리모델링 규제 확 풀었다…조합원도 신축세대 입주·단지 통합도 허용

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리모델링 규제 확 풀었다…조합원도 신축세대 입주·단지 통합도 허용

입력 : 2026.06.04 08:06

주택법 일부개정법률안 분석
대형 평형 쪼개 세대수 확대
신축 세대 조합원 배정 허용
상가 증축한도도 최대 30%로
선거후 리모델링 활성화 기대

아파트 리모델링도 재건축처럼 새로 짓는 세대를 조합원에게 배정하는 길이 열릴 전망이다. 단지 내 상가를 넓혀 옮기거나, 여러 단지를 묶어 통합 리모델링을 할 수 있는 법적 근거도 마련될 것으로 보인다. 노후 중층 단지들의 리모델링 사업에 탄력이 붙을 것이란 기대가 나온다.

3일 정비업계에 따르면 주택법 일부개정법률안에는 리모델링 사업성을 높이는 내용이 대거 담겼다. 국회 국토교통위원회가 지난 4월 여야 의원들이 발의한 기존 15개 주택법 개정안을 묶어 위원장 대안으로 의결했고, 지난달 법제사법위원회를 통과해 국회 본회의 처리를 앞두고 있다.

가장 큰 변화는 조합원의 선택권을 넓혔다는 점이다. 개정안에 따르면 리모델링도 재건축처럼 조합원이 기존 집 대신 신축 세대로 옮겨갈 수 있도록 했다. 신축 세대를 일반분양 물량으로만 쓰지 않고 조합원에게 배정할 수 있는 길을 열어준 것이다.

리모델링 사업은 재건축과 달리 기존 아파트의 골격을 유지한 채 증축과 대수선을 통해 주거 환경을 개선하는 사업이다. 원칙적으로 기존 동·호수가 유지됐다. 이 때문에 조합원에게 신축 세대는 ‘그림의 떡’이었는데, 앞으로는 동·호수 선택지가 늘어난다. 신규 세대로 옮기면 소유권을 정리하고 등기 절차도 밟을 수 있다.

상가 규제도 풀린다. 단지 내 상가 등 복리시설의 증축 한도를 기존 건축물 연면적 합계 10%에서 30%로 높였다. 또 건물 전부 또는 일부를 헐고 새로 배치하는 것도 허용한다. 상가를 유동인구가 많은 가로변으로 옮기고, 기존 상가 자리에 주거동을 넣을 수 있게 된 것이다.

그간 리모델링 사업에서도 상가는 대표적인 걸림돌이었다. 위치를 바꾸기 어려운 데다 현행 10% 증축 한도로는 기계실·전기실 같은 설비 공간을 늘리기도 쉽지 않았다는 게 업계의 설명이다. 상가를 빼고 리모델링을 추진하는 단지가 많았던 이유다.

단지들을 묶어 ‘통합 리모델링’을 하는 것도 가능해진다. 개정안은 인접한 둘 이상의 단지를 결합해 전체를 리모델링할 수 있도록 했다. 지금까지는 붙어 있는 단지라도 사실상 각자 사업을 추진하는 구조였다. 앞으로는 여러 단지들이 하나의 조합을 꾸려 대단지로 탈바꿈시키는 사업 계획을 세울 수 있다. 공사비를 절감할 수 있고, 단지별로 나뉜 커뮤니티 시설도 대형화·고급화를 꾀할 수 있게 된다. 리모델링도 규모의 경제 효과를 낼 수 있게 되는 것이다.

지난해 9·7 공급대책에서 예고됐던 대형 평형 분할도 법안에 포함됐다. 전용면적 85㎡ 초과 세대를 개별 소유가 가능한 두 채 이상으로 나누면 기존 세대 수의 5% 이내에서 세대수를 더 늘릴 수 있다. 대형 평형을 소형 주택으로 쪼개 분양 수입을 늘릴 수 있는 장치다.

학교용지 부담도 줄어든다. 리모델링 사업의 학교용지 확보 의무를 재건축처럼 ‘증가 세대수’ 기준으로 적용하는 학교용지 확보 등에 관한 특례법 개정법이 지난 2일 공포됐다.

