공공분양이 더 싸다?…흔들리는 공공택지 분양시장 공식

공공택지 분양 시장에서 ‘공공분양이 더 저렴하다’는 공식이 흔들리고 있다.

24일 분양업계에 따르면 공사비와 토지비, 금융비용이 전방위로 뛰면서 국가나 지자체가 공급하는 공공분양 단지마저 가격이 오르며 일부 택지지구에서는 민간 분양이 도리어 가격 우위를 점하는 사례까지 등장했다.

공공분양은 정책 공급이라는 특성상 청약 문턱은 높지만 분양가가 낮다는 점이 강점으로 통했다. 하지만 분양가 상한제가 적용되는 공공분양 역시 기본형건축비 인상과 자재비·인건비 상승, 금융비용 확대라는 흐름을 피하지 못하고 있다.

실제 국토교통부는 지난 3월 정기 고시에서 전용면적 60~85㎡, 16~25층 이하 기준 기본형건축비를 ㎡당 217만4000원에서 222만원으로 2.12% 올렸다.

기본형건축비는 분양가 상한제 주택의 분양가를 매길 때 잣대가 되는 표준 건축비다. 분양가 상한제 주택의 분양가는 택지비에 기본형건축비와 가산비를 합산해 정해지는데, 이 중 기본형건축비는 아파트 건설에 들어가는 표준 공사비에 해당한다.

이런 흐름 속에 공공택지 내 분양가 상한제 적용 민간 분양 단지는 공공 분양과의 가격 격차를 좁히고 있다. 지역에 따라서는 민간 분양이 공공분양보다 더 경쟁력 있는 가격에 나오는 경우도 확인된다.

지난 3월 공급된 민간참여형 공공분양 ‘에코델타시티 아테라’는 전용 84㎡ 최고 분양가가 6억1500만원으로 책정됐다. 이에 비해 2023년 12월 청약을 진행한 공공택지 내 민간 분양 ‘부산에코델타시티 디에트르 그랑루체’의 전용 84㎡는 최고가 기준 5억9245만원이었다. 디에트르 그랑루체가 2년가량 앞서 분양됐는데도 뒤이어 공급된 민간참여형 공공분양과 가격 차이가 크지 않다.

지난 4월 공급한 인천가정2지구 B2블록 공공분양은 분양가 상한제가 적용됐지만 전용 84㎡ 기본형 분양가가 최고 6억2516만원대로 책정됐다. 반면 5월 공급에 나선 검암역세권 첫 민간 분양 아파트인 검암역자이르네(B2블록)는 전용 84㎡ 전 세대가 5억원대에 분양가가 책정됐다. 1개월 늦게 공급했음에도 공공분양보다 민간 분양의 진입가격이 낮게 형성되는 가격 역전 현상이 나타난 셈이다.

업계 관계자는 “같은 공공택지 안에서 민간 분양 단지가 더 싸거나 비슷한 값에 나오면 수요자는 브랜드와 상품성, 커뮤니티, 조경 등에서 차별성을 갖춘 민간 분양을 먼저 고려하게 된다”며 “이런 흐름이 이어지면 공공택지 내 민간 분양 단지는 단순한 가격 경쟁력을 넘어 시세차익 기대까지 더해진 ‘로또형 분상제 단지’로 재평가될 수 있다”고 말했다.

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