[단독] 서울시, 세운4구역 유산평가로 돌파구 찾나

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[단독] 서울시, 세운4구역 유산평가로 돌파구 찾나

업데이트 : 2026.06.22 19:07 닫기

서울시, 입장바꿔 수용 검토
“논란해소로 빠른 사업추진 ”
주민 동의 있어야 평가 착수
높이 낮출 땐 반발 커질수도

서울 종묘 앞 세운4구역 재개발 사업이 사업시행계획 변경 인가를 받으면서 서울시와 국가유산청 간 협의가 재개될 것으로 전망된다. 서울시는 세운4구역에 대한 세계유산영향평가를 받는 방안을 추진한다. 사업 주체인 토지주 등 주민의 참여가 전제돼야 하는 만큼 주민 설득이 최대 변수로 꼽힌다.

22일 서울시와 업계에 따르면 종로구는 지난 19일 세운4구역 도시정비형 재개발사업 사업시행계획 변경 인가를 고시했다. 이에 따라 청계천변 최고 141.9ｍ, 종로변 98.7ｍ 높이로 업무·오피스텔·판매시설 등을 짓는 계획이 확정됐다.

서울시는 유네스코 세계유산센터가 제시한 가이드라인에 따라 유산영향평가를 받는 방안을 검토하고 있다. 국가유산청과 서울시, 종로구, 사업주체인 주민 등이 평가 범위와 방식, 사업계획 조정 방향 등을 협의하고, 그 결과를 유네스코에 알리는 방식이다. 오 시장은 선거 기간 세운4구역과 관련해 “선거 직후 다시 국가유산청과 논의해 유산영향평가를 ‘빠르게 하는 것’을 전제로 합의가 이뤄지도록 서울시가 중재 역할을 하겠다”고 밝힌 바 있다.

서울시가 세계유산영향평가를 검토하는 배경에는 국가유산청과 종묘 경관 훼손 논란을 해결하지 않고서는 사업 속도를 내기 어렵다는 판단이 깔려 있다. 지방선거 전 오 시장은 이 문제를 놓고 허민 국가유산청장을 세 차례 만났고, 서울시와 국가유산청 국장급 실무협의도 수십 번 진행한 것으로 알려졌다. 국가유산청도 “유산영향평가에 참여하면 1년 이내 절차가 끝날 수 있도록 협조하겠다”는 입장이다.

세운4구역 재개발 사업 주체는 주민들이며 서울주택도시개발공사(SH)는 사업을 위탁받았다. 세계유산영향평가는 시가 단독으로 결정할 수 있는 사안이 아니다. 오 시장이 “주민들의 동의가 없으면 유산영향평가는 한 발짝도 나갈 수 없다”고 밝힌 것도 이런 이유에서다. 서울시 담당 부서에도 주민 동의가 가장 중요하다는 점을 강조한 것으로 알려졌다.

착공 전 넘어야 할 문화재 절차도 남아 있다. 세운4구역은 매장문화재 발굴은 마무리됐지만, 유구 보존과 전시 방식에 대한 문화재위원회 심의가 보류돼 최종 승인 절차가 남아 있다. 유산영향평가를 둘러싼 문제를 매듭짓지 않으면 향후 착공 단계에서 제동이 걸릴 수 있다는 관측이 나온다.

세계유산영향평가를 받는 과정에서 이해관계자들 간 합의가 중요하다는 지적이 나온다. 영국 리버풀은 2004년 세계유산에 등재됐지만 유산구역 안에서 대규모 개발이 진행되며 2012년 ‘위험에 처한 세계유산’ 목록에 올랐고, 2021년 세계유산 지위를 잃었다. 당시 영국 정부 산하 유산자문기구와 리버풀 시의회, 개발사가 각각 세계유산영향평가를 진행하면서 평가 대상과 기준, 개발 효과 등에 대해 각자 다른 목소리를 낸 데다 대규모 개발이 세계유산구역 안에서 진행됐기 때문이란 분석이 많다.