정비업계에선 이번 주택법 개정안을 리모델링 시장의 ‘단비’로 보고 있다. 서울·수도권엔 용적률이 200%가 넘어 재건축 사업성이 나오기 어려운 1990년대 중층 아파트가 적지 않다. 리모델링이 현실적인 대안이 될 수 있지만 제도 미비로 사업 추진에 어려움이 많았다.

실제 리모델링 추진 단지는 서울·수도권에 몰려 있다. 한국리모델링융합학회에 따르면 지난 3월 기준 전국에서 리모델링을 추진 중인 공동주택은 147개 단지 11만9390가구다. 서울이 79개 단지로 가장 많고, 경기·인천이 60개 단지다. 전체의 94.6%(139개)를 차지한다.

서울 동작구 사당동 신동아5차와 인근 우성2·3차, 극동, 신동아4차 등 이른바 ‘우극신’은 대표적인 수혜 단지로 꼽힌다. 단지들이 맞붙어 있고 사업 속도가 비슷해서 통합 개발을 노려볼 수 있다는 관측이 나온다. 대치2단지, 성내삼성, 목동 한신청구, 남산타운 아파트 등도 체감 효과가 클 수 있다.

백준 제이앤케이 대표는 “기존 용적률이 높은 단지는 재건축 규제를 완화해도 물리적으로 사업이 어려운 경우가 많다”며 “이번 개정안은 조합원 신규 세대 배정 등 시장의 오랜 요구를 상당 부분 반영했다는 점에서 리모델링 사업에 활기가 돌 수 있다”고 말했다.

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아파트 리모델링 사업에서 조합원에게 신축 세대를 배정할 수 있는 길이 열리고, 통합 리모델링 및 상가 증축 한도가 확대되는 법적 근거가 마련될 예정이다.

국회에서 통과된 주택법 개정안은 리모델링의 사업성을 높이고, 조합원의 선택권을 확대하여 노후 중층 단지의 리모델링 추진을 활성화할 것으로 기대된다.

이번 법안은 리모델링 사업에 대한 제도적 미비점을 보완해 시장의 활성화를 이끌 것으로 예상된다.

AI 해설 기사
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아파트 리모델링, '신축 세대 조합원 배정'·'통합 리모델링' 허용으로 사업성 확 뛰나?

Key Points

2026년 6월 4일, 국회 본회의 통과를 앞둔 주택법 일부개정법률안이 아파트 리모델링 사업의 큰 틀을 바꿀 전망이에요. 🏗️
가장 눈에 띄는 변화는 리모델링 사업에서도 재건축처럼 새로 짓는 세대를 조합원에게 배정할 수 있게 되었다는 점인데, 이는 조합원의 선택권을 넓히고 사업성을 높이는 데 기여할 것으로 보여요. ✨
단지 내 상가 증축 한도가 10%에서 30%로 확대되고, 건물 전체 또는 일부를 헐고 새로 배치하는 것도 가능해지면서 상가 활용도를 높일 수 있게 되었어요. 💰
인접한 여러 단지를 묶어 통합 리모델링을 추진할 수 있는 법적 근거도 마련되어, 규모의 경제를 통한 공사비 절감과 커뮤니티 시설 고급화가 기대되고 있어요. 🏘️🤝

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나? 🏡✨

최근 주택법 일부개정법률안이 국회 본회의 통과를 앞두고 있어 아파트 리모델링 사업에 큰 변화가 예상돼요. 이번 개정안은 리모델링 사업의 사업성을 높여 노후 중층 단지들의 활성화를 기대하게 하고 있답니다. 🚀📈

가장 주목할 만한 변화는 조합원들의 선택권이 확대된다는 점이에요. 이전에는 리모델링 시 재건축처럼 새로 짓는 세대를 조합원에게 배정하는 것이 어려웠지만, 이제는 조합원이 기존 집 대신 신축 세대로 옮겨갈 수 있게 되었답니다. 이를 통해 조합원들은 동·호수 선택의 폭이 넓어지고, 소유권 정리 및 등기 절차도 간편하게 진행할 수 있게 되었어요. 👍🔑

