'고금리 장기화' 시대를 대비하는 선구안

2022년과 2023년 초반 부동산 시장을 뒤흔든 가장 강력한 변수 중 하나는 ‘금리’였다. 당시 미국 연방준비제도(Fed)는 인플레이션을 잡기 위해 공격적인 금리 인상에 나섰고, 미국 국채금리는 급등했다. 미국 기준금리는 불과 1년여 만에 5%를 넘는 수준까지 올라갔고, 미국 10년물 국채금리는 4%를 돌파했다. 이에 따라 글로벌 채권금리가 급등했고 한국 역시 이를 피해 갈 수 없었다. 금융채 금리가 상승했고 은행의 주택담보대출 금리는 연 7% 수준까지 치솟았다. 시장에서는 "영끌(영혼까지 끌어모아 주택 매수)의 시대가 끝났다"는 말이 나왔고 거래량은 급감했다. 실제로 당시 서울 아파트 거래량은 급격히 위축됐다. 서울시 통계 기준 월 거래량이 500~600건 수준까지 떨어지며 사실상 ‘거래절벽’ 상태에 접어들었다. 강동구 둔촌주공 재건축 단지(현 올림픽파크포레온) 역시 미분양 우려가 제기될 정도로 시장 심리가 얼어붙었다. 당시 분양가가 13억원 수준임에도 "고분양가 아니냐"는 논란이 거셌지만, 현재 해당 단지 실거래가는 30억원을 넘는다.

그런데 최근 글로벌 채권시장을 보면 당시보다 더 주의 깊게 살펴봐야 할 신호가 나타나고 있다. 최근 미국 30년 만기 국채금리는 장중 5.1%를 넘어섰다. 이는 2007년 글로벌 금융위기 직전 이후 가장 높은 수준이다. 미국 10년물 국채금리 역시 상승 흐름을 이어가고 있다. 장기금리가 이처럼 급등하는 이유는 단순하지 않다. 미국의 소비자물가지수(CPI)와 생산자물가지수(PPI)가 시장 예상보다 높은 수준을 유지하며 인플레이션 둔화 속도가 기대보다 느리다는 점이 반영되고 있기 때문이다.