세운4구역 개발은 세계유산구역 밖에서 이뤄진다는 점에서 리버풀과 다르다. 세운4구역 사업지는 종묘 정전에서 약 510ｍ, 종묘 담당 경계로부터 180ｍ 이상 떨어져 있다. 그러나 국가유산청과 서울시, 주민들이 유산영향평가를 둘러싸고 서로 다른 입장을 내놓을 경우 유네스코에서 문제를 제기할 가능성이 있다.

조율에 성공하면 세운4구역은 세계유산 주변 개발과 보존의 접점을 찾은 선례가 될 전망이다. 국가유산청은 종묘 경관 보존 원칙을 지키고, 서울시는 남산에서 종묘로 이어지는 도심 녹지축 조성 구상을 이어갈 수 있다. 주민들은 20년 넘게 멈춰 있던 사업을 마무리할 수 있다.

다만 높이가 조정될 경우 사업성 보완도 쟁점이 될 수 있다. 세운4구역은 2004년 사업이 시작된 뒤 사업성 부족과 문화재 심의 등으로 장기간 표류했다. 세운4구역 주민대표회의는 “누적 채무가 7250억원에 이르고, 매년 금융이자 손실만 200억원을 부담하고 있다”고 밝혔다. 유산영향평가를 거쳐 사업계획 변경이 불가피해질 경우 주민들 부담을 어떻게 줄일지도 협의 대상이 될 전망이다.

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서울 종묘 앞 세운4구역 재개발 사업이 사업시행계획 변경 인가를 받으면서 서울시와 국가유산청 간의 협의가 재개될 것으로 보인다.

서울시는 가이드라인에 따라 세계유산영향평가를 검토하고 있으며, 주민들의 동의가 필수적이라는 점을 강조하고 있다.

이 재개발이 성공적으로 진행된다면, 세계유산 보호와 개발의 조화를 이룬 선례로 남을 가능성이 있다.

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서울시, 세운4구역 세계유산영향평가 수용 검토…종묘 경관 논란 해소 및 사업 추진 기대

Key Points

서울시가 그간 논란이 되었던 종묘 앞 세운4구역 재개발 사업에 대해 세계유산영향평가를 받는 방안을 적극 검토하며 사업 추진에 속도를 내려 하고 있어요. 🗺️
이번 결정은 국가유산청과의 오랜 경관 훼손 논란을 해소하고, 20년 넘게 지연된 사업을 마무리하려는 서울시의 의지가 반영된 것으로 보여요. 🏛️
하지만 세계유산영향평가는 사업 주체인 주민들의 동의가 필수적인 만큼, 주민 설득 과정이 최대 관건이 될 것으로 예상돼요. 🤔
유산영향평가 결과에 따라 사업 계획이 조정될 경우 사업성 확보 방안 마련도 중요한 과제로 떠오를 전망이에요. 💰

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

서울 종묘 앞에 위치한 세운4구역 재개발 사업이 사업시행계획 변경 인가를 받으면서 다시금 사업 추진에 속도가 붙고 있어요. ⏳ 하지만 이와 동시에 서울시가 이전과는 달리 이 구역에 대한 세계유산영향평가를 받겠다는 입장을 검토하면서 새로운 국면을 맞이하고 있습니다. 🏙️ 이는 종묘 경관 훼손 논란을 해결하고 사업을 원활하게 진행하기 위한 서울시의 결정으로 풀이되는데요, 특히 오세훈 서울시장이 선거 기간 동안 국가유산청과의 중재 역할을 약속했던 점이 이번 입장 변화의 배경으로 꼽힙니다. 🤝

이번 결정은 사업 주체인 주민들의 동의를 전제로 하고 있으며, 주민 설득이 성공의 열쇠가 될 것으로 보입니다. 🔑 과거 20년 넘게 사업 지연과 경제적 부담으로 어려움을 겪어온 주민들에게는 사업 추진의 중요한 진전이지만, 세계유산영향평가 과정에서 건물의 높이가 낮아지는 등 사업 계획 조정이 불가피해질 경우 사업성 보완 문제가 또 다른 쟁점으로 떠오를 수 있어요. 📈<0xF0><0x9F><0xA7><0xBE>