또한, 단지 내 상가 관련 규제도 완화되었어요. 상가를 증축할 수 있는 한도가 기존 건축물 연면적의 10%에서 30%로 확대되었고, 건물 전체 또는 일부를 헐고 새로 배치하는 것도 허용되었답니다. 이를 통해 상가를 유동인구가 많은 곳으로 옮기거나, 기존 상가 자리에 주거동을 건설하는 등 다채로운 활용이 가능해질 것으로 보여요. 🏪➡️🏘️

더 나아가, 여러 단지를 묶어 '통합 리모델링'을 추진하는 것도 가능해졌어요. 인접한 두 개 이상의 단지가 하나의 조합을 구성하여 대단지로 거듭날 수 있게 되면서, 공사비 절감은 물론이고 커뮤니티 시설의 대형화 및 고급화도 기대할 수 있게 되었답니다. 또한, 전용면적 85㎡를 초과하는 대형 평형을 두 채 이상으로 나누면 기존 세대수의 5% 이내에서 세대수를 늘릴 수 있는 '대형 평형 분할'도 법안에 포함되었어요. 🤝🌟

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

이번 주택법 일부개정법률안 통과를 앞두고 아파트 리모델링 사업에 대한 규제가 대폭 완화되면서 관련 시장에 활력이 돌 것이라는 기대감이 커지고 있어요. 🏘️ 이번 개정안은 단순히 오래된 건물을 고치는 것을 넘어, 재건축과 유사한 수준으로 사업성을 높이는 내용을 담고 있어서 주목받고 있답니다. 🚀

개정안의 핵심은 리모델링 사업의 '선택권'과 '사업성'을 높였다는 점이에요. 이전에는 리모델링 사업에서 새로 짓는 세대를 조합원이 선택하기 어려웠지만, 이제는 재건축처럼 신축 세대로 이주하고 동·호수까지 선택할 수 있게 되었어요. 🏡 또한, 단지 내 상가를 넓히거나 다른 곳으로 옮기는 것도 가능해지고, 여러 단지를 하나로 묶어 통합 리모델링을 할 수 있게 되면서 규모의 경제 효과까지 기대할 수 있게 되었답니다. 💰 이는 그동안 제도적인 제약으로 사업 추진에 어려움을 겪었던 노후 중층 단지들에게 큰 기회가 될 것으로 보여요. ✨

이러한 규제 완화는 단순히 주택 환경 개선을 넘어서, 재건축이 어려운 지역에서 리모델링이 현실적인 대안으로 자리 잡을 수 있도록 하는 중요한 배경이 되고 있어요. 📍 특히 서울·수도권에 용적률이 높아 재건축 사업성이 낮은 1990년대 중층 아파트 단지가 많은 상황에서, 이번 개정안은 이러한 단지들의 리모델링 사업 추진에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 📈 과거에도 리모델링 활성화를 위한 법규 마련 논의가 있었고(2025년 12월 26일자 관련 기사 참조), 중대형 평형 증축 완화 등에 대한 움직임이 있었지만(2025년 12월 29일자 관련 기사 참조), 이번 개정안은 한층 더 진일보한 규제 완화를 담고 있다는 점에서 더욱 의미가 깊어요. 👍

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) 📈

2025년 12월 26일

정부와 연구기관들이 리모델링 확산을 위해 법적 지원 체제 마련에 나섰어요. 🏗️ 특히 공동주택 리모델링에 대한 다양한 특례 조항 마련과 절차 간소화, 처리 기간 단축 등이 논의되었답니다. 💡 이를 통해 2026년 1월부터 리모델링 사업이 본격화될 것으로 예상되었어요. 🚀
2025년 12월 29일

건설교통부가 아파트 리모델링 증축 규제를 완화하는 방안을 추진했어요. 🔨 기존의 9평 제한을 폐지하고, 소형 평형의 증축 비율을 높이는 것을 검토했답니다. 🏠 이는 리모델링 사업 활성화와 함께 재건축에서 리모델링으로 전환하는 단지가 늘어날 것으로 기대되었어요. ✨
2026년 02월 02일

학교용지 확보 등에 관한 특례법 개정법이 공포되었어요. 🏫 이로써 리모델링 사업 시 학교 용지 확보 의무가 재건축처럼 '증가 세대수' 기준으로 적용되게 되었답니다. 🏫 이는 리모델링 사업의 학교 용지 관련 부담을 줄여주는 효과를 가져올 것으로 보여요. 📈
2026년 04월

