김용범 정책실장이 꺼낸 ‘준공업지역’…서울시 “이미 2.5만가구 공급 추진”

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김용범 정책실장이 꺼낸 ‘준공업지역’…서울시 “이미 2.5만가구 공급 추진”

업데이트 : 2026.06.25 17:35 닫기

김용범 대통령비서실 정책실장이 24일 서울 중구 한국프레스센터에서 열린 관훈토론회에서 모두발언을 하고 있다.

서울시가 김용범 대통령비서실 정책실장의 주택 공급을 획기적으로 늘릴 수 있는 구체적 대안으로 “영등포·구로 등 준공업지역을 활용해야 한다” 발언과 관련해 “서울시는 이미 준공업지역 제도개선을 통해 총 32개 사업지에서 약 2만5000가구 규모의 주택 공급을 추진하고 있다”고 밝혔다.

서울시는 25일 설명자료를 통해 “서울시 내 모든 준공업지역에는 공동주택 건립이 가능하다”며 “지난 2024년 2월 ‘서남권 대개조’ 발표 이후 후속 조치로 추진한 준공업지역 제도개선을 통해 공동주택 용적률을 기존 250%에서 최대 400%까지 상향했다”고 설명했다.

이는 김 실장이 전날 서울 중구 프레스센터에서 열린 관훈토론회에서 서울 도심 공급 확대 방안으로 영등포·구로 등 준공업지역 활용 가능성을 제시한 데 따른 것이다.

서울시는 제도 개선을 통해 2024년 이전 중단되거나 지연됐던 사업은 물론 신규 사업도 추진 중이라고 설명했다. 시에 따르면 현재 지구단위계획 6곳(4694가구), 도시정비형 재개발 2곳(3359가구), 재건축·재개발 23곳(1만6236가구) 등 총 32곳에서 약 2만5000가구 공급을 추진하고 있다.

예컨대 영등포구 준공업지역은 서울시 전체 준공업 면적의 25.2%를 차지한다. 영등포구 문래동 국화 아파트는 용적률이 249.48% 였는데 서울시의 제도 개선 덕분에 용적률이 399.72%로 상향돼 기존 29층 354가구에서 최고 42층 659가구로 계획이 변경됐다. 두산위브 아파트도 용적률 399.95%를 적용받아 최고 35층 648규모로 정비사업이 추진될 예정이다.

또 상업지역 용적률 800%를 적용할 수 있는 산업혁신구역 시범사업 대상지를 선정해 산업혁신계획을 수립하고 있다. 산업시설과 주거시설을 각각 400%씩 복합 개발할 수 있도록 해 직주근접형 고밀 개발을 유도한다는 방침이다.

서울시는 주변 지역의 주거화가 상당 부분 진행돼 산업 기능이 약화된 준공업지역에 대해서는 주변 토지 이용 현황 등을 종합적으로 검토해 용도 지역 변경도 가능하다고 덧붙였다.

서울시 관계자는 “준공업지역을 산업과 주거, 여가 기능이 조화를 이루는 직·주·락 복합공간으로 지속적으로 조성해 나갈 계획”이라고 말했다.

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서울시는 김용범 대통령비서실 정책실장의 주택 공급 확대 방안 제안에 따라, 준공업지역을 활용해 약 2만5000가구 규모의 주택 공급을 추진하고 있다고 밝혔다.

특히, 지난 2024년 2월 제도 개선을 통해 용적률을 최대 400%까지 상향 조정하여 공동주택 건립을 가능하게 했으며, 영등포구 등에서 구체적인 개발 계획이 진행 중이다.

서울시는 이러한 준공업지역을 산업과 주거가 조화를 이루는 복합공간으로 조성할 계획임을 강조했다.

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서울시, 준공업지역 용적률 최대 400% 완화로 2.5만가구 공급 추진…김용범 실장 발언에 대한 즉각적인 후속 조치

Key Points

서울시는 김용범 정책실장이 언급한 영등포·구로 등 준공업지역 활용 방안에 대해 이미 2024년 2월 '서남권 대개조' 발표 후 제도 개선을 통해 32개 사업지에서 약 2만5000가구 규모의 주택 공급을 추진 중이라고 밝혔어요. 🏘️
이번 제도 개선으로 준공업지역 내 공동주택 용적률이 기존 250%에서 최대 400%까지 상향되어, 영등포구 문래동 국화아파트와 두산위브 아파트 등이 용적률 상향을 통해 사업 계획을 변경하거나 추진 중이에요. 🏗️
서울시는 산업혁신구역 시범사업을 통해 상업지역 용적률 800%를 적용하여 산업시설과 주거시설을 각각 400%씩 복합 개발하는 방안도 추진하며 직주근접형 고밀 개발을 유도하고 있어요. 🏢
주변 지역의 주거화로 산업 기능이 약화된 준공업지역에 대해서는 토지 이용 현황 등을 종합적으로 검토하여 용도 지역 변경도 가능하게 하여, 산업·주거·여가 기능이 조화를 이루는 복합 공간으로 조성해 나갈 계획이에요. 🌳