한편, 세운4구역 주민들은 국가유산청이 법적 근거 없이 세계유산영향평가를 강요하며 사업을 방해하고 있다고 강하게 반발하고 있습니다. 😠 주민들은 이미 여러 차례 관련 협의를 거쳤으며, 세계유산 보호 지역 밖에 있다는 점 등을 근거로 영향평가 대상이 아니라고 주장하고 있어요. 😤 이러한 갈등은 이미 인허가 과정의 지연으로 주민들에게 막대한 금전적 손실을 안겨주었고, 일부 주민들은 사업 지연으로 인해 세상을 떠나는 안타까운 상황까지 겪었습니다. 💔

세계유산영향평가를 둘러싼 논란이 계속되는 가운데, 국가유산청은 사업 진행 시 후속 절차에 제동을 걸겠다는 입장까지 밝혀 정부, 서울시, 종로구, 그리고 주민들 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있음을 보여줍니다. 🔗 영국 리버풀 사례처럼 다양한 평가와 다른 목소리가 충돌할 경우 유네스코에서 문제를 제기할 가능성도 있다는 지적도 나오고 있어, 앞으로 세운4구역이 세계유산 주변 개발과 보존의 조화로운 선례를 만들 수 있을지 귀추가 주목됩니다. 🤔✨

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

서울 종묘 바로 앞에 있는 세운4구역 재개발 사업이 최근 사업시행계획 변경 인가를 받으면서 다시금 사업 추진에 속도를 낼 수 있게 되었어요. 🏙️ 그런데 이번 사업의 핵심 쟁점은 바로 세계유산영향평가(HIA)를 받을 것인지 여부랍니다. 원래는 국가유산청에서 이 평가를 받아야 한다고 주장했지만, 세운4구역 주민들은 이미 20년 넘게 사업이 지연되어 막대한 금융 비용 부담을 안고 있다며 반발해 왔어요. 😥 하지만 이번에 서울시가 입장을 바꿔 세계유산영향평가를 받는 방안을 검토하면서, 논란을 해소하고 사업을 빠르게 추진하려는 움직임을 보이고 있답니다. 👍

이러한 변화의 배경에는 여러 이해관계자들의 복잡한 상황이 얽혀 있어요. 얽히고 설킨 갈등의 시작은 국가유산청이 세운4구역의 높은 건축물이 세계문화유산인 종묘의 경관을 훼손할 수 있다는 우려를 제기하면서부터였어요. 😟 국가유산청은 유네스코의 권고를 근거로 세계유산영향평가를 받아야 한다고 주장했지만, 주민들은 자신들의 구역이 세계유산 보호지구 밖에 있다는 점과 이미 2017년과 2023년에도 관련 협의 의무가 없다는 유권해석을 받았다고 항변하며 행정의 신뢰성 문제를 제기했답니다. ⚖️ 주민들은 사업 지연으로 8000억 원에 달하는 누적 사업비와 매달 20억 원 이상의 이자 비용이 발생하고 있다고 호소하며, 이대로는 '깡통 토지주'로 내몰릴 위기에 처했다고 강조했어요. 😭

하지만 이번에 서울시가 태도를 바꾼 것은, 이러한 갈등을 더 이상 지속시키기 어렵다는 판단과 함께 사업 추진의 핵심 관계자인 주민들의 동의가 필수적이라는 점을 고려한 것으로 보여요. 🤝 오세훈 서울시장이 선거 기간에도 국가유산청과의 논의를 통해 유산영향평가를 빠르게 진행하는 것을 전제로 합의를 이끌어내겠다고 밝힌 바 있으며, 이번 사업시행계획 변경 인가가 이러한 맥락에서 이루어졌다고 볼 수 있어요. 💡 이제는 서울시, 국가유산청, 종로구, 그리고 무엇보다 주민들 간의 긴밀한 협의를 통해 평가 범위, 방식, 그리고 사업 계획 조정 방향 등을 조율하는 것이 중요해졌답니다. 📝 과연 이 복잡한 이해관계 속에서 모두가 만족할 수 있는 합의점을 찾아 세운4구역 재개발 사업이 성공적으로 마무리될 수 있을지 귀추가 주목됩니다. 👀