국회 국토교통위원회에서 여야 의원들이 발의한 15개의 주택법 개정안을 통합하여 위원장 대안으로 의결했어요. 🏛️ 이 과정에서 리모델링 사업성을 높이는 다양한 내용이 포함되었답니다. 🌟
2026년 05월

주택법 일부개정법률안이 법제사법위원회를 통과했어요. ✅ 이제 국회 본회의에서 최종 처리를 앞두고 리모델링 시장에 새로운 변화를 가져올 것으로 기대되고 있답니다. 🚀
2026년 06월 02일

주택법 일부개정법률안이 국회 본회의 통과를 앞두고 있으며, 리모델링 사업 규제가 대폭 완화될 전망이에요. 🏡 신축 세대 조합원 배정 허용, 상가 증축 한도 확대(10%→30%), 여러 단지를 묶는 통합 리모델링 허용 등 사업성을 높이는 내용이 담겼답니다. 📈 이는 노후 중층 단지들의 리모델링 사업에 큰 활력을 불어넣을 것으로 예상해요. 💪
2026년 06월 03일

주택법 일부개정법률안이 국회 본회의 처리를 앞두고, 리모델링 규제 완화 내용을 담고 있다는 분석 기사가 나왔어요. 📰 새로 짓는 세대를 조합원에게 배정하고, 상가 증축 한도를 30%로 높이며, 여러 단지를 묶어 통합 리모델링하는 것이 가능해질 예정이에요. 🤩 또한 대형 평형을 쪼개 세대수를 늘리는 것도 허용된답니다. 🏘️

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

이번 주택법 일부개정법률안 통과로 아파트 리모델링이 더욱 활성화될 전망이에요. 🏠✨ 가장 큰 변화는 조합원이 재건축처럼 새로 지어진 세대로 이주할 수 있게 되었다는 점이에요. 덕분에 기존 아파트보다 더 나은 조건의 신축 세대를 선택할 기회가 늘어나게 됐어요. 또한, 여러 단지를 하나로 묶어 통합 리모델링을 진행할 수 있게 되어 대단지로의 변화와 함께 커뮤니티 시설도 더욱 좋아질 수 있어요. 🤩 상가 증축 한도도 늘어나고 위치도 옮길 수 있게 되어 편의시설 이용도 편리해질 가능성이 있어요. 🛍️

대형 평형을 분할하여 세대수를 늘리는 것도 가능해졌기 때문에, 더 많은 가구가 시장에 나올 수 있는 기대감도 있어요. 👨‍👩‍👧‍👦 이러한 변화들은 주거 환경 개선은 물론, 자산 가치 상승에도 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것으로 보여요. 📈

다만, 모든 변화가 즉각적으로 긍정적인 결과로 이어지지는 않을 수 있어요. 리모델링 사업 추진 과정에서의 예상치 못한 문제나, 새롭게 발생하는 규제 등에 대한 면밀한 대응이 필요할 수 있답니다. 🤔

이번 개정안은 건설 및 부동산 개발 업계에 새로운 기회를 제공할 것으로 보여요. 🏗️ 특히, 재건축 사업성이 낮은 노후 중층 단지들의 경우, 리모델링이 현실적인 대안으로 떠오르면서 관련 사업 수주 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 예상돼요. 🏆 통합 리모델링이 가능해짐에 따라, 규모의 경제를 통한 공사비 절감 및 수익성 개선 효과도 기대할 수 있어요. 💰

신축 세대 조합원 배정 허용, 상가 증축 한도 확대 등은 건설사들의 사업 참여 유인을 높이는 요소로 작용할 수 있어요. 📈 또한, 대형 평형 분할을 통한 세대수 확대는 새로운 주택 공급으로 이어져 건설 자재 및 관련 산업에도 긍정적인 영향을 줄 수 있답니다. 🔨

다만, 시장 상황 변화에 따른 사업성 분석 및 리스크 관리 능력이 더욱 중요해질 것으로 보여요. 🧐 여러 단지를 통합하는 과정에서의 이해관계 조정이나, 복잡해진 사업 절차에 대한 전문적인 대응이 요구될 수 있어요. 🤝