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

최근 김용범 대통령비서실 정책실장이 서울의 주택 공급 확대를 위해 영등포·구로 등 준공업지역 활용을 제안했습니다. 🏠 이에 대해 서울시는 이미 준공업지역 제도 개선을 통해 32개 사업지에서 약 2만 5000가구 규모의 주택 공급을 추진 중이라고 밝혔습니다. 🏘️ 이는 정책실장의 제안이 나온 2026년 6월 24일 다음날인 2026년 6월 25일에 발표된 내용입니다. 📰

서울시는 2024년 2월 '서남권 대개조' 발표 이후 준공업지역 제도 개선에 나섰으며, 공동주택 용적률을 기존 250%에서 최대 400%까지 상향했습니다. 👍 덕분에 영등포구 문래동 국화 아파트와 두산위브 아파트와 같은 사업지들은 용적률 상향을 통해 기존보다 훨씬 많은 가구 수를 최고 42층까지 올릴 수 있게 되었습니다. 🏢

또한, 서울시는 산업혁신구역 시범사업을 통해 산업시설과 주거시설을 각각 400%씩 복합 개발하는 방안도 추진하고 있습니다. 💡 이는 직주근접형 고밀 개발을 유도하고, 주변 지역의 주거화로 산업 기능이 약화된 준공업지역은 주변 토지 이용 현황을 종합적으로 검토하여 용도 지역 변경까지 검토한다는 계획입니다. 🤝 서울시는 이러한 조치를 통해 준공업지역을 산업, 주거, 여가 기능이 조화를 이루는 복합 공간으로 만들어갈 예정입니다. ✨

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

서울시의 준공업지역 용적률 완화 정책은 오랜 기간 이어진 도심 주택 공급 부족 문제와 도시 재생이라는 두 가지 흐름이 맞물려 추진되어 왔어요. 🏢 과거 1960~1970년대 국가 경제 성장을 이끌었던 준공업지역은 시간이 흐르면서 낙후되고 산업 기능이 약화되었죠. 🏭 하지만 동시에 주변 지역의 주거화가 상당 부분 진행되면서, 이 지역들을 어떻게 활용할지에 대한 고민이 깊어졌답니다. 🤔

특히, 2024년 2월 '서남권 대개조' 발표 이후 서울시는 준공업지역에 대한 제도 개선에 더욱 속도를 냈어요. 💨 이 과정에서 가장 핵심적인 변화는 용적률을 기존 250%에서 최대 400%까지 대폭 완화했다는 점이에요. 📈 이는 단순한 규제 완화를 넘어, 과거에는 개발이 어려웠던 영등포, 구로 등의 준공업지역을 용적률 상향을 통해 주거와 산업, 여가 기능이 어우러진 복합 공간으로 탈바꿈시키려는 의지를 보여줘요. 💪

이러한 정책 변화는 2024년 11월 '준공업지역 제도 개선방안' 발표(관련 뉴스 1, 2)를 통해 구체화되었고, 이후 여러 사업지에서 실제 주택 공급으로 이어지고 있어요. 🏘️ 이번 김용범 정책실장의 발언은 이러한 서울시의 기존 정책 기조를 재확인하고, 도심 주택 공급 확대라는 큰 그림 속에서 준공업지역의 중요성을 다시 한번 강조하는 계기가 되었다고 볼 수 있어요. 🔑

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2015년 10월

서울시는 준공업지역 활성화를 위해 '준공업지역 재생과 활성화 방안'을 발표했어요. 공장 비율 10% 미만 지역에서의 재개발, 가로주택정비사업 등을 허용하고, 업무·주거시설 복합 건물의 용적률을 최대 400%까지 완화하는 내용이 포함되었어요. 🏠🏢
또한, 산업 거점 지역에는 용적률을 최대 480%까지 상향 적용하는 등 특화된 정비 기준을 적용할 계획이었어요. 이를 통해 4만6000개 일자리 창출, 임대산업시설 확보, 청년주택 공급 등의 효과를 기대했답니다. ✨
2021년 1월

