"노·도·강 월세 300만원…경기 비규제지역서 내집 마련을"

“서울 노도강(노원·도봉·강북구) 아파트 월세도 300만원까지 올랐습니다. 월세를 감당하기보다는 300만원으로 원리금을 갚으며 집을 사는 게 자산 형성에 유리합니다.”

강연옥 플팩 대표(사진)는 2일 “대출 규제 강화와 전세의 월세화를 고려할 때 무주택자는 내 집 마련을 미뤄선 안 된다”며 이같이 말했다.

하반기에는 대출 한도를 확보하기가 더 까다로워질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다고 강조했다. 그가 주의 깊게 보는 것은 ‘방 공제’로 불리는 소액임차보증금 차감 제도다. 은행이 주택담보대출을 실행할 때 방 개수만큼 최우선변제금을 차감하는 것이다. 그동안 모기지신용보험(MCI), 모기지신용보증(MCG) 등에 가입해 담보인정비율(LTV)만큼 대출받을 수 있었다. 하지만 MCI와 MCG 가입이 막히면 서울 기준으로 방 하나에 5500만원, 경기는 4800만원이 대출 한도에서 제외된다. 강 대표는 “방이 세 칸인 서울 아파트라면 대출 한도가 1억6500만원이나 깎인다”며 “일부 은행은 가입을 중단하고 방 공제 적용으로 한도를 줄이고 있어 하반기로 갈수록 대출을 받기 힘들 것”으로 전망했다.

서울 진입이 어려운 경우 경기권 비규제 지역에 관심을 둘 만하다고 했다. 강 대표는 “안양 평촌 학군지, 남양주 다산신도시 등은 여전히 전세를 끼고 매매가 가능한 유망 지역”이라며 “거주하지 않더라도 비규제 지역에서 12억원 이하 매물을 매수하면 비과세 혜택을 받고 자산도 키울 수 있다”고 설명했다.

주택담보대출 한도를 조금이라도 높이기 위해 신용대출의 분할 상환도 고려해 볼 만하다고 했다. 강 대표는 “만기 일시 상환 방식 신용대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 때 불리하다”며 “원리금을 10년 분할 상환하는 상품으로 전환하면 금리는 다소 높아지더라도 DSR 비율이 낮아져 주담대 한도를 더 늘릴 수 있다”고 설명했다.

하반기 기준금리 변동 등 외부 요인이 집값을 떨어뜨리기는 어려울 것으로 전망했다. 서울 아파트 시장은 공급이 근본적으로 부족하기 때문이다. 강 대표는 “강력한 규제로 대출 수요가 억제된 상태여서 2022~2023년 같은 하락장이 오긴 어려울 것”이라며 “대출을 받아야 하는 중저가 시장은 가격이 조정을 받고 현금 부자 중심의 강남권 상급지는 신고가를 경신하는 등 자산 양극화가 심해질 수 있다”고 분석했다.

강영연 기자 yykang@hankyung.com