달라졌다. 오랜 흑역사를 끊어내고 쾌속 질주하고 있다.
◆최고 49층 5893가구로 재건축
은마 재건축 조합은 최근 강남구에 사업시행계획인가를 신청했다. 이 안에 따르면 14층 4424가구인 은마는 앞으로 최고 49층 5893가구로 재탄생하게 된다. 역세권 특례를 적용해 용적률은 제3종 일반주거지역 법적 상한인 300%를 넘어선 331.9%를 받았다. 전용면적 60㎡ 이하는 1116가구, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 2869가구, 85㎡ 초과는 1908가구 등이다. 현재 은마는 전용 76㎡(약 31평)·84㎡(약 34평)로 구성됐지만, 재건축 후엔 59㎡·76㎡·84㎡ 등 중소형 평형부터 96㎡·109㎡·118㎡·128㎡ 등 중대형 평형이 생긴다. 최상층에는 펜트하우스 143㎡ 타입도 계획됐다.
은마는 서울시가 인허가 절차를 대폭 간소화한 신속통합기획 2.0이 처음 적용되며 재건축에 속도가 붙었다. 2023년 9월 조합설립인가를 받았다. 지난해 9월 서울시 신통기획 수권분과위원회 심의 문턱을 넘고 12월 서울시 통합심의를 신청해 올해 4월 통과했다. 그리고 6월 사업시행계획인가 절차를 밟은 것이다. 조합은 올해 사업시행계획인가를, 내년 관리처분계획인가를 받을 예정이다. 서울시는 2030년 착공을 예상하지만 이주가 빨리 진행될 경우 이르면 2028년 첫 삽을 뜰 것이란 전망이 나온다. 인근 중개업소 관계자는 "대치4동 빌라나 일원동, 역삼동 일대 아파트 등 전월세를 찾는 문의가 들어온다"고 말했다.
◆일반분양 물량 적을 가능성
일반분양 물량은 많지 않을 가능성이 크다. 기존 아파트 조합원들이 지금보다 큰 평형을 선호하고 400여 명의 상가 조합원도 상당수 아파트 배정을 원해서다. 은마는 재건축 후 기존보다 1469가구 늘어난다. 여기엔 공공임대 909가구와 공공분양 195가구 등 공공주택이 1104가구(18.7%) 포함된다. 단순 계산으로 일반분양 물량은 365가구에 그친다. 청약 물량은 적지만, 무주택자에게는 장기전세주택에 입성할 기회가 열릴 전망이다. 상가 조합원의 아파트 배정이란 변수도 생겼다. 은마는 아파트와 상가를 독립 정산하는 구조다.
◆상주인구 2만명…커뮤니티시설 2배 확대
은마는 걷기 좋은 열린 단지로 바뀐다. 단지 중앙에 남북 방향으로 폭 20ｍ 이상의 공공보행통로가 생긴다. 학생들이 오가는 통학로도 함께 정비된다. 조경 비율은 37.49%다. 그러나 건폐율이 50% 이하여서 지상 공간은 다소 빽빽하게 느껴질 수 있다.
은마도 강남권 신축 단지들처럼 커뮤니티시설에 힘을 주기로 했다. 조합 측은 재건축 후 5900가구에 가까운 단지 규모와 2만명 안팎의 상주인구를 고려해 커뮤니티시설을 기존 대비 2배 늘리는 방안을 추진하고 있다. 공사비가 많이 들어가는 스카이브리지는 계획에서 뺐지만, 주동 최상층에 스카이라운지 2~3곳을 두는 방안도 검토하고 있다.
◆실투자비 '40억'…수익률 꼼꼼히 따져봐야
재건축 기대감에도 은마는 작년 고점보다 낮은 가격에 거래되고 있다. 연초 다주택자 양도소득세 중과 부활을 앞두고 절세 매물이 나온 데다 최근 보유세 부담 확대 가능성까지 거론되면서 매수세가 약해진 영향으로 풀이된다. 전용 76㎡는 지난해 9월 33억8000만원에서 11월 38억원까지 올랐다. 그러나 올해 2~3월엔 33억5000만~36만4000만원에서 거래됐다. 전용 84㎡도 작년 10월 말 43억1000만원까지 몸값을 높였지만 올해 4월엔 37억~40억원대로 내려왔다.
수억 원대 추가 분담금도 변수다. 기존 전용 76㎡ 소유자가 재건축 후 같은 76㎡형을 받을 경우 예상 추가 분담금은 4억2105만원이다. 전용 84㎡형을 택하면 6억5249만원으로 늘어난다. 전용 84㎡ 소유자도 같은 84㎡형을 받으려면 3억1993만원을 더 내야 한다.
조합 측은 공사비를 기존 3.3㎡당 900만원에서 930만원으로 올렸다. 향후 삼성물산·GS건설과 본계약을 맺은 뒤 착공 과정에서 자재비와 인건비 등이 인상되면 공사비가 더 오를 가능성도 배제할 수 없다.
투자 수익성은 기대만큼 크지 않을 수 있다. 현재 전용 76㎡를 최근 실거래가인 34억원에 사서 재건축 후 전용 84㎡를 받는다고 가정하면 추가 분담금 6억5249만원을 더한 총투자비는 40억5249만원이다. 인근 래미안대치팰리스 전용 84㎡ 최근 실거래가 44억원과 비교하면 3억5000만원가량 적다.
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[임영신 기자]
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