국토부와 서울시는 '민관합동 준공업지역 순환정비사업' 공모를 시작했어요. 공장 비율 50% 이상인 3000㎡ 이상 준공업지역 용지를 대상으로 했으며, 산업·주거 복합 공간을 조성하고 대체 영업시설을 활용하는 방안을 제시했지요. 🏗️
당시 도시계획조례 개정을 통해 공장 비율이 높더라도 산업용지 확보 의무 비율을 낮추고, 공공임대 등 공공시설 확보 시 주택 비율 확대 등의 혜택을 제공하는 안이 검토되었어요. 🏘️
2024년 11월

서울시는 '준공업지역 제도 개선 방안'을 발표하며 규제를 대폭 완화했어요. 🚀 한때 소비·제조업 중심지였지만 낙후됐던 준공업지역을 급변하는 산업 구조와 다양한 도시 공간 수요에 맞는 융·복합 공간으로 전환하는 것이 목표였죠. 🏢🏭
기존 4가지 정비 유형을 산업복합형(공장 비율 10% 이상)과 주거복합형(공장 비율 10% 미만) 2가지로 재편하고, 용적률을 기존 250%에서 최대 400%까지 높이는 방안이 포함되었어요. 또한, 면적과 관계없이 사업 주체가 개발 방식을 자유롭게 선택할 수 있게 되었답니다. ✨
2026년 2월

서울시는 '서남권 대개조' 발표 이후 후속 조치로 준공업지역 제도 개선을 추진했어요. 공동주택 용적률을 기존 250%에서 최대 400%까지 상향했으며, 이는 2024년 이전 중단되거나 지연되었던 사업은 물론 신규 사업 추진에도 힘을 실어줬답니다. 💪
영등포구 문래동의 국화 아파트는 용적률 상향 덕분에 기존 29층 354가구에서 최고 42층 659가구로 계획이 변경되는 등 구체적인 사업 추진 사례들이 나타나고 있어요. 🏘️
2026년 6월 25일

김용범 대통령비서실 정책실장이 준공업지역 활용을 주택 공급 확대 방안으로 제시했어요. 이에 대해 서울시는 이미 준공업지역 제도 개선을 통해 총 32개 사업지에서 약 2만 5000가구 규모의 주택 공급을 추진하고 있다고 밝혔답니다. 🏡
서울시는 준공업지역 내 공동주택 건립이 가능하며, 용적률을 최대 400%까지 상향해 직주근접형 고밀 개발을 유도하고 있다고 설명했어요. 또한, 주변 토지 이용 현황에 따라 용도 지역 변경도 가능하다고 덧붙였죠. 🗺️

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

이번 용적률 완화 조치는 서울의 주택 공급 확대에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대돼요. 특히 준공업지역을 활용한 주택 공급이 늘어나면서, 지역 주민들의 주거 환경 개선은 물론, 새로운 주거 공간이 마련될 가능성이 있어요. 🏘️ mieszkań individuals may experience improved living conditions and potentially access to new housing options as a result of increased housing supply in previously underutilized industrial zones. 기존에 노후된 준공업지역이 정비되면서 주거 쾌적성도 함께 높아질 수 있으며, 이는 지역 주민들의 삶의 질 향상으로 이어질 수 있답니다. ✨

다만, 이러한 개발 과정에서 기존 공장이나 산업 시설이 이전하거나 사라지면서 해당 지역에서 일하는 노동자들의 일자리 이동이나 근로 환경 변화에 대한 고려가 필요할 수 있어요. 🏭➡️🏢 Also, individuals working in the affected industrial areas might face changes in their work environments or employment situations due to the redevelopment of these zones.

서울시의 준공업지역 용적률 완화 및 제도 개선은 산업계에 큰 변화를 가져올 수 있어요. 🏢 기존의 낡은 공장 밀집 지역이 주거 및 업무 복합 공간으로 탈바꿈하면서, 산업 기능이 약화된 지역은 새로운 개발 기회를 맞이할 수 있답니다. Companies in and around these zones may see opportunities for redevelopment and modernization, potentially leading to improved infrastructure and business environments. 하지만, 이는 곧 산업 기능을 유지하거나 이전하려는 기업들에게는 새로운 과제가 될 수도 있어요. 🤔 For businesses, this presents a dual-edged sword: opportunities for revitalization and modernization, but also potential challenges in adapting to or relocating from areas undergoing significant transformation.

