용적률 최대 400%로 높여
정부 추가 완화 여부 주목
김용범 청와대 정책실장이 "닥치고 지어야 한다"며 도심 공급 확대 의지를 밝히면서 서울 준공업지역이 새로운 주택 공급 카드로 떠오르고 있다. 서울시가 이미 준공업지역 용적률을 최대 400%까지 높여 놓은 가운데 정부가 추가 규제 완화와 인센티브를 내놓을 경우 잠재 공급 물량이 크게 늘어날 수 있다는 기대가 나온다.
준공업지역은 1960~1970년대 서울 산업화를 이끌었던 제조업 중심지다. 영등포·구로·강서·금천·양천 등 서남권에 전체 면적의 82%가 몰려 있으며, 성동·도봉구에도 일부 지정돼 있다. 전체 면적은 약 1997만㎡다.
산업 구조가 바뀌면서 상당수 지역은 공업 기능이 약화됐지만 노후 공장과 저층 건물이 남아 개발이 더딘 곳이 많았다. 정비사업도 사업성이 부족해 속도를 내지 못했다.
전환점은 서울시의 규제 완화였다. 서울시는 2024년 '서남권 대개조' 계획을 통해 준공업지역의 법적 상한 용적률을 최대 400%까지 높였다. 일반주거지역(최대 300%)보다 높은 수준이다. 이에 따라 현재 지구단위계획 6곳(4694가구), 도시정비형 재개발 2곳(3359가구), 재건축·재개발 23곳(1만6236가구) 등 모두 32곳에서 약 2만5000가구 공급이 추진되고 있다.
사업 속도가 빨라진 곳도 있다. 영등포구 문래동 국화아파트는 용적률이 249.48%에서 399.72%로 높아지면서 최고 29층 354가구에서 최고 42층 659가구 규모로 확대됐다. 문래동 두산위브 역시 용적률 399.95%를 적용받아 최고 35층 648가구 규모로 재건축이 추진되고 있다.
시장에서는 정부가 서울시보다 한 단계 더 나아간 인센티브를 내놓을지 주목하고 있다. 공공기여 완화나 용적률 추가 상향 등이 검토될 경우 도심 공급 효과가 한층 커질 수 있다는 전망이다.
박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "준공업지역은 사실상 공업 기능이 상당 부분 약화된 곳이 많다"며 "서울에서 대규모 택지를 새로 찾기 어려운 만큼 규제를 더 합리적으로 완화하면 도심 공급 확대에 큰 도움이 될 것"이라고 말했다.
[진영화 기자]
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