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) ⏳

2026년 5월 14일

세운4구역 주민들은 국가유산청의 세계유산영향평가(HIA) 이행 요구에 대해 법적 근거 없는 행정 폭주라며 반발했어요. 🙅‍♀️ 주민들은 세운4구역이 세계유산 보호지구 밖에 있어 HIA 의무가 없음에도 강제하는 것은 행정 신뢰를 훼손하는 것이라고 주장했답니다. 또한, 허민 국가유산청장의 사퇴를 촉구하며 유네스코 공문 원본 공개를 요구했어요. 📜
2026년 6월 18일

종로구청은 현 구청장 임기 내에 세운4구역 도시정비형 재개발사업의 사업시행계획 변경 인가를 처리했어요. ✅ 이는 사업 추진을 위한 행정 근거를 확보한 중요한 단계였지만, 국가유산청은 세계유산영향평가를 받지 않으면 후속 절차에 제동을 걸겠다는 입장을 유지하며 갈등의 불씨를 남겼어요. 🔥
2026년 6월 19일

종로구청은 세운4구역 도시정비형 재개발사업의 사업시행계획 변경 인가를 고시했어요. 🏢 이를 통해 청계천변 최고 141.9m, 종로변 98.7m 높이로 업무·오피스텔·판매시설 등을 짓는 계획이 확정되었답니다. 이는 사업이 착공을 향한 핵심 관문을 넘었음을 의미해요. 🚀
2026년 6월 22일

서울시는 세운4구역에 대한 세계유산영향평가(HIA)를 받는 방안을 검토하고 있다고 밝혔어요. 🤝 과거 국가유산청과의 경관 훼손 논란으로 사업 추진에 어려움을 겪었던 점을 고려하여, 서울시가 중재자 역할을 하겠다는 의지를 보였답니다. 다만, HIA는 주민 동의가 전제되어야 한다는 점이 중요한 변수로 남아있어요. 🏘️

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까? 🤔🗺️👥

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

세운4구역 재개발 사업의 지연과 향후 사업 계획 변경 가능성은 이곳에 거주하거나 사업장을 운영하는 개인들에게 직접적인 영향을 미칠 수 있어요. ⏳ 20년 넘게 표류했던 사업이기에, 사업이 재개되고 마무리되는 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하면 개인들의 재산권 행사나 주거 안정성에 대한 우려가 커질 수 있습니다. 🏘️ 또한, 세계유산영향평가를 받는 과정에서 건축물의 높이 등이 조정될 경우, 기존 사업 계획에 따라 이익을 기대했던 주민들의 기대감이 변동될 수 있으며, 이로 인한 재정적 부담이나 심리적 영향도 고려해야 해요. 😥

건설업계와 관련 기업들은 세운4구역 재개발 사업의 속도 변화에 주목하고 있어요. 🏗️ 사업시행계획 변경 인가를 받으면서 사업 추진의 동력이 다시 생겼지만, 세계유산영향평가와 같은 문화재 관련 절차가 사업의 속도를 늦출 수 있는 변수로 남아있죠. 🧐 만약 사업 계획이 변경된다면, 건축물의 높이 제한이나 설계 변경 등으로 인해 예상보다 사업성이 낮아지거나 추가적인 비용이 발생할 수도 있습니다. 💰 이로 인해 사업을 위탁받은 서울주택도시개발공사(SH)나 시공사 등 관련 기업들의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 향후 유사한 프로젝트 추진에도 영향을 미칠 수 있어요. 🏢