특히, 산업혁신구역 시범사업 등을 통해 산업시설과 주거시설을 복합 개발하는 방안은 직주근접형 고밀 개발을 유도하며 기업들에게 새로운 비즈니스 모델을 제시할 수 있어요. 🚀 The introduction of industrial innovation zones allows for mixed-use development, potentially fostering innovation and creating more integrated working and living environments for employees. 그러나 이러한 복합 개발 과정에서 산업 시설의 유지 및 관리, 그리고 주거 시설과의 조화로운 운영 방안에 대한 고민이 필요하답니다. 💡

정부와 서울시는 이번 준공업지역 제도 개선을 통해 주택 공급 확대라는 목표를 달성하고자 해요. 📈 김용범 정책실장의 제안에 발맞춰 서울시가 이미 2.5만 가구 공급을 추진 중임을 밝힌 것처럼, 이는 도심 공급 확대 및 주택 시장 안정화에 기여할 것으로 기대돼요. The government and Seoul City aim to address housing shortages and stabilize the real estate market by leveraging underutilized industrial areas for housing development. 용적률 상향, 복합 개발 허용 등 규제 완화는 건설사들에게는 사업성을 높여주는 요인으로 작용할 수 있으며, 이는 시장에 긍정적인 신호로 작용할 수 있답니다. 👍 Regulatory easing, such as increased floor area ratios and permission for mixed-use developments, can improve project feasibility for developers, potentially stimulating the market.

다만, 이러한 정책이 실제 주택 시장에 미치는 영향은 공급되는 주택의 유형, 가격대, 그리고 개발 속도 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있어요. 📊 The actual impact on the housing market will depend on various factors, including the type of housing supplied, pricing, and the pace of development. 또한, 준공업지역의 산업 기능을 유지하면서 주거 기능을 강화하는 방안에 대한 지속적인 정책적 관리와 시장 모니터링이 중요할 것으로 보여요. 👀 Continuous policy management and market monitoring are crucial to balance industrial preservation with residential development goals.

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

이번 발표를 통해 서울시의 준공업지역 개발에 대한 새로운 전환점이 마련되고 있어요. 김용범 정책실장의 언급 이후, 서울시가 이미 2024년 2월 '서남권 대개조' 발표의 후속 조치로 준공업지역 제도 개선을 통해 공동주택 용적률을 기존 250%에서 최대 400%까지 상향했음을 구체적으로 밝혔어요. 이는 과거 2015년 '준공업지역 재생과 활성화 방안'에서 제시되었던 3000㎡ 이상 개발 허용 및 용적률 400% 완화 정책이 실질적인 공급량 증가로 이어지고 있음을 보여주는 중요한 변화라고 할 수 있어요. 🏙️📈

특히, 서울시가 '서남권 대개조' 발표(2024년 2월) 이후 본격적으로 추진한 제도 개선 덕분에, 이전에는 중단되거나 지연되었던 사업들뿐만 아니라 새로운 사업들도 활발하게 추진될 수 있는 기반이 마련되었어요. 현재 32개 사업지에서 약 2만 5000가구 규모의 공급이 이루어지고 있으며, 영등포구 문래동 국화 아파트 사례처럼 용적률 상향을 통해 기존 계획보다 훨씬 많은 가구를 공급할 수 있게 된 점은 고무적이에요. 이러한 변화는 단순한 규제 완화를 넘어, 준공업지역을 주거, 산업, 여가 기능이 조화를 이루는 복합 공간으로 재편하려는 서울시의 의지를 보여준다고 할 수 있어요. 🏡🏢

이번 조치들은 1960~1970년대 국가 성장을 이끌었던 준공업지역이 시대 변화에 발맞춰 도심 내 주택 공급 확대와 직주근접형 고밀 개발의 핵심 동력으로 재탄생할 가능성을 보여주고 있어요. 과거 '변창흠식 공급 대책'(2021년)에서 주로 공공이 주도하고 임대주택 공급에 초점을 맞췄던 것과 달리, 현재는 민간의 사업 추진이 용이해지고 용적률 인센티브 확대 등 사업성을 개선하는 방향으로 진화하고 있다는 점이 주목할 만해요. 이러한 변화는 서울시의 도시 공간 구조 재편과 주택 공급 정책의 중요한 이정표가 될 것으로 기대돼요. ✨🚀

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

서울시가 현재 추진 중인 준공업지역 제도 개선이 큰 변수 없이 꾸준히 진행될 것으로 보여요. 🏘️ 2024년 2월 '서남권 대개조' 발표 이후, 공동주택 용적률이 기존 250%에서 최대 400%까지 상향된 것을 기반으로, 총 32개 사업지에서 약 2만 5000가구의 주택 공급이 계획대로 추진될 가능성이 높아요. 🏗️ 영등포구 문래동 국화 아파트처럼 용적률이 400% 가까이 상향되면서 가구 수가 크게 늘어나는 사례들이 늘어날 수 있어요. 🏙️ 또한, 산업혁신구역 시범사업을 통해 산업시설과 주거시설을 복합 개발하는 시도도 이어지면서, 직주근접형 주거 공간 조성이 더욱 확산될 것으로 예상돼요. 🚶‍♀️🚶‍♂️
영향력 확대 및 가속 시나리오

