[광화문에서/이새샘]주택공급 리스크된 재초환… ‘닥공’ 위해선 손질해야

이새샘 산업2부 차장 최근 서초구가 일부 재건축 단지에 연내 재건축 초과이익에 따른 부담금을 부과하겠다는 입장을 밝히면서 재건축 초과이익 환수제도(재초환)가 다시 이슈로 떠오르고 있다. 재초환은 재건축으로 얻은 이익이 조합원당 8000만 원을 넘기면 초과이익의 최대 절반을 부담금 형태로 환수하는 제도다. 서초구는 관련법 규정상 준공 5년이 지나면 징수권이 소멸하기 때문에 연내에 부과하겠다는 방침이다. 재초환은 2006년 처음 생긴 제도지만, 20년이 가깝도록 한 번도 주요 재건축 단지에 제대로 부과된 적이 없다. 도입 직후에는 2007년 금융위기로 집값이 하락하며 부과가 계속 유예됐다. 2018년 부활해 당시 재건축 사업 초기 단계이던 압구정 현대, 대치동 은마 등 주요 재건축 단지가 줄줄이 대상이 됐다. 하지만 준공 뒤 부담금이 부과되기 때문에 아직까지 실제 낸 단지는 없다. 2022년 윤석열 정부가 들어서면서 기존보다 부담금이 대폭 줄어들도록 제도가 손질됐고 이후에는 폐지 법안까지 발의됐다. 이번 정부 들어서도 폐지냐, 시행이냐를 놓고 논란이 있었지만 현재까지는 완화된 재초환을 우선 시행하는 방향으로 가닥이 잡힌 상태다. 재건축으로 조합원들이 얻게 되는 개발 이익에는 용적률 상향 등 규제 완화와 주변 인프라 조성 등 공공이 기여한 몫이 분명히 있다. 헌법재판소에서 2019년 재초환에 합헌 판결을 내린 것도 이 때문이다. 문제는 재초환을 둘러싼 여러 논란이 해소되지 않은 채 재건축 사업 자체의 걸음을 늦추고 있다는 점이다. 현행법은 재건축에 따른 개발이익에서 ‘정상적인 집값 상승분’과 사업비를 뺀 나머지를 초과이익이라고 본다. 여기서 개발이익은 재건축 조합 설립 시점과 준공 시점의 집값을 비교해 계산한다. 그동안 집값이 얼마나 오를지 예측해 부담금을 계산해야 재건축 사업성을 판단할 수 있는 것이다. 그런데 조합 설립부터 준공까지는 길면 10년 이상이 걸리기도 한다. 기간이 긴 만큼 집값 변동을 예측하는 것이 쉽지 않다. 정상적인 집값 상승분 역시 어느 지역을, 어떤 통계를 기준으로 할지에 따라서 달라진다. 기존 조합원과 도중에 집을 산 조합원 간 형평성을 어떻게 맞출지, 어디까지를 사업비로 볼지 등도 문제다. 결국 사업성 예측을 어렵게 하는 장애물로 재초환이 작동하고 있는 셈이다. 최근 용적률을 법적 상한의 120%까지 허용하는 등 주택 공급을 목적으로 한 민간 재건축·재개발 규제 완화가 검토되고 있다. 그렇...