정부의 이번 리모델링 규제 완화는 노후 주택 밀집 지역의 주거 환경 개선과 함께 건설 경기 활성화에 기여할 것으로 기대돼요. 🏘️ 재건축 규제 완화가 어려운 지역에서 리모델링이 대안으로 부상하면서, 주택 공급 확대 정책에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있어요. 💡 이는 부동산 시장 전반에 걸쳐 활력을 불어넣고, 건설 관련 산업의 성장 동력을 확보하는 데 도움을 줄 수 있답니다. 🚀

또한, 대형 평형을 소형으로 분할하여 세대수를 늘리는 방안은 주택 시장의 수요와 공급 불균형을 일부 해소하는 데 기여할 수 있어요. 👍 상가 증축 한도 확대와 통합 리모델링 허용은 도시 공간의 효율적 활용과 지역 경제 활성화에도 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것으로 전망돼요. 🏙️

하지만, 리모델링 사업 활성화 과정에서 발생할 수 있는 난개발이나, 안전 문제 등에 대한 철저한 관리 감독이 필요해요. 🔍 또한, 규제 완화로 인한 주택 가격 상승 가능성에 대한 면밀한 모니터링과 정책적 대응도 중요할 것으로 보여요. 🧐

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

이번 주택법 개정안 통과로 아파트 리모델링 사업의 재건축과 같은 수준의 규제 완화가 이루어지면서, 그동안 제도적 한계로 어려움을 겪었던 노후 중층 단지들의 주거 환경 개선 사업에 새로운 활력이 불어넣어질 것으로 보여요. 🏡🔑

가장 큰 변화는 조합원들이 재건축처럼 새로 지어지는 아파트에 입주할 수 있는 길이 열린다는 점이에요. 이는 단순히 기존 집을 수리하는 수준을 넘어, 조합원들에게 더 나은 주거 환경과 동·호수 선택권을 제공하게 되어 사업 참여 동기를 높여줄 수 있을 것으로 기대돼요. ✨ 또한, 단지 내 상가를 더 넓히거나 위치를 옮기는 것이 가능해지고, 심지어 여러 단지가 뭉쳐서 통합 리모델링을 추진할 수 있게 되면서 사업의 경제성과 효율성을 높일 수 있게 되었어요. 📈 이는 기존에 재건축 사업성이 낮아 리모델링을 대안으로 삼았던 단지들에게는 매우 긍정적인 소식이라고 할 수 있죠. 🏘️

대형 평형을 분할해 세대수를 늘릴 수 있게 된 점도 주목할 만해요. 이는 공급 부족 문제에 대한 또 다른 해법을 제시하는 동시에, 아파트 단지 내 다양한 가구 구성원의 요구를 충족시킬 수 있는 유연성을 확보하게 되었다는 의미를 갖는답니다. 👨‍👩‍👧‍👦 더불어 학교 용지 확보 부담이 줄어드는 것은 사업 추진 과정에서의 행정적 부담을 완화하는 데 기여할 것으로 보여요. 🏫 전반적으로 이번 개정안은 침체되었던 리모델링 시장에 새로운 동력을 부여하고, 재건축의 대안으로서 리모델링의 위상을 강화하는 중요한 전환점이 될 것으로 전망돼요. 👍