서울시와 국가유산청, 그리고 종로구청은 세운4구역 재개발을 둘러싼 갈등을 봉합하고 사업을 원활하게 추진해야 하는 과제를 안고 있어요. 🏛️ 서울시는 종묘 경관 보존과 도심 녹지축 조성이라는 두 마리 토끼를 잡아야 하는 상황이며, 국가유산청은 세계유산의 가치를 보존하면서도 지역 발전을 저해하지 않는 균형점을 찾아야 합니다. ⚖️ 주민들의 오랜 숙원 사업인 재개발을 빠르게 추진하는 것과 세계유산 보호라는 국가적, 국제적 책임을 다하는 것 사이에서 섬세한 조율이 필요해요. 🤝 만약 갈등이 장기화되거나 해결되지 못하면, 유네스코 세계유산위원회에서 문제가 제기될 가능성도 배제할 수 없으며, 이는 대한민국의 문화유산 보존 이미지에도 영향을 줄 수 있습니다. 🌍

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

**세운4구역 재개발 사업의 향방이 세계유산과의 조화를 모색하는 새로운 모델을 제시할 수 있어요.** 🏙️🌳 먼저, 서울시가 기존의 입장을 바꿔 세운4구역에 대한 세계유산영향평가(HIA)를 받기로 검토하면서, 그동안 경관 훼손 논란으로 답보 상태에 있던 사업 추진에 속도가 붙을 전망이에요. 이는 국가유산청과의 협의 재개를 통해 사업 지연의 오랜 갈등을 해소하려는 움직임으로 볼 수 있어요. 👍🏼🤝🏼

**이러한 결정은 단순히 한 지역의 개발 문제를 넘어, 문화유산과 도시 개발이 어떻게 공존할 수 있는지에 대한 중요한 선례를 남길 수 있다는 점에서 의미가 있어요.** 🏛️💡 세운4구역은 종묘 세계문화유산 보호지역 밖이지만, 주변 경관과의 조화를 위해 평가를 받기로 한 것은, 개발 사업이 세계유산의 가치를 존중하는 방향으로 나아가야 한다는 점을 시사해요. 물론, 주민 동의가 필수적이고 향후 건물 높이 조정 시 사업성 문제 등 해결해야 할 과제가 남아 있지만, 조율에 성공한다면 세운4구역은 세계유산 주변 개발과 보존의 균형점을 찾는 모범 사례가 될 수 있을 거예요. ⚖️✨

**궁극적으로 이번 사안은 복잡한 이해관계 속에서 합의점을 찾아가는 과정이며, 향후 유사한 사례에 대한 정책적, 제도적 방향성을 제시할 수 있다는 점에 주목해야 해요.** 🧐📝 장기간 사업이 지연되면서 주민들의 경제적 부담이 커진 상황에서, 세계유산영향평가를 통해 사업 계획을 조정하고 이를 통해 주민들의 사업 부담을 줄일 방안까지 모색해야 하는 만큼, 성공적인 합의 도출 여부가 세운4구역뿐만 아니라 다른 도시 개발 프로젝트에도 큰 영향을 미칠 수 있을 것으로 보여요. 🚀🌟

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

현재 서울시가 세운4구역 재개발 사업에 대해 세계유산영향평가(HIA)를 받는 방안을 추진하고, 국가유산청도 협조하겠다는 입장을 보이면서, 가장 현실적인 전개는 이대로 협의가 진행되는 상황이에요. 🤝 주민들의 동의를 얻는 것이 중요 과제이며, 이를 바탕으로 평가 범위와 사업계획 조정 방향 등을 구체적으로 논의하게 될 거예요. 이 과정에서 종묘 경관 보존 원칙과 도시 녹지축 조성이라는 두 가지 목표를 조화롭게 달성하려는 노력이 계속될 것이고요. 🌳 물론, 평가 결과에 따라 사업 계획이 일부 변경될 가능성은 있지만, 장기 표류하던 사업이 드디어 착공 단계로 나아갈 수 있다는 점에서 긍정적인 흐름을 유지할 수 있어요. 👍
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 서울시와 국가유산청, 그리고 주민 대표들 간의 협의가 매우 순조롭게 진행되어, 세계유산영향평가가 예상보다 빠르게 마무리되고 사업 계획 조정 또한 최소화될 경우, 세운4구역 재개발 사업은 더욱 가속도가 붙을 수 있어요. 🚀 이는 단순히 사업 추진 지연으로 인한 주민들의 경제적 부담(누적 채무 7250억원, 연 200억원 금융 이자 손실 등)을 신속하게 해소하는 데 큰 도움이 될 뿐만 아니라, 세계유산 주변 개발과 보존의 성공적인 접점을 찾은 모범 사례로 자리매김할 수 있어요. 🏆 또한, 이 성공 경험은 향후 유사한 개발 사업에서 세계유산과의 조화를 추구하는 데 긍정적인 선례가 될 수 있을 거예요. ✨
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