김용범 정책실장의 발언이 단순한 언급을 넘어, 준공업지역 개발에 대한 정책적 드라이브를 더욱 강화하는 계기가 될 수 있어요. 🚀 현재 서울시가 추진하는 2만 5000가구 공급 계획을 넘어, 더 많은 준공업지역이 주택 공급 잠재력을 발휘하게 될 가능성이 있어요. 📈 특히, 주변 지역의 주거화로 산업 기능이 약화된 곳들은 용도 지역 변경까지 검토되면서, 주거 지역으로의 전환이 더욱 가속화될 수 있어요. 🏘️ 이는 '직·주·락' 복합공간으로서의 준공업지역의 새로운 정체성을 강화하고, 서울 도심 주택 공급 확대에 더욱 크게 기여할 것으로 보여요. 💯 더 나아가, 이러한 성공 사례들이 다른 지역의 유사한 지역 개발에도 긍정적인 영향을 미쳐, 전국적인 정책 변화를 이끌어낼 수도 있을 거예요. 🌟
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

준공업지역 개발 과정에서 예상치 못한 난관에 부딪힐 가능성도 있어요. 🚧 예를 들어, 지역 주민들의 반대나 기존 산업계의 반발이 거세질 경우, 사업 추진에 제동이 걸릴 수 있어요. 😓 또한, 강화된 용적률 완화 정책이 주변 지역과의 형평성 문제나 교통, 기반 시설 부족 문제로 이어질 경우, 정책 수정의 필요성이 제기될 수도 있고요. 🚦 실제로, 2021년 연관 기사에서 언급된 것처럼, 공급되는 주택이 임대 위주이고 중산층 실수요자의 기대를 충족시키지 못할 경우, 정책의 실효성에 대한 비판이 제기될 수 있어요. 👨‍👩‍👧‍👦 이러한 변수들이 복합적으로 작용한다면, 현재의 주택 공급 확대 흐름이 예상보다 더뎌지거나, 정책 방향이 조정될 가능성도 배제할 수 없어요. 📉

[주요 용어 해설 (Glossary)]

준공업지역

준공업지역은 경공업과 기타 공업 활동을 수용하면서도 주거, 상업, 업무 기능의 보완이 필요한 지역을 말해요. 🏙️ 과거 국가 경제 성장의 중요한 축을 담당했던 곳들이지만, 시대 변화와 함께 개발 규제로 인해 낙후되거나 침체된 곳들이 많아졌어요. 서울시에서는 이러한 준공업지역을 단순히 공업 지대로만 남겨두는 것이 아니라, 변화하는 도시 환경과 수요에 맞춰 산업, 주거, 상업, 여가 기능이 어우러지는 복합 공간으로 재탄생시키기 위해 제도 개선을 추진하고 있답니다. 🏭➡️🏠
용적률

용적률은 대지 면적 대비 건축물이 허용되는 총 지하 면적의 비율을 의미해요. 쉽게 말해, 땅 덩어리 하나에 건물을 얼마나 높고 넓게 지을 수 있는지를 결정하는 중요한 기준이랍니다. 🏗️ 예를 들어, 용적률이 250%라면 땅 면적의 2.5배까지 건물 연면적을 지을 수 있다는 뜻이에요. 최근 서울시는 준공업지역의 용적률을 최대 400%까지 완화하여, 보다 많은 주택과 다양한 시설을 공급할 수 있도록 규제를 풀고 있답니다. 📈 이는 개발 사업의 수익성을 높여 노후된 지역을 활성화하는 데 기여할 것으로 기대하고 있어요. 👍
산업혁신구역

산업혁신구역은 기존의 공업 기능에 더해 첨단 산업과 혁신적인 기술을 유치하고 육성하기 위해 새롭게 조성되는 구역을 말해요. 💡 단순히 공장만 들어서는 것이 아니라, 연구 개발 시설, 스타트업 공간, 그리고 여기에 종사하는 사람들을 위한 주거 및 편의 시설까지 복합적으로 갖추는 것을 목표로 한답니다. 서울시는 준공업지역 내에서 이러한 산업혁신구역 시범 사업을 통해 산업 시설과 주거 시설을 각각 400%씩 복합 개발하여, 일과 삶이 균형을 이루는 '직주근접' 환경을 조성하려는 계획을 가지고 있어요. 🏢+🏡