6. 향후 전망: 시나리오별 예측 🏡✨

현 상태 유지 및 안착 시나리오

이번 주택법 일부개정법률안이 국회 본회의를 통과하고 시행된다면, 리모델링 사업에 대한 오랜 숙원들이 상당 부분 해소될 것으로 보여요. 🤩 재건축처럼 새로 짓는 세대를 조합원에게 배정할 수 있게 되고, 단지 내 상가 증축 한도가 확대되며, 여러 단지를 묶어 통합 리모델링을 하는 것도 가능해지죠. 대형 평형을 쪼개 세대수를 늘리는 방안도 포함되어 있어, 사업성이 개선된 단지들을 중심으로 리모델링 추진이 점진적으로 활성화될 것으로 예상됩니다. 👍 기존에 재건축이 어려웠던 노후 중층 단지들에게 리모델링이 실질적인 대안으로 자리 잡으며 시장이 안정적으로 성장할 가능성이 높아요. 📈
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 이번 개정안이 리모델링 시장에 예상보다 훨씬 큰 활력을 불어넣는다면, 단순히 사업성이 개선되는 것을 넘어 새로운 주거 트렌드를 형성할 수도 있답니다. 🚀 통합 리모델링을 통해 대규모 신축 단지가 형성되면서 커뮤니티 시설의 대형화·고급화가 이루어지고, 이는 단지 전체의 주거 가치를 크게 높일 수 있어요. 또한, 조합원의 선택권 확대와 신축 세대 배정 허용은 리모델링 사업에 대한 참여율을 높이고, 재건축과의 형평성 논란을 줄여주면서 더 많은 단지들이 리모델링으로 눈을 돌리게 만들 것입니다. 🤩 이는 건설사들의 리모델링 사업 수주 경쟁을 더욱 치열하게 만들고, 관련 기술 및 자재 시장의 발전도 가속화할 것으로 기대됩니다. 🌟
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

물론 예상치 못한 변수로 인해 리모델링 사업이 주춤할 가능성도 배제할 수는 없어요. 😥 법안이 통과되더라도 실제 사업 추진 과정에서 조합원 간의 이해관계 충돌이나 예상치 못한 공사비 상승, 또는 강화된 안전 규제 등으로 인해 사업이 지연되거나 좌초되는 사례가 발생할 수 있습니다. 😟 예를 들어, 통합 리모델링 시 인접 단지 간의 의견 조율이 어렵거나, 신축 세대 배정 과정에서 갈등이 불거질 수 있어요. 또한, 리모델링 과정에서 발생하는 소음, 분진 등 주변에 미치는 영향에 대한 민원이 증가하거나, 법규 해석의 차이로 인해 사업 진행에 제동이 걸릴 수도 있답니다. ⚖️ 이 경우, 리모델링 시장 활성화 기대감이 꺾이면서 사업 추진 동력이 약화될 수도 있을 거예요. 🤔

[주요 용어 해설 (Glossary)]

주택법 일부개정법률안

현재 국회 본회의 통과를 앞두고 있는 법안으로, 기존 주택법을 개정하여 아파트 리모델링 사업의 여러 규제를 완화하는 내용을 담고 있어요. 🏡 예를 들어, 아파트 리모델링 시에도 재건축처럼 새로 짓는 세대를 조합원에게 배정할 수 있게 하고, 단지 내 상가 증축 한도를 늘리거나 여러 단지를 묶어 통합 리모델링을 할 수 있는 근거를 마련하는 것이 주요 내용이에요. 이러한 변화들이 노후 주택가의 리모델링 사업에 활력을 불어넣을 것으로 기대되고 있답니다. ✨
세대수 확대

아파트 리모델링 사업을 통해 전체 가구 수를 늘리는 것을 의미해요. 📈 특히, 기존의 대형 평형 아파트를 여러 개의 작은 평형 아파트로 분할하는 방식으로 세대수를 늘릴 수 있도록 허용하는 내용이 개정안에 포함되었어요. 이렇게 하면 분양 수입을 늘릴 수 있어 사업성을 높이는 데 도움이 된답니다. 예를 들어, 전용면적 85㎡를 초과하는 넓은 집을 두 채 이상으로 나누면, 기존 세대 수의 5% 이내에서 세대수를 더 늘릴 수 있게 되는 거죠. 🏘️
통합 리모델링

인접해 있는 두 개 이상의 아파트 단지를 하나로 묶어서 함께 리모델링하는 사업 방식을 말해요. 🤝 지금까지는 단지가 붙어 있어도 개별적으로 사업을 추진해야 하는 경우가 많았는데, 이번 개정안을 통해 여러 단지가 하나의 조합을 구성해서 대단지로 탈바꿈하는 계획을 세울 수 있게 되었어요. 이렇게 하면 공사비를 절감할 수 있고, 각 단지에 흩어져 있던 커뮤니티 시설을 더 크고 좋게 만들 수 있어 규모의 경제 효과를 기대할 수 있어요. 🏫