하지만 세계유산영향평가를 둘러싼 갈등이 쉽게 해결되지 않을 가능성도 있어요. 😥 주민들이 평가 절차에 반발하거나, 평가 과정에서 사업 계획 조정이 불가피해지면서 사업성이 크게 훼손될 경우, 사업 추진 동력이 약해질 수 있어요. 또한, 새로운 구청장이 취임하면서 기존 인가 절차에 대한 재검토를 요구하거나, 예상치 못한 문화재 관련 심의 보류 등이 발생할 경우, 사업은 다시 표류할 가능성이 있어요. ⏳ 영국 리버풀 사례처럼 이해관계자 간 이견이 조율되지 못하고 평가 대상과 기준에 대한 다른 목소리가 나온다면, 이는 유네스코의 문제 제기로 이어져 사업에 제동이 걸릴 수도 있다는 점도 염두에 두어야 해요. 😬

[주요 용어 해설 (Glossary)]

세계유산영향평가 (HIA)

세계유산 또는 그 주변 지역에 영향을 미칠 수 있는 개발 사업 등이 세계유산의 가치에 미칠 잠재적인 부정적 영향을 사전에 평가하는 절차를 말해요. 🌍 유네스코 세계유산센터는 개발 사업 추진 시 세계유산에 미치는 영향을 예측하고, 보존 및 관리를 위한 대책을 마련하기 위해 이러한 평가를 권고하고 있어요. 하지만 HIA는 법적 구속력이 있는 강제 조항은 아니며, 평가 대상 범위나 절차에 있어서는 각 국가나 지역의 상황에 따라 다르게 적용될 수 있답니다. 😉 이번 세운4구역 사례에서는 이 평가를 둘러싸고 서울시, 국가유산청, 그리고 주민들 간의 입장 차이가 존재하고 있어요.
사업시행계획 변경 인가

도시정비사업(재개발, 재건축 등)을 추진하는 데 있어서 사업 주체가 사업 계획을 변경하고, 이에 대한 행정청의 공식적인 승인을 받는 과정을 의미해요. ✍️ 이는 사업의 진행 단계에서 건축물의 높이나 용도, 공공시설 배치 등 주요 내용이 수정될 때 필요한 절차랍니다. 이번에 세운4구역은 이 사업시행계획 변경 인가를 받음으로써 재개발 사업의 핵심적인 행정 절차를 하나 넘기게 되었어요. ✅ 이를 통해 사업 추진에 더욱 박차를 가할 수 있는 발판을 마련했다고 볼 수 있어요. 🚀
세계유산 경관

세계유산으로 지정된 장소나 그 주변 지역에서 자연적으로 형성되거나 역사적으로 구축된 시각적인 풍경을 의미해요. 🏞️ 이는 단순히 눈에 보이는 모습뿐만 아니라, 그 장소가 가진 역사적, 문화적 의미가 시각적으로 어떻게 투영되는지를 포함하는 개념이랍니다. 종묘의 경우, 주변 건물들의 높이나 배치 등이 종묘가 가진 웅장함이나 역사적 분위기에 영향을 줄 수 있기 때문에, 세운4구역의 고층 건물 계획이 세계유산 경관 훼손 논란으로 이어진 배경이 되고 있어요. 🧐 따라서 개발 사업 시 이러한 경관의 보존 및 조화가 중요한 고려사항이